Koronautbruddet har allerede ført til at både kjøpere og selgere av nye boligprosjekter opplever utfordringer med å oppfylle sine forpliktelser til rett tid. Kjøper kan for eksempel på grunn av permittering eller arbeidsgivers konkurs miste sin finansielle evne til å gjennomføre kjøpet. For selger kan ferdigstillelse bli forsinket, for eksempel som følge av at tilgangen til arbeidskraft eller materialer rammes. I denne artikkelen ser vi nærmere på vilkårene for tilleggsfrist i slike tilfeller, og hvilke muligheter partene har til å gå fra kjøpekontrakten. Konkret ser vi på hva som gjelder ved salg av bolig under oppføring med tomt (buofl. § 1 (1) b), men problemstillingene kan også være aktuelle ved andre typer salg.
Av: Partner/advokat Kristian Korsrud og senioradvokat Gaute Løchen – Grette advokatfirma (Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 3 2020)
Avtaler skal holdes, men uforutsette hendelse kan gi krav på tilleggsfrist
Det klare rettslige utgangspunktet er at avtaler skal holdes, og at det kreves et særskilt grunnlag i lov eller avtale for å bli fri fra en avtaleforpliktelse. Bustadoppføringslova, som i de fleste tilfeller ikke kan fravikes til ugunst for forbrukerkjøpere, har bestemmelser som regulerer både kjøpers og selgers krav på tilleggsfrist der uforutsette hendelser (såkalte force majeure-hendelser) hindrer rettidig oppfyllelse.
For selgers del følger vilkårene for tilleggsfrist av § 11, for kjøper av § 51. Felles for bestemmelsene er at det oppstilles fire vilkår som må være oppfylt for at det skal kunne kreves tilleggsfrist:
- Det må foreligge en hindring utenfor partens kontroll
- Hindringen må være årsaken til at parten ikke kan oppfylle til rett tid
- Det må ikke med rimelighet kunne forventes at parten kunne forutse hindringen på avtaletidspunktet
- Det må ikke med rimelighet kunne forventes at parten skal unngå eller overvinne følgene av hindringen.
Les også: Forsinkelse i byggeprosjekter på grunn av Koronavirus/covid-19 – NEF.no
Om vilkårene er oppfylt må vurderes konkret i den enkelte sak. Etter vår vurdering er koronautbruddet, med tilhørende tiltak (karantene, innreiseforbud, sosiale avstandsbegrensninger, forbud mot enkelte typer virksomheter osv.), etter sin art en slik hindring at det kan gi krav på tilleggsfrist. Det forutsettes imidlertid at også de andre vilkårene (nr. 2 – 4 over) er oppfylt. For avtaler inngått før koronautbruddet, må det særlig vurderes om utbruddet/tiltakene faktisk er årsaken til at rettidig oppfyllelse vanskeliggjøres, samt om parten med rimelighet kan ventes å unngå eller overvinne vanskelighetene. I avtaler inngått etter at koronautbruddet/tiltakene ble kjent, vil det som den klare hovedregel ikke være grunnlag for å kreve tilleggsfrist.
En eventuell tilleggsfrist løper så lenge hindringen varer, med justering for nødvendig avbrudd og f.eks. at arbeidet må utføres til en annen årstid enn forutsatt. Det er verdt å merke seg at partene ikke har krav på justering av vederlaget, slik at eventuelle merkostnader forsinkelsen medfører må bæres av partene selv.
Både kjøper og selger har krav på tilleggsfrist også dersom oppfyllelsesvanskene skyldes partens kontraktsmedhjelper, typisk en entreprenør eller rådgiver, og denne selv ville hatt krav på tilleggsfrist etter bestemmelsen.
Har selger krav på tilleggsfrist dersom ferdigstillelse forsinkes av koronautbruddet?
Selgers ferdigstillelse av boligen vil av ulike grunner kunne bli forsinket av koronautbruddet. Særlig aktuelt er at selgers entreprenør(er) forsinkes, for eksempel som følge av karantene, eller at produksjon eller transport av materialer vanskeliggjøres. Selger vil etter buofl. § 11 (2) kunne få krav på tilleggsfrist overfor kjøper som følge av dette. Generelt kan det ikke kreves at det engasjeres en annen entreprenør til å gjennomføre oppdraget, men forsinkelser i materialproduksjon/-transport kan medføre en forpliktelse til å forsøke å få tak i leveranser fra andre produsenter eller transportører.
Selger har bare krav på tilleggsfrist dersom dette varsles uten ugrunnet opphold fra tidspunktet selger ble klar over de faktiske forholdene som begrunner kravet. Oversittes fristen vil selger ikke ha krav på tilleggsfrist, og kjøper kan f.eks. få krav på dagmulkt som følge av forsinkelsen. Vår erfaring så langt er at mange selgere varsler krav om tilleggsfrist også der det rettslige grunnlaget er usikkert. Det kan være hensiktsmessig å varsle selv om man er i tvil, men man bør av hensyn til eget renommé og fremtidig markedsposisjon være varsom med å velge en strategi som kan føre til at markedet oppfatter at man uberettiget forsøker å utnytte situasjonen.
Har kjøper krav på tilleggsfrist dersom betalingsevnen svekkes som følge av koronautbruddet?
Bestemmelsen om tilleggsfrist i buofl. § 51 gjelder både for kjøpers betalingsforpliktelse og kjøpers øvrige medvirkning (typisk der kjøper skal besørge nødvendige deler av arbeidet eller materialene – hvilket erfaringsmessig er lite praktisk når avtalen også omfatter tomt).
