Dette stod på forsiden av Aftenposten den 25. juni 2019. Saken dreide seg om en boligkjøper som i 2019 kjøpte en leilighet som for han ble opplyst å være en treroms med 2 soverom. Da den identiske naboleiligheten senere skulle selges ble denne lagt ut i markedet som en toroms med 1 soverom. Realiteten i saken var at det ene soverommet i disse identiske leilighetene var på under 15 m3, og at det derfor var tvil om rommet var stort nok til å oppfylle de krav som stilles til rom for varig opphold.
Lovlighetsmangler
Vi går ikke nærmere inn i den nevnte saken1, men den er et eksempel på at det i bransjen stadig er utfordringer med de såkalte lovlighetsmanglene.
Lovlighetsmangler kan vise seg på mange forskjellige måter – det kan være at et ikke omsøkt tilbygg på huset, det kan vise seg at hele leiligheten, f. eks. en nybygget loftsleilighet, er ulovlig opprettet (dog lovlig seksjonert), at hele eller deler av en kjeller er omgjort til rom for varig opphold uten søknad eller godkjenning eller det kan gjelde at et rom eller to er ulovlig innredet/omgjort.
Regelverket kan oppfattes intrikat. Det er i utgangspunktet plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter (SAK og TEK) som regulerer dette, og dette er et lovverk som det forventes at en eiendomsmegler har kjennskap til, men ikke inngående kunnskap om.
Forpliktet til å undersøke
Som eiendomsmegler er man, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 (2), forpliktet til å undersøke og opplyse om det foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse på den eiendommen man skal selge. Denne plikten ble innført i eiendomsmeglingsloven av 2007. Samtidig med at denne ble innført ble det presisert i forarbeidene at;
«Partene kan ikke forlange at megleren skal være bygningskyndig […..]. Her vil meglerens plikt være begrenset til å peke på de vansker han ser eller bør se, og eventuelt henvise til andre rådgivere. Også i denne sammenhengen vil den nærmere fastleggingen av meglerens plikter måtte bli skjønnsmessig og avhenge av hva som må regnes å følge av god meglerskikk.» (Ot.prp. 16 (2006-2007) pkt. 9.2.)
Det kreves altså ikke at en eiendomsmegler er bygningskyndig, men som en profesjonell mellommann må forbruker kunne forvente at megler – der han ser at kart og terreng ikke stemmer overens – påpeker dette og i en viss grad foretar ytterligere undersøkelser.
Er det bygget på en etasje over garasjen som brukes til bolig så må megler undersøke i byggesaksavdelingen om dette er omsøkt og godkjent. Om ikke byggesaksavdelingen kan svare, må megler sjekke hele byggesaksmappen; se om det er tegninger/søknader som ble sendt, men senere trukket tilbake, se om det foreligger gamle «ekspedisjonsdokumenter» som kan gi en forklaring.
Finner man ikke dokumentasjon eller forklaring må det opplyses om, og det holder ikke å vise til at det foreligger ferdigattest for eneboligen.
Lovlighetskontroll er en viktig del av meglers oppgave, og det krever at man er «på» og stiller spørsmål og foretar undersøkelser.
Lovlighetsmangler er tema på NEFs 6 timers kurs høsten 2019 – se kurskalender og meld deg på via www.nef.no
