Med lovlighetsmangler menes de tilfellene hvor faktisk/markedsført utforming og bruk av areal ikke samsvarer med hva som er godkjent. Av: Silje Nesteng Andresen, advokat/fagsjef boligkjøperforsikring – HELP Forsikring Disse sakene varierer mye i omfang og økonomisk konsekvens, fra bagatellmessige avvik til enorme avvik. Som eksempel på det siste vil jeg trekke frem de såkalte "ulovlige seksjonene", altså der et objekt er solgt som en…
Lovlighetsmangler – hvordan unngå slike saker
- Av: Redaksjonen
- 2. januar 2018
- Fagstoff, Forsidenytt

Lovlighetsmangler har tidligere vært omtalt som den skadetypen som opptrer hyppigst og som medfører flest utbetalinger under den ansvarsforsikringen som Eiendomsmeglerne har gjennom Forsikringsfondet.
Av: Advokat Bjørge Skjeldestad, Tryg Forsikring (For Forsikringsfondet)
Lovlighetsmangler betyr at boligen ikke er i samsvar med offentligrettslige krav for eksempel at det ikke er søkt om bruksendring fra enebolig til tomannsbolig, eller at en bruksendring fra vaskekjeller til rom for varig opphold ikke er godtatt av plan og bygningsmyndigheten.
Av skadestatistikken for 2017 ser vi at lovlighetsmangler fortsatt «topper listen». (se over)
Hvorfor klarer vi ikke å få redusert antallet saker innenfor dette problemområdet til tross for at det har vært sterkt fokus på denne type mangler i lengre tid?
En mulig forklaring er at vi har et etterslep av saker som knytter seg til eiendomsmeglingsoppdrag som går mange år tilbake i tid. Lovlighetsmangler oppdages ofte først ved videresalg av boligen og det kan da ha gått mange år fra vår eiendomsmegler hadde salgsoppdraget. Et krav fra kjøpere mot eiendomsmeglere kan dukke opp etter mange år, da absolutt foreldelsesfrist først inntrer 20 år etter salgsoppdraget.
En annen forklaring er at eiendomsmeglerforetakene ikke har nok fokus på å forebygge slike feil i sin virksomhet. At innredede kjellere og loft kan være ulovlig å bruke som boligareal og at seksjonerte leiligheter i eldre tomannsboliger ikke er lovlig etablert i henhold til plan og bygningsloven, er forhold som ethvert eiendomsmeglerforetak bør ha høyt fokus på å oppdage. Mange vil hevde at det å oppdage ulovligheter ved en bolig er midt i kjernen av eiendomsmeglerens oppdrag.
Rutiner
Vi vet at en rekke eiendomsmeglerforetak i forsikringsordningen har gode rutiner for å avdekke lovlighetsmangler. Dette ser vi ved at eiendomsmeglere ved neste salg oppdager den ulovligheten som eiendomsmegler ved tidligere salg ikke avdekket. Fortsatt er det imidlertid foretak som har et potensiale til å forbedre sine interne kvalitetssikringsrutiner på dette feltet.
Er eiendomsmegler for opptatt av de positive sidene ved boligen fremfor å rette et kritisk blikk på potensielle ulovligheter?
Det ligger i eiendomsmeglerens natur å være positiv til boligen og slik skal det være. Dette må imidlertid ikke gå på bekostning av å lete etter og avdekke ulovlige forhold. En lovlighetsmangel kan være ødeleggende for salget og medføre en svært misfornøyd kunde. Det må imidlertid aldri bli et dilemma om hvorvidt man skal grave dypere når man blir mistenksom på en potensiell ulovlighet. Det er en streng forpliktelse i lovverket til å ivareta både kjøper og selgers interesser.
Lovlighetssakene ender ofte med høye erstatningskrav
Dersom det blir slått fast at eiendomsmegler var uaktsom da han ikke oppdaget lovlighetsmangelen, er det felles for disse sakene at det ender med høye erstatningskrav. Det koster å utbedre ulovligheter dersom det i det hele tatt er mulig. Feilen vil da koste eiendomsmegleren i form av egenandel samt unødvendig tidsbruk i følge med tvisten. Denne type feil kan også gi negativ omdømmerisiko, da eiendomsmegler ikke har sørget for den trygge bolighandelen som man har reklamert med i sin markedsføring.
Hvordan unngå disse feilene
Vi tror at eiendomsmeglere med relativt enkle virkemidler kan unngå å gjøre disse feilene.
- Vær bevisst på mulige ulovligheter i følge med befaringer.
