Norges Eiendomsmeglerforbund har i de siste dagene deltatt på nordisk meglermøte i København og i utvalget som skal vurdere oppgjørsordningen i eiendomsmeglingen. Oppgjørsordningen Utvalget som vurderer oppgjørsordningen i eiendomsmegling har jobbet godt det siste halve året. Etter åtte møter er utvalget snart klare med innstillingen, og det vil komme mer informasjon om konklusjonene så snart utredningen er offentlig. Utvalget har bestått av representanter fra…
Co-working og merverdiavgift – viktige avklaringer fra Skattedirektoratet
- Av: Redaksjonen
- 25. september 2019
- Fagstoff, Forsidenytt

Av: Advokat Camilla Hammer Solheim, Advokatfirmaet BAHR AS

NEF/FFN har i samarbeid med Norsk Eiendom bidratt til viktige avklaringer av det merverdiavgiftsrettslige leiebegrepet og betydningen dette får for co-workingkonsepter. Avklaringen kommer i kjølvannet av at organisasjonene i januar 2019 lanserte en ny standard avtale for co-working. På bakgrunn av at det har vært sprikende praksis hos avgiftsmyndighetene vedrørende den mva.-messige klassifiseringen av de ytelser som typisk tilbys av en co-workingaktør, tok organisasjonen initiativ til å innhente en prinsipputtalelse fra Skattedirektoratet (SKD).
Co-working er et begrep som brukes om ulike konsepter der brukerne gis tilgang til et fellesskap/nettverk for samhandling med andre brukere innenfor ulike virksomhetsområder. Begrepet favner således over alt fra tradisjonelle kontorhoteller på den ene siden til såkalte «business lounges» på den andre siden.
Det typiske co-workingsenter vil kunne bestå av en lounge med sofaer/sittegrupper, faste kontorpulter og/eller fleksible kontorpulter i åpent landskap og eksklusive kontorer, samt møterom som kan bookes ved behov.
Den mva.-messige klassifiseringen av de tjenestene som tilbys i et co-workingsenter kan sjelden vurderes under ett for hele senteret, da det ofte tilbys flere typer tjenester/medlemskap i hvert enkelt senter. Det må derfor foretas en individuell vurdering av de ulike arealene i senteret, der mva.-håndteringen vil kunne variere alt etter hva som tilbys.
Hvordan de tjenestene som tilbys i et co-workingsenter klassifiseres mva.-messig får ikke bare betydning for co-workingaktørens egen mva.-håndtering. Klassifiseringen vil også være avgjørende for en eventuell utleier til co-workingaktøren sin mulighet til å være frivillig registrert for leieforholdet og få rett til fradrag for inngående mva. på sine kostnader.
Samtidig har avgiftsmyndighetenes vurdering av relativt like konsepter vært sprikende. Dette gjelder særlig for co-workingsentre som tilbyr fleksible kontorpunkter (såkalte «hot desks») i åpent landskap. Slike konsepter har i praksis fra ulike skattekontor blitt vurdert som henholdsvis utleie av fast eiendom, mva.-pliktige tjenesteytelser og bruksrett til fast eiendom, noe som får helt forskjellige mva.-konsekvenser for co-workingaktøren og en eventuell utleier til denne. Hvis det anses som avgiftspliktige tjenesteytelser, vil co-workingaktøren og utleier få fullt fradrag for inngående mva., og anses det som utleie av fast eiendom, vil det være fradragsrett i den utstrekning leietaker skal bruke arealet i mva.-pliktig virksomhet. Anses det derimot som omsetning av en bruksrett til fast eiendom, er dette mva.-unntatt virksomhet som ikke gir rett til fradrag, uavhengig av om sluttbrukeren driver mva.-pliktig virksomhet eller ikke.
Det mva.-messige leiebegrepet
Utleie av fast eiendom blir i mva.-sammenheng ofte beskrevet som at leietaker overtar den totale bruksrettigheten til leieobjektet, slik at eksklusiv rådighet midlertidig overføres fra eier til leietaker. Dette har av enkelte skattekontor blitt tolket slik at en enkelt leietaker må ha eksklusiv rådighet, og at det ikke foreligger utleie dersom to eller flere brukere disponerer samme leieobjekt. Dette har igjen medført at tilgang til fleksible kontorplasser er blitt vurdert som enten avgiftspliktige tjenesteytelser eller unntatt bruksrett, og ikke utleie av fast eiendom.
