Rettens oppnevnte medhjelper i tvangssalg har flere andre særlige forhold å forholde seg til enn megler ved frivillig salg. Denne artikkelen omhandler særlige forhold ved tvangssalg basert på begjæring om tvangsoppløsning av sameie etter lov om sameige § 15. Denne tvangssalgstypen kjennetegnes ofte med et høyt konfliktnivå mellom partene, og der interessene til partene er motstridende.
Av: Torolv Sundfør, partner/advokat i Advokatfirmaet SGB Storløkken – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 5 2020.
Lov om sameige § 15, 1. ledd lyder:
«Etter varsel med rimeleg frist har kvar av sameigarane rett til å få sameiga oppløyst.»
Bestemmelsen skal sikre at ingen blir tvunget til å være medeier i bolig mot egen vilje. Bestemmelsen sikrer også at den enkelte hjemmelshaver kan få realisert sine verdier i boligen.
Erfaringsmessig gjelder svært mange av denne type saker tidligere ektefeller som ikke har lykkes å bli enige i skifte i forbindelse med skilsmisse. Andre type partsforhold er arvinger som ikke lykke i å enes om skifte.
Det er videre ikke uvanlig at en av partene i saken bor i tvangssalgsobjektet mens den andre parten har flyttet ut, herunder er det ikke uvanlig at saksøkte er den som besitter boligen og saksøker er den som alt har flyttet ut.
I denne type saker kan konfliktnivået mellom partene være høyt, og tvangssalget kun en av flere tvister mellom partene.
Bestemmelsen i sameieloven § 15 omfatter midlertid naturlig nok også de saker der det er flere enn to hjemmelshavere.
Første kontakt med partene
I motsetning til tvangssalg som skyldes pengekrav er partene i tvangsoppløsningssaker som regler privatpersoner.
Erfaringsmessig er partene opptatt av at de behandles likt i forhold til informasjonsflyt uavhengig av om de er saksøker eller saksøkte. Videre vil medhjelpers arbeid bli forenklet dersom medhjelper tidlig i prosessen tar en grundig gjennomgang av gangen i denne type tvangssalg for begge (alle) parter i tvangssalgssaken.
Dette vil være med på å klargjøre «kjørereglene» for gjennomføring av tvangssalget og skape et realistisk bilde av tiden som vil gå før tvangssalget er gjennomført. Det vil også kunne være egnet til å skape tillitt til medhjelpers rolle og arbeid i saken.
Basert på mulig konfliktnivå mellom partene i denne type saker bør møte med partene ikke avholdes samlet, men hver for seg på forskjellige tidspunkter.
Partenes særinteresse
Utgangspunktet for tvangsoppløsning av sameie er som regel at en ønsker å selge for å realisere verdier og en ønsker ikke å selge, men eie/kjøpe boligen selv. Før tvangssalget har det været gjort forsøk å komme til en utenomrettslig avtale mellom partene uten at det har lykkes. Det er ikke uvanlig at forhandlingene har strandet som følge av at partene ikke blir enige om riktig pris på boligen.
Med dette utgangspunktet vil den ene partene ønske at prisen er lavest mulig, og den andre parten ønsker høyeste pris mulig. Dette må medhjelper hensynta i forbindelse med informasjon medhjelper får fra partene knyttet til tvangssalgsobjektet, særlig ved befaring/taksering.
Til eksempel vil en part kunne være opptatt av å påpeke alle mangler i boligen og den andre parten bestride at det er noen mangler. Medhjelper har anledning til å bortvise saksøkte fra tvangssalgsobjektet under visning etter tvangsfullbyrdelsesloven § 5-9, 2. ledd, siste punkt.
Ut fra mulig særinteresse fra partene bør partene oppfordres til ikke å være til stede ved visning av tvangssalgsobjektet. På denne måten unngår medhjelper at tvangssalget blir påvirket ved en av partenes tilstedeværelse. Videre vil dette også kunne være i partenes egne interesse, da det fra den andre part ikke kan anføres som grunnlag for eventuell anke over stadfestelse (utilbørlig påvirkning av salgsprosessen).