- Vær særlig oppmerksom på:
- kjellere og loft innredet som bo-areal
- seksjonerte leiligheter i eldre boliger/tomannsboliger/flermannsboliger
- tilbygg
- Still spørsmål til selger om historikken, når seksjonen ble etablert, tilbygget bygget osv,
- Sjekk at ferdigattesten er dekkende for boligens nåværende bruk
- Når det ikke finnes ferdigattest kontakt alltid byggesak for å avklare at boligens bruk er i samsvar med det som er godkjent hos plan og bygningsmyndigheten
- Husk at det IKKE er tilstrekkelig for å regne en seksjon som lovlig selv om det foreligger en godkjent seksjonering. Det er et «tosporet» system hvor plan og bygningsmyndigheten også må godkjenne tiltaket
- Sett av god tid til å gjennomgå dokumentasjonen som innhentes og da særlig den offentlige informasjonen fra «meglerpakka»
- Blir man mistenksom på uoverensstemmelser kontakt byggesak og be om bekreftelse på lovligheten
Relaterte Artikler
-
Lovlighetsmangler – en alvorlig trussel mot trygg bolighandel?
-
Feil vitne – krevde eiendommen tilbake
Lagmannsretten avsa 21. juli 2016 dom i en sak hvor et skjøte hadde blitt tinglyst til tross for at det var erververens datter som hadde vitnet på erververens signatur. To år etter overdragelse krevde den tidligere hjemmelshaveren eiendommen tilbake under henvisning til at skjøtet var ugyldig, som følge av vitnepåtegnelsen. - Det stemmer at ikke hvem som helst kan bekrefte rett underskrift, sier advokat…
-
Tomtefeste – hva skjer?
Av: Juridisk avdeling NEF Dom i Høyesterett HR-2015-843-S Høyesterett i storkammer avsa 22. april 2015 dom i sak om tomtefeste og regulering av festeavgift. Dommen endrer tolkningen av tomtefesteloven § 15 med bakgrunn i EMDs dom i Lindheimsaken fra 2012. Saken gjaldt forståelsen av tomtefesteloven § 15 andre ledd nr. 2. Bestemmelsen gir bortfesteren adgang til å foreta et såkalt engangsløft av festeavgiften basert på…
-
NEF – samarbeidspartner i Tettpå
Samarbeid mot arbeidslivskriminalitet Tettpå er et tiltak mot arbeidslivskriminalitet på tvers av offentlige etater, partene i arbeidslivet, byggebransjen og forbrukernes interesseorganisasjoner. Tiltaket er implementert i 20 av landets største by- og hyttekommuner. - Formålet med Tettpå er å påvirke og dyktiggjøre forbrukerne til å ta informerte valg av håndverkere, sier Carl O. Geving, administrerende direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund. Du kan lese mer om Tettpå…
- Norges Eiendomsmeglerforbund – vår historie
NEF er profesjonsforbundet for norske eiendomsmeglere. NEF har siden 1932 jobbet for at bolighandelen skal skje på en sikker og effektiv måte ved bruk av eiendomsmegler som mellommann. NEF har vært pådriver for å få den forbrukervennlige eiendomsmeglingsloven vi har i dag, og har vært initiativtager til dagens krav om treårig bachelorutdanning og toårig fullmektigpraksis. Fram til 1990 var det NEFs ansvar å utdanne…
-
Eierseksjonsloven § 26 – bytteordning for tilrettelagte plasser – rett på kompensasjon?
Av: advokat MNA Nina Fodstad Skumsrud, Fagsjef NEF I eierseksjonsloven § 26 (2) er det inntatt en bestemmelse som pålegger et eierseksjonssameie å innføre bytteordning eller lignende for å sikre at personer med nedsatt funksjonsevne får tilgang til tilrettelagte parkeringsplasser. Formålet bak bestemmelsen er å sikre at plasser som kreves tilrettelagt med hjemmel i plan- og bygningslovgivningen, blir gjort tilgjengelige for de som faktisk…
Min NEF
NEF regelverk
Flere fordeler i NEFs fordelsprogram
- Advokatfirma Arntzen de Besche
- Advokatfirmaet Grette
- Advokatfirmaet Henriksen & Co ANS
- Advokatfirma Homble Olsby
- SANDS advokatfirma
- Autogear
- Autozeek elektronisk kjørebok
- Avis Bilutleie
- Bertel O. Steen – Mercedes-Benz / Smart / Peugeot / Citroën / DS / Opel / Kia
- BMW
- Booknordics.com
- Dine Penger
- Eurocard
- Falck Redning
- Hotel Continental
- Kredinor
- Skattebetalerforeningen
- Smarthotel
- TRYG Forsikring
- Universitetsforlaget
- Verisure
For meglere
- Innmeldingsskjema
- Få ekstra stort utbytte med MNEF Pluss! En fordelaktig tjeneste for deg som allerede er MNEF og ønsker mer ut av medlemskapet
- Tilbud til fullmektiger
- Tilbud til studenter
- Fordeler
- Spar penger ved å bruke NEFs fordelsprogram!