I sin prinsipputtalelse av 7. juni 2019 legger SKD til grunn at det som kjennetegner leie er at leietaker har en likeverdig bruk/besittelse av den faste eiendom som eier(ne) for den perioden leien gjelder. Likeverdig bruk/besittelse utelukker etter SKDs oppfatning ikke at flere kan leie sammen. Bruksrett innebærer på sin side en mer begrenset bruk enn ved leie, ved at bruksrettshaver ikke har besittelse over eiendommen.
Basert på ovennevnte utgangspunkt vurderer SKD enkelte typetilfeller av tjenester som tilbys i et co-workingsenter
Tilgang til eget kontor
og/eller møterom pluss andre ytelser
SKD viser til at tilgang til eget kontor og/eller møterom isolert sett er
utleie av fast eiendom. Dette gjelder selv om det i tillegg til kontor
eksempelvis gis tilgang til kontormøbler, trådløst bredbånd, tekniske
hjelpemidler som skriver/kopimaskin, sentralbordtjenester etc. Slike tjenester
anses å leveres som ledd i utleien, og skal avgiftsbehandles på samme måte som
denne.
Tilgang til en bestemt
kontorplass i kontorlandskap pluss andre ytelser
Besittelse av en bestemt arbeidsplass må etter SKDs syn vurderes på samme
måte som besittelse av arbeidsplass i form av kontor. Leiebegrepet er altså
slik SKD ser det ikke til hinder for at flere brukere kan leie/besitte hver sin
del i et landskap. Tilleggstjenester må da også bedømmes på samme måte som ved
utleie av eget kontor, jf. ovenfor.
Tilgang til en
ubestemt, men garantert kontorplass i kontorlandskap pluss andre ytelser
Dette gjelder tilfeller der brukerne ikke får besittelse av en bestemt
kontorplass, og må rydde plassen etter endt arbeidsdag. Siden brukeren likevel
er garantert arbeidsplass i kontorlandskapet, mener SKD at løsningene må bli
den samme som for tilgang til en bestemt kontorplass, jf. ovenfor. Det vil si at
det er snakk om utleie av fast eiendom, og at eventuelle tilleggsytelser følger
avgiftsbehandlingen av leien.
Tilgang til
kontorplass i kontorlandskap pluss andre ytelser, men ikke garantert plass
SKD legger til grunn at ved et konsept hvor det bare er adgang for en del
av medlemsmassen til en kontorplass i kontorlandskap, vil bruker samtidig
betale for tilgang til trådløst bredbånd, teknisk utstyr, sekretærtjenester,
lounge mv. som da nødvendigvis fremstår å ha en selvstendig interesse uavhengig
av eventuell tilgang til kontorplass i kontorlandskap. Tjenestene med trådløst
bredbånd, teknisk utstyr mv. blir overordnet, mens hvorfra/hvordan utnyttelsen
av disse tjenestene skjer da kommer i bakgrunnen. SKD mener derfor at det her
er mest naturlig å anse at det ytes en samlet merverdiavgiftspliktig tjeneste.
Tilgang til verken
kontor eller kontorplasser i kontorlandskap, men til andre arealer
SKD legger til grunn at løsninger der bruker ikke har tilgang til verken
kontor eller kontorplasser i kontorlandskap, men til andre arealer (f.eks.
lounge, kafeteria, nettverk mv.), vil være fullt ut avgiftspliktige. Dette
fordi den tilgang som gis til slike arealer først og fremst kjennetegnes av
verdien av å få ta del i tilbudet som gis der.
Tidspunktet for utleiers fradragsrett ved kontorhotell-/møteromsvirksomhet
I tilfeller der co-workingaktører som driver kontorhotell-/møteromsvirksomhet (som anses som utleie av fast eiendom) leier lokalene fra en gårdeier, har det også vært usikkert når gårdeiers fradragsrett oppstår.