Budprosessen
Tvangssalg basert på tvangsoppløsning av sameie skiller seg fra «vanlige» tvangssalg under budprosessen ved at hjemmelshaverne har rett etter sameieloven § 15, 2. ledd, 2. punkt til:
«Under elles like vilkår har ein sameigar førerett til å få sitt bod godteke.»
Bestemmelsen er ikke en vanlig forkjøpsregel, men gir allikevel hjemmelshaverne en rettighet på «bekostning» av øvrige budgivere ved at hjemmelshaver kan legge inn bud på samme sum som øverste bud, og kunne få sitt bud stadfestet.
I og med at bestemmelsen er på eller like vilkår innebærer det imidlertid at retten etter sameieloven § 15 må benyttes før domstolen stadfester bud i saken. Retten kan ikke anvendes etter domstolen har stadfestet et bud.
Det er viktig at partene i tvangssalget får tydelig informasjon om overstående, slik at dette ikke misforståes av partene, slik at de eventuelt taper sin rett til å gjøre bud gjeldende.
På lik linje med øvrige budgivere må også budgivende hjemmelshaver dokumentere plan for finansiering jfr. sameieloven § 15 «Under elles like vilkår».
Skriftlig melding og utkast til fordelingskjennelse
Etter budrunden er avsluttet skal medhjelper sende inn skriftlig melding og utkast til fordelingskjennelse til retten for stadfestelse av bud/fordeling av kjøpesum.
Det vil på dette tidspunktet tidvis bli klargjort at partene er uenige om eierbrøk på boligen, herunder at det kan foreligge grunnlag for skjevdeling av kjøpesummen.
Rettens utgangspunkt vil være at grunnbokens eierbrøk skal legges til grunn om det ikke er særskilte forhold som kan dokumenteres og som skal legges til grunn. Medhjelper bør i skriftlig melding under enhver omstendighet redegjøre for partenes krav og påstander med eventuelle vedlegg. Dette vil gi retten grunnlag til å ta stilling til kravet fra parten og treffe en konkret avgjørelse om fordelingen av eventuell netto kjøpesum mellom hjemmelshaverne.
Det er viktig at medhjelper i utkast til fordelingskjennelse også fordeler nettokjøpesummen mellom partene i tvangssalget, slik at retten også tar stilling til dette i fordelingskjennelse.
Dersom partene ikke er enige i denne fordelingen vil dette kunne utgjøre innsigelsesgrunnlag / ankegrunnlag vedrørende fordeling. Dersom retten ikke har tatt stilling til denne fordelingen vil medhjelper alene sitte med ansvaret / risiko for fordelingen, og det er ikke lovgivers intensjon.
Oppgjør
Oppgjørsbrev sendes til kjøper på normal måte, normalt etter stadfestelseskjennelsen er rettskraftig. Dersom kjøper er en hjemmelshaver så vil kjøper ikke måtte betale inn kjøpesummen som kjøper selv skal motta i forbindelse med gjennomføring av salget etter fordelingskjennelsen. Dersom fordelingskjennelsen ikke er rettskraftig på tidspunkt når oppgjørsbrevet blir sendt ut må det i brevet til kjøper med oppkreving av kjøpesum tas høyde for eventuell anke over fordeling av kjøpesum.
Alternativ til tvangsoppløsning av sameie
Som en kuriositet kan det nevnes at det finne alternativ til gjennomføring av tvangssalg ved tvangsoppløsning av sameie. Ny eierseksjonslov § 9 trådte i kraft 01.07.2018. Bestemmelsen åpner opp for at en sameier kan kreve tvangsseksjonering av et sameie etter nærmere vilkår. Det vil oppnevnes medhjelper i disse sakene som skal stå for arbeidet med seksjonering. Bestemmelsen har så langt vært lite brukt, og det vil neppe medføre noen stor reduksjon av saker knyttet til tvangsoppløsning av sameie, da de fleste boliger ikke er egnet for seksjonering.