- NEF regelverk
- Vilkår
- Styret og lokalforeningsledere
- Utmerkelser fra NEF
- NEF-HELP stipendet
- Proptech-2020
Mest populære søk
NEF på kartet

Kontakt oss
Norges Eiendomsmeglerforbund
Apotekergata 10
0180 Oslo
Telefon: 22 54 20 80
E-post: firmapost@nef.no
Ansatte: Se ansatte i NEF
Pressekontakter: Se oversikt
Innhold: Slik kjøper du bolig
Innhold: Slik selger du bolig
Siste innlegg
- Normal boligprisutvikling i september
- Ny bunn-notering for sekundærboliger rammer leiemarkedet
- Nye analyser: Markant fall i antall førstegangskjøperne og flere må kjøpe sammen
- Svak boligprisutvikling i juli
- Mekling i nybyggprosjekter – et uforløst potensial
- Viktige råd til boligkjøpere høsten 2022
- Småhusplanen: Reguleringsplan for småhus-områder i Oslo ytre by
- Utsatt plikt til veiopparbeidelse og potensielle refusjonskrav – meglers ansvar for opplysninger
- Ny turvei over fritidseiendom ikke en mangel
- Næringsmegling, god meglerskikk og merverdiavgift
- Tilgjengelighet av eiendomsdata er ikke problemet
Her finner du mer hjelp!
Les mer om disse temaene!
Siste fagartiker for eiendomsmeglere
- Mekling i nybyggprosjekter – et uforløst potensial
- Småhusplanen: Reguleringsplan for småhus-områder i Oslo ytre by
- Utsatt plikt til veiopparbeidelse og potensielle refusjonskrav – meglers ansvar for opplysninger
- Ny turvei over fritidseiendom ikke en mangel
- Næringsmegling, god meglerskikk og merverdiavgift
- Salg av eiendommer i villastrøk
- Hvorfor er det viktig at tinglyst hjemmel og reelt eierforhold stemmer overens?
- Eiendomsskatt på boliger og fritidsboliger
- Har selger opplysningsplikt om at nabo er dømt for seksuelt misbruk av mindreårige?
- Oppsplitting av eiendomshandel – tomtekjøpsavtale og byggekontrakt
NEF i nyhetsbildet
- Kjøper trakk seg - reagerer 15. august 2022
- Finansavisen 15. august 2022
- Rekordfå sekundærboliger i landet- rammer leiemarkedet 15. august 2022
- Norges Eiendomsmeglerforbund 15. august 2022
- Putin vil knytte tettere bånd med Nord - Korea 15. august 2022
- Flere må få hjelp av foreldrene med boliglån 15. august 2022
- Ny bunn-notering for sekundærboliger: – Ganske dramatisk for Oslo, sier NEF-sjefen 15. august 2022
- Rekordlav andel sekundærboliger: – Dramatisk for Oslo 15. august 2022
- Ny bunn-notering for sekundærboliger rammer leiemarkedet 15. august 2022
Pressekontakt
Pressemeldinger
Ledige stillinger
- En feil oppstod, som antagelig betyr at strømmen er nede. Prøv igjen senere.
Viktig når du redigerer profilen:
Her kan du deler av profilen din og legge til informasjon om deg. Du kan også endre passord for innlogging til Min NEF.
Her er noen små kommentarer knyttet til feltene:
Bilde: Last opp for å vises på "Finn eiendomsmegler" på NEFs forbrukersider.
Vises på Finn eiendomsmegler: Kryss av her for at du vises i eiendomsmegleroversikten for bolig/fritidsboliger på NEFs forbrukersider. (Vil være aktuelt for de fleste, men kanskje ikke for de som kun jobber administrativt, med oppgjør eller med næring.
Tittel: Velg en av våre forhåndsutfylte, eller velg "Annet" for å skrive inn egen tittel.
NB: Du skriver inn tittelen i linjen under der det står "Annet". Husk "MNEF" til slutt!
Profilsidelink: Legg inn lenken til din kontakt-/profilside hos din arbeidsgiver. Denne lenken vil vises i "Finn eiendomsmegler" på NEFs forbrukersider, slik at forbrukere kan lese mer om deg.
Andre endringer gjøres av NEF sekretariat. Send oss en epost: firmapost@nef.no