I ordinære fremleietilfeller kreves det at fremleieavtale er inngått med mva.-pliktig sluttbruker for at gårdeier skal få fradrag. Kontorhotell-/møteromsvirksomhet skiller seg imidlertid fra ordinær fremleie ved at avtale med sluttbruker inngås kort tid før leieforholdet starter opp, ofte samme dag. Videre ved at leieforholdene er av kort varighet og at det er hyppig utskifting av brukere.
Organisasjonene anførte derfor at gårdeiers fradragsrett må kunne utledes av det konseptet leietaker/co-workingaktøren skal drive i lokalene (kontorhotell-/møteromsvirksomhet med hyppig utskifting av brukere), og at det således er tilstrekkelig at det er inngått leiekontrakt med en co-workingaktør som skal drive slik virksomhet.
Dette var ikke SKD enig i. SKD legger til grunn at co-workingaktøren, på samme måte som i ordinære fremleietilfeller, må ha inngått avtale med sluttbruker for at gårdeieren skal kunne oppnå frivillig registrering og fradragsrett. Dette innebærer at gårdeier ikke ville kunne gjøre fradrag i en eventuell byggeperiode før slike avtaler inngås, noe som medfører en likviditetsmessig ulempe.
En god nyhet er imidlertid at første brukers mva.-status ikke er avgjørende for utleiers rett til tilbakegående avgiftsoppgjør. SKD legger til grunn at et møterom eller kontor som etter ferdigstillelse leies ut om hverandre på timesbasis til både ikke-avgiftspliktig bruk og avgiftspliktig bruk, må anses for å være tatt delvis til bruk i avgiftspliktig virksomhet allerede ved oppstart av driften i co-workingvirksomheten. At møtelokalet eksempelvis de første to timer brukes av ikke-avgiftspliktig leietaker har i denne sammenheng ingen betydning. Gårdeieren vil altså her etter ferdigstillelsen kunne kreve fullt fradrag for arealer som tas delvis til bruk i registrert utleievirksomhet, mens co-workingaktøren (leietaker) vil måtte fordele merverdiavgiften på leievederlaget til gårdeieren basert på leiemassens bruk av lokalet henholdsvis innenfor og utenfor merverdiavgiftsloven.
Der hvor co-workingaktøren overfor sine kunder vil inngå avtaler som ikke kan anses som utleie, men alminnelig avgiftspliktig omsetning av varer og tjenester, antar SKD at det foreligger adgang til frivillig registrering for gårdeieren (utleier) dersom det fremstår som overveiende sannsynlig at registreringsvilkårene for leietakeren (co-workingaktøren) vil oppfylles innen kort tid etter overtakelsen av lokalene. I slike tilfeller kan altså gårdeier gjøre fradrag fortløpende i byggeperioden.
SKD tok heller ikke stilling til et tilfelle der det tilbys servering i lokalene, noe som ofte er tilfelle for møteromsvirksomhet. En slik serveringsvirksomhet kan føre til at utleier oppnår fradrag allerede fra det tidspunktet leieavtale inngås med co-workingaktøren, jf. forrige avsnitt.
Leietakererklæringer
Frivillig registrerte utleiere må dokumentere bruken av lokalene i avgiftspliktig virksomhet gjennom året ved å innhente årlige erklæringer fra leietakerne.
For co-workingaktører som gjerne leier ut på timesbasis eller dagsbasis er dette imidlertid en upraktisk og administrativt krevende måte å dokumentere bruken på. Organisasjonene anførte derfor at selve co-workingavtalen måtte være tilstrekkelig dokumentasjon for bruken, forutsatt at det fremgår av avtalen hvilket areal den gjelder og hvorvidt kunden er registrert i Merverdiavgiftsregisteret og skal bruke de aktuelle arealene/kontorplassen i merverdiavgiftspliktig virksomhet. Standard avtale om co-working er lagt opp slik at disse opplysningene skal fremgå.
SKD sa seg enig i at ved kortidsutleieavtaler på times- eller døgnbasis, hvor leietakers bruk er tilkjennegitt i selve leieavtalen, og som er dokumentasjon for at leieforholdet skal faktureres med merverdiavgift, anses selve leieavtalen i tilstrekkelig grad å dokumentere bruken av utleiearealene. Det er derfor ikke behov for å innhente leietakererklæringer i slike tilfeller.
