Forbrukertilsynet krever nå at eiendomsmeglere og andre som formidler leie-til-eie, bostart og andre nye boligkonsepter er ekstra tydelige ved markedsføringen. Her forklarer advokatfullmektig Mina Kristensen Bogsti i Huseierne hva dette innebærer og hvilken informasjon som bør gis.
Av: Mina Kristensen Bogsti – advokatfullmektig i Huseierne. (Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 6 2022)
Leie-til-eie, bostart og andre nye boligkonsepter har vært markedsført i flere år. Utfordringen har vært at opplysningene som gis ved markedsføringen har vært varierende fra konsept til konsept og sted til sted.
For disse prosjektene er forbrukerinformasjonen særlig viktig. Dette skyldes at markedsføringen av konseptene ofte retter seg mot de som ikke har økonomi til å kjøpe på det vanlige boligmarkedet. Dessuten er konseptene i seg selv innviklede konstruksjoner. Derfor har vi i Huseierne i flere år jobbet for at forbrukerinformasjonen skal bli bedre.
Følger markedsføringsreglene om salg av bolig
I oktober i år endret Forbrukertilsynet veiledningen for markedsføring av bolig. I et nytt kapittel 5 er det tatt inn bestemmelser om markedsføring av nye boligkonsepter. Innledningen til punkt 5.1 mener vi sier sitt: «De nye boligkonseptene er ukjente og kompliserte for de fleste forbrukere.»
Vi i Huseierne er glade for at Forbrukertilsynet har slått fast at formidling av leie-til-eie-konsepter følger reglene om markedsføring av bolig (punkt 5.1). Det innebærer blant annet at reglene om hvilke opplysninger som skal gis før avtaleinngåelsen i eiendomsmeglingsloven § 6-7 kommer til anvendelse.
Forbrukertilsynet peker også på at «Konseptenes ukjente og kompliserte form gjør at annonsører må utforme markedsføringen av slike boliger ekstra sannferdig og tydelig.» (punkt 5.1.1)
Dette gjelder særlig økonomien i prosjektene, men også andre viktige opplysninger.
Her har vi i Huseierne satt opp en oversikt over hvilke opplysninger som bør gis på en særlig tydelig måte når leie-til-eie eller andre nye boligkonsepter markedsføres:
1. Leietiden
De fleste leie til eie-avtaler legger opp til en leietid på mellom tre og seks år. Noen avtaler anledning til å kjøpe boligen når som helst i leietiden, mens andre forutsetter at kjøpet skjer ved leietidens slutt.
2. Hvor høy er husleien nå?
Hvor mye leie man må betale hver måned er av stor betydning for potensielle boligkjøpere, særlig fordi mange ønsker å spare opp egenkapital i leietiden.
Ved de fleste leie til eie-avtaler vil man måtte betale markedsleie i leietiden, men dette kan variere.
3. Hvor høye blir felleskostnadene i fremtiden?
Etter markedsføringsveiledningen skal det gis opplysninger om økonomien i prosjektet. Her er det også viktig at det gis informasjon om den fremtidige økonomien i borettslaget eller sameiet. På samme måte som ved andre salg, skal det gis informasjon om fellesgjeld, avdragsfrihet, eventuelle vedlikeholdsfondsoppbygginger mv.
4. Kjøpesummen
Når og hvordan kjøpesummen fastsettes er også viktig å opplyse om.
I de fleste leie-til-eie-avtaler fastsettes kjøpesummen ved inngåelsen av avtalen. Eventuell verdistigning på boligen i leieperioden blir kjøpers fortjeneste. Denne vil da kunne brukes som (del av) egenkapital ved kjøp.
Hvordan dette slår ut – og ikke minst hva som skal til for å oppfylle kravene til egenkapital er blant det som Forbrukertilsynet vil at kommer tydelig frem. Blant annet står det i punkt 5.1.1: «Her er det viktig at beregningsgrunnlag kommer tydelig frem.»
5. Hvordan blir totaløkonomien for kjøperen?
Ettersom leie-til-eie-avtaler normalt inngås med intensjon om at man skal bo der i mange år, vil mange velge en bolig som er større og dyrere enn man ville ha valgt dersom man skulle leie en bolig etter en vanlig husleieavtale.
Dersom man betaler så mye i husleie hver måned at man ikke har råd til å kjøpe boligen etter utløpet av leietiden, vil en leie til eie-avtalen sjeldent være lønnsom.
Markedsføringsreglene setter tydelige krav til fremstilling av totaløkonomien for kjøperen: «de [må] få en klar oversikt over totaløkonomien for boligen som markedsføres, herunder kjøpesum, leiepris, avgifter og gebyrer.»
Forbrukertilsynet anbefaler at dette gjøres gjennom eksempelregnestykker og beregningstjenster der forbruker kan legge inn egne tall (pkt 5.1.1). Her er det viktig at eiendomsmeglere følger opp mot de som selger prosjektene, slik at dette oppfylles.
I de fleste leie-til-eie-konsepter har utbygger en egen bankforbindelse. Derfor er det også viktig at det gis god informasjon om hvilken bank dette er og hvilke betingelser som gjelder for lånet.
6. Hvilke rettigheter har du hvis det er feil og mangler ved boligen?
Forbrukertilsynet krever videre i det nye regelverket at interessenter får vite om «andre vilkår» (pkt 5.1.2).
Noe vi i Huseierne ofte ser at mangler, er opplysninger om rettighetene til å gjøre gjeldende feil og mangler ved boligen. Avtalene fokuserer gjerne på partenes rettigheter og plikter i leietiden og har lite informasjon om hvilke betingelser som vil gjelde ved kjøpet og overtakelsen av leiligheten.
De aller fleste leie-til-eie-avtaler inngås før boligen er ferdigstilt. Ved kjøp av bolig under oppføring vil kjøper ved vanlige kjøpsavtaler ha omfattende rettigheter etter bustadoppføringslova. Ettersom man ved leie-til-eie normalt skal leie boligen i den første tiden etter ferdigstillelse, er det ikke alltid klart om forbruker har disse rettighetene. Dersom man skal gis tilsvarende rettigheter etter en leie-til-eie-modell, må dette avtales.
Det må informeres godt om hvilke rettigheter man har og hvilke rettigheter man eventuelt ikke har. Vi i Huseierne mener at de som flytter inn i en leie-til-eie-bolig bør kunne gjøre mangler gjeldede på samme måte som når man kjøper bolig under oppføring.
7. Representasjon under leietiden
Et annet viktig forhold er om forbrukeren etter en leie-til-eie-avtale får rett til å delta og avgi stemme på årsmøte/generalforsamling under leietiden. Dette må synligjøres i markedsføringen.
8. Inneholder avtalen betingelser for videresalg?
Enkelte avtaler inneholder betingelser for videresalg. Noen avtaler vil gi selger en rett til å kjøpe tilbake boligen for en bestemt pris ved en eventuell fremtidig overdragelse. Andre avtaler inneholder bestemmelser om at en eventuell verdistigning ved et videresalg skal deles mellom utbygger og selger.
Slike bestemmelser vil være av stor betydning for om avtalen er lønnsom for interessenten. Det skal etter reglene informeres godt om hva som gjelder for den som flytter inn.
