Hvordan kommer man seg fram til eplehagen?

Om sikring av veirett ved eplehageutbygging

Av: Advokatene Birger Weld og Odd Walther Moi, Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange DA

Eplehageutbygging i bystrøk er populært både blant vanlige huseiere og profesjonelle parter. For å få fradelt en utbyggingstomt stiller plan- og bygningsloven § 27-4 krav om at utbyggingstomten må være sikret lovlig adkomst. Dersom tomten grenser til en kommunal vei, er det ofte uproblematisk å få opparbeidet adkomst, men adkomsten må også i disse tilfellene være godkjent av vedkommende veimyndighet,10jf. veglova §§ 40 til 43.

Grenser derimot tomten til en privat vei, kan det potensielt medføre utfordringer og også store kostnader å sikre veirett

Noen ganger kan bruken utvides uten kostnader for utbygger. Dersom hovedbruket, som utbyggingstomten ønskes fradelt fra, allerede har veirett, har nemlig servitutt-/bruksrettshaver i henhold til servituttloven og rettspraksis i tilknytning til denne, en viss adgang til å øke bruken ”i samsvar med tida og tilhøva”, jf. servituttloven §2, 2. ledd. Den utvidede bruken må ikke bli for tyngende for den eiendommen veien går over. Vurderingen må foretas konkret. Dersom vilkårene i servituttloven er oppfylt, vil en med hjemmel i servituttloven kunne utvide bruken uten å betale erstatning.

Hvis det ikke allerede foreligger en veirett hvor bruken kostnadsfritt kan utvides, må veirett erverves. Erverv av veirett kan enten skje ved frivillig avtale eller ved ekspropriasjon. Et vilkår for ekspropriasjon er at det må «reknast for klårt at inngrepet vil vere meir til gagn enn skade», jf. veglova § 53, 1. ledd. Dersom vilkårene for ekspropriasjon er oppfylt, og ekspropriasjon gjennomføres, må tiltakshaver dekke ekspropriatens (den som avgir veiretten) økonomiske tap. Det innebærer at en kan måtte betale erstatning for eventuell grunn som beslaglegges. Dersom veien allerede er anlagt må en i utgangspunktet betale en forholdsmessig andel av opparbeidelseskostnadene til veien (såkalt innpåkjøp). I tillegg må tiltakshaver dekke ekspropriatens nødvendige utgifter til juridisk og eventuell annen sakkyndig bistand.

Adkomstproblemer kan med andre ord løses på flere måter. Noen måter er mer kostbare enn andre. Dette kan ha stor betydning for gjennomføring av et prosjekt og lønnsomheten i dette. Eplehageutbyggere må dermed være bevisste på hvilke muligheter og alternativer en har for å skaffe adkomst til de nye boligene i eplehagen.

Først trykket Eiendomsmegleren 1 2016