Relaterte Artikler
-
NEF i viktige møter
-
7 viktige tips til visningen
Husk at boligjakten går enklere med en god plan. Her er viktige råd til deg som skal på visning i helgen. Av: Forbrukerrådgiver Carsten Pihl Boligjakten starter som det meste annet med forberedelser. Når du har funnet boliger som virker å være av interesse skal du laste ned salgsoppgaven for boligen. Det viktigste du nå leser er sidene uten bilder! Taksten og egenerklæringsskjemaet gir…
-
Merverdiavgift ved kjøp og salg av eiendomsselskap
Avgiftsmessige forhold kan ha avgjørende betydning for de involverte parter ved kjøp og salg av eiendomsselskaper – her kan det ligge både risiko og oppsider. Merverdiavgift med 25 % er tillagt de fleste anskaffelser, og utgjør dermed en betydelig potensiell kostnad for endelig forbruker av anskaffelsene. Regelverket knyttet til merverdiavgift på området for fast eiendom, og særlig for næringseiendom, kan oppleves komplekst og vanskelig…
-
9 viktige ord å kunne i budrunden
Kan du disse ni ordene - og konsekvensen av dem - vil du ha en stor fordel i budrunden. Budrunder kan gå fort og være hektiske - eller de kan dra i langdrag. Uansett er det viktig at både budgivere og selger har oversikt over spillereglene. Disse ordene hjelper deg til å få en ekstra fordel i budrunden. Akseptfrist Akseptfristen er den fristen en…
-
Oppkjøpsfinansiering - Avklaringer fra departementet
Av: Erik Langseth, partner/advokat og Lise Sofie Stene, senioradvokat - Advokatfirmaet BAHR - Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 5 2020. Ved årsskiftet ble reglene om aksjeselskapers adgang til å stille sikkerhet for kjøpers oppkjøpsfinansiering endret. Lovendringen har skapt stor usikkerhet om hvorvidt og hvordan aksjeselskaper kan stille slik sikkerhet. Nærings- og fiskeridepartementet har etter anmodning fra BAHR avgitt en tolkningsuttalelse om de…
-
Antihvitvasking – avklaringer fra Finanstilsynet
NEF har vært i kontakt med Finanstilsynet og fått avklart noen spørsmål knyttet til utbetaling av oppgjør til selger og PEP-status. Utbetaling av oppgjøret til selger: Ved mange eiendomssalg er oppdragsgiver og selger ektefeller eller samboere som fortsatt skal bo sammen (ikke samlivsbrudd). Ikke sjelden oppgir partene ett kontonummer for overføring av nettoprovenyet. I forbindelse med en tilsynsrapport uttalte imidlertid Finanstilsynet følgende: «Ifølge utbetalingsbilag…
Min NEF
NEF regelverk
Flere fordeler i NEFs fordelsprogram
- Advokatfirma Arntzen de Besche
- Advokatfirmaet Grette
- Advokatfirmaet Henriksen & Co ANS
- Advokatfirma Homble Olsby
- SANDS advokatfirma
- Autogear
- Autozeek elektronisk kjørebok
- Avis Bilutleie
- Bertel O. Steen – Mercedes-Benz / Smart / Peugeot / Citroën / DS / Opel / Kia
- BMW
- Booknordics.com
- Dine Penger
- Eurocard
- Falck Redning
- Hotel Continental
- Kredinor
- Skattebetalerforeningen
- Smarthotel
- TRYG Forsikring
- Universitetsforlaget
- Verisure
For meglere
- Innmeldingsskjema
- Få ekstra stort utbytte med MNEF Pluss! En fordelaktig tjeneste for deg som allerede er MNEF og ønsker mer ut av medlemskapet
- Tilbud til fullmektiger
- Tilbud til studenter
- Fordeler
- Spar penger ved å bruke NEFs fordelsprogram!
