Av: Jacob Mjelde, fast advokat, Advokatfirmaet Wiersholm – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 5 2020.
Koronapandemien har utvilsomt satt sine spor i leiemarkedet, og utleiere opplever at det tar lenger tid å få inn leietakere i lokalene. Som et midlertidig tiltak utvides dermed utleiefristen for å ha rett til tilbakegående avgiftsoppgjør fra seks til tolv måneder. Denne koronalettelsen retter seg mot utleiere som har oppført et bygg eller foretatt rehabiliteringer uten at lokalene er utleid.
Utleiere kan unngå både avgiftstap og store likviditetsmessige ulemper
Utleie av fast eiendom er i utgangspunktet unntatt fra merverdiavgift, noe som innebærer at utleien skal faktureres uten tillegg av merverdiavgift og utleier vil heller ikke ha fradragsrett for inngående merverdiavgift som påløper i forbindelse med utleievirksomheten, herunder oppføringskostnader.
Imidlertid er det adgang til å søke om såkalt frivillig registrering i Merverdiavgiftsregisteret såfremt det er inngått leiekontrakt med leietaker skal benytte lokalene i virksomhet som er omfattet av merverdiavgiftsloven eller merverdiavgiftskompensasjonsloven.
Dersom disse vilkårene for frivillig registrering er oppfylt, vil utleier fakturere utleien med tillegg av merverdiavgift, og samtidig ha rett til fradrag for inngående merverdiavgift som pådras i forbindelse med denne utleievirksomheten.
Et registrert avgiftssubjekt vil ha rett til fradrag for inngående merverdiavgift på anskaffelser av varer og tjenester som er foretatt inntil tre år før registrering i Merverdiavgiftsregisteret (såkalt tilbakegående avgiftsoppgjør), under den forutsetning at anskaffelsene har direkte sammenheng med omsetningen i den registrerte virksomheten.
I henhold til praksis fra skattemyndighetene, vil frivillig registrerte utleiere i dag ha rett til slik tilbakegående avgiftsoppgjør dersom de nyoppførte eller rehabiliterte lokalene leies ut innen seks måneder etter fullføringen. Fullføring foreligger når ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse er utstedt, eller når byggetiltaket er tatt i bruk i de tilfeller hvor attest eller tillatelse ikke er nødvendig.
Konsekvensene av å oversitte denne seksmånedersfristen er at utleier ikke vil ha rett til tilbakegående avgiftsoppgjør, men henvises til de likviditetsmessig mindre gunstige reglene om årlig oppjustering av merverdiavgift med inntil 1/10 per år i 10 år (justeringsperioden). Dersom leiekontrakten først inngås året etter fullføringen, vil utleier faktisk kunne påføres et avgiftstap med endelig virkning.
Utleiere som før virusutbruddet hadde fått slik attest eller brukstillatelse og som var i en sluttfase av forhandlinger med en konkret leietaker som skulle flytte inn i det nylig oppførte eller rehabiliterte bygget, opplever nå at disse forhandlingene avbrytes som følge av at leietaker ikke lenger mener det er grunnlag for drift. Utleiere står dermed i reell fare for å oversitte seksmånedersfristen. Som et midlertidig tiltak utvides dermed denne fristen fra seks til tolv måneder.
Fristutvidelsen gjelder bestemte perioder
Det er gitt nærmere presiseringer knyttet til denne midlertidige fristutvidelsen: For byggetiltak som er fullført i perioden 1. september 2019 til 30. juni 2021, er fristen for utleie tolv måneder. For byggetiltak som fullføres i perioden 1. juli 2021 til 31. desember 2021, er fristen 30. juni 2022.
Fristutvidelsen er en velkommen lettelse for gårdeiere som nå får et lite pusterom med hensyn til å få på plass leiekontrakt med leietaker, og samtidig kan unngå både avgiftstap og en likviditetsmessig ugunstig årlig oppjustering av merverdiavgift.