For kjøpers betalingsforpliktelse, som vi har fokus på her, er det forutsatt i lovforarbeidene at det kun unntaksvis vil oppstå krav om tilleggsfrist for betalingen etter § 51. Det praktiske eksempelet som nevnes i forarbeidene er stans i betalingsformidlingen (typisk i bankenes betalingssystemer). Dette er i tråd med det som ellers fremgår av teori og praksis om force majeure; at manglende betalingsevne som den klare hovedregel ikke gir krav på tilleggsfrist.
Erfaringen så langt tyder på at enkelte kjøpere misforstår bestemmelsen, og mener seg berettiget tilleggsfrist på grunn av uforutsett inntektsbortfall osv. Etter vår vurdering vil imidlertid manglende finansiell evne til å oppfylle en kjøpekontrakt, nærmest uansett årsak, ikke gi krav på tilleggsfrist. At kjøper som følge av en permittering eller annet ikke vil kunne finansiere boligkjøpet (typisk betjene boliglånet), vil altså være kjøpers egen risiko, og ikke noe som gir krav på tilleggsfrist.
Vi ser likevel at mange selgere ønsker å imøtekomme kjøpere som har havnet i en vanskelig situasjon med en utsettelse. I tilfellet er det viktig, for at de rettslige posisjonene ikke skal forrykkes, at selger presiser at utsettelse gis uten at kjøper har krav på dette. Skal utsettelsen påvirke partenes øvrige forpliktelser etter avtalen (for eksempel vederlaget) må det særskilt avtales.
Kjøper kan i stedet avbestille boligen, mot erstatning
Dersom kjøper ønsker å gå fra avtalen, må det i så fall skje som en avbestilling.
For avtaler som gjelder bolig under oppføring med tomt, vil en avbestilling etter buofl. § 53 gi selger krav på erstatning for økonomisk tap som forbrukeren med rimelighet kunne regne med som følge av avbestillingen. Det er sentralt etter bestemmelsen at selger ikke skal sitte med tap som følge av at kjøperen trekker seg fra avtalen. Typiske erstatningsposter vil her være differansen mellom den opprinnelig avtalte og den nye kjøpesummen ved dekningssalg (dersom differansen er negativ), utgifter tilknyttet det nye salget (utgifter til megler, annonsering osv.), og merkostnader som følge av at spesialtilpasninger til forbrukeren må gjøres om.
Selger har på sin side tapsbegrensningsplikt, og forutsettes å gjøre en rimelig innsats for å selge boligen til noen andre til en markedsmessig pris.
Begge parter kan få rett til å gå fra avtalen ved langvarig forsinkelse
Dersom det først oppstår en force majeure-situasjon som gir krav på tilleggsfrist, vil dette i noen begrensede tilfeller kunne gi partene rett til å gå fra avtalen.
Etter buofl. § 60 kan hver av partene gå fra avtalen dersom arbeidet må avbrytes eller ikke kan komme i gang, eller overtakelse eller hjemmelsoverføring utsettes, i så lang tid at forutsetningene for avtalen blir vesentlig endret.
Hvor lang utsettelse som kreves, og hva som ellers skal til for at forutsetningene for avtalen kan sies å ha blitt vesentlig endret, må vurderes konkret. Det er svært lite praksis etter bestemmelsen, da det sjelden oppstår egentlige force majeure-hendelser. Det gis likevel en viss veiledning for vurderingene i lovforarbeidene. Her fremkommer at departementet vurderte å innføre en fast grense på tre måneder, men konkluderte med at dette – særlig av hensyn til selger – kunne være urimelig kort tid. I stedet ønsket man en fleksibel regel, som åpner for et rimelig resultat i den enkelte sak.
Det skal derfor foretas en helhetsvurdering, der forhold på både kjøpers og selgers side inngår. Det skal ses hen til om partene har lagt opp til at arbeidet skal skje raskt, eventuelt innenfor en lengstefrist, eller om tidspunktet for ferdigstillelse/overtakelse ikke har vært sentralt. Det må vurderes om forbrukeren har behov for ny bolig til en bestemt tid, og om det som følge av dette er rimelig at forbrukeren skal kunne gå fra avtalen. For selger må det blant annet vurderes hvilke problemer forsinkelsen skaper for gjennomføring av andre oppdrag.
Dersom en av partene går fra en avtale om kjøp av bolig under oppføring med tomt på dette grunnlaget, skal det gjennomføres en form for hevingsoppgjør. Utgangspunktet er at partenes oppfyllelsesplikt bortfaller, og eventuelle ytelser som allerede er ytt skal tilbakeføres. Ingen av partene har krav på erstatning.
Avsluttende bemerkninger
Partene vil ofte ha motstridende interesser der det oppstår uforutsette forhold knyttet til oppfyllelse av kontrakten. En åpen dialog gir forutberegnelighet, og øker etter vår erfaring mulighetene for å finne ordninger som begge parter kan leve med. Dersom det ikke er grunnlag for en omforent løsning vil uansett tidlig varsling og en åpen dialog ofte bidra til å begrense partenes tap og forhindre at et uforutsett kontraktsforløp eskalerer til en tvist.
«Advokatfirmaet Grette er, med uavbrutt advokatvirksomhet siden 1887, en moderne kompetanseorganisasjon med ca. 70 advokater. Grette bistår med juridisk rådgivning til norske og internasjonale klienter, med særlig fokus på fem spesialiserte bransjeområder – bygg og anlegg, eiendom, bank, finans og forsikring og, energi og industri. Grette har de senere år investert betydelig i organisasjons- og kompetanseutvikling for å dekke klientenes behov for relevant advokatbistand og inngående bransjeinnsikt som bidrar til deres verdiskapning.»