- NEF regelverk
- Vilkår
- Styret og lokalforeningsledere
- Utmerkelser fra NEF
- NEF-HELP stipendet
- Proptech-2020
Mest populære søk
NEF på kartet

Kontakt oss
Norges Eiendomsmeglerforbund
Apotekergata 10
0180 Oslo
Telefon: 22 54 20 80
E-post: firmapost@nef.no
Ansatte: Se ansatte i NEF
Pressekontakter: Se oversikt
Innhold: Slik kjøper du bolig
Innhold: Slik selger du bolig
Siste innlegg
- Normal boligprisutvikling i september
- Ny bunn-notering for sekundærboliger rammer leiemarkedet
- Nye analyser: Markant fall i antall førstegangskjøperne og flere må kjøpe sammen
- Svak boligprisutvikling i juli
- Mekling i nybyggprosjekter – et uforløst potensial
- Viktige råd til boligkjøpere høsten 2022
- Småhusplanen: Reguleringsplan for småhus-områder i Oslo ytre by
- Utsatt plikt til veiopparbeidelse og potensielle refusjonskrav – meglers ansvar for opplysninger
- Ny turvei over fritidseiendom ikke en mangel
- Næringsmegling, god meglerskikk og merverdiavgift
- Tilgjengelighet av eiendomsdata er ikke problemet
Her finner du mer hjelp!
Les mer om disse temaene!
Siste fagartiker for eiendomsmeglere
- Mekling i nybyggprosjekter – et uforløst potensial
- Småhusplanen: Reguleringsplan for småhus-områder i Oslo ytre by
- Utsatt plikt til veiopparbeidelse og potensielle refusjonskrav – meglers ansvar for opplysninger
- Ny turvei over fritidseiendom ikke en mangel
- Næringsmegling, god meglerskikk og merverdiavgift
- Salg av eiendommer i villastrøk
- Hvorfor er det viktig at tinglyst hjemmel og reelt eierforhold stemmer overens?
- Eiendomsskatt på boliger og fritidsboliger
- Har selger opplysningsplikt om at nabo er dømt for seksuelt misbruk av mindreårige?
- Oppsplitting av eiendomshandel – tomtekjøpsavtale og byggekontrakt
NEF i nyhetsbildet
- Kjøper trakk seg - reagerer 15. august 2022
- Finansavisen 15. august 2022
- Rekordfå sekundærboliger i landet- rammer leiemarkedet 15. august 2022
- Norges Eiendomsmeglerforbund 15. august 2022
- Putin vil knytte tettere bånd med Nord - Korea 15. august 2022
- Flere må få hjelp av foreldrene med boliglån 15. august 2022
- Ny bunn-notering for sekundærboliger: – Ganske dramatisk for Oslo, sier NEF-sjefen 15. august 2022
- Rekordlav andel sekundærboliger: – Dramatisk for Oslo 15. august 2022
- Ny bunn-notering for sekundærboliger rammer leiemarkedet 15. august 2022
Pressekontakt
Pressemeldinger
Ledige stillinger
- En feil oppstod, som antagelig betyr at strømmen er nede. Prøv igjen senere.
Viktig når du redigerer profilen:
Her kan du deler av profilen din og legge til informasjon om deg. Du kan også endre passord for innlogging til Min NEF.
Her er noen små kommentarer knyttet til feltene:
Bilde: Last opp for å vises på "Finn eiendomsmegler" på NEFs forbrukersider.
Vises på Finn eiendomsmegler: Kryss av her for at du vises i eiendomsmegleroversikten for bolig/fritidsboliger på NEFs forbrukersider. (Vil være aktuelt for de fleste, men kanskje ikke for de som kun jobber administrativt, med oppgjør eller med næring.
Tittel: Velg en av våre forhåndsutfylte, eller velg "Annet" for å skrive inn egen tittel.
NB: Du skriver inn tittelen i linjen under der det står "Annet". Husk "MNEF" til slutt!
Profilsidelink: Legg inn lenken til din kontakt-/profilside hos din arbeidsgiver. Denne lenken vil vises i "Finn eiendomsmegler" på NEFs forbrukersider, slik at forbrukere kan lese mer om deg.
Andre endringer gjøres av NEF sekretariat. Send oss en epost: firmapost@nef.no