Av: Kristian Korsrud, partner/advokat og Martine Sørensen, advokatfullmektig – Advokatfirmaet Grette – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 5 2020.
Selv om spørsmålet om avtalebinding i de fleste tilfeller ikke byr på tvil, ser vi stadig eksempler på at kjøper og selger – også der partene er profesjonelle – er uenige om hvorvidt det er inngått en rettslig bindende avtale. I norsk avtalerett er det avtalefrihet, og det gjelder ingen formkrav for avtaler. Dette gjør at det i noen tilfeller kan være vanskelig å skille mellom uforpliktende forhandlinger og avtalebinding. Nedenfor ser vi nærmere på hva som skal til for at bindendeavtale anses å foreligge, herunder hvilke forhold som typisk er av betydning ved vurderingen.
Bindende avtale forutsetter tilbud og aksept innen akseptfristen
Hovedregelen i norsk avtalerett er at rettslig bindende avtale foreligger når det er samsvar mellom tilbud og aksept, og aksepten er kommet frem til tilbyder innen utløpet av akseptfristen. Dersom aksepten ikke korresponderer med tilbudet følger det av avtaleloven § 6 at aksepten i stedet anses for et avslag i forening med et nytt tilbud, gjerne omtalt som et «motbud».
For å skape klarhet bør det fastsettes akseptfrist i ethvert tilbud. Er akseptfrist ikke fastsatt på forhånd følger det av avtaleloven § 3 at fristen fastsettes ut fra hva som er rimelig betenkningstid for mottaker. Denne tidsrammen fastsettes konkret ut fra tilbudets omfang og kompleksitet, om det er tale om store verdier, om kjøper er forbruker eller næringsdrivende osv. Muntlige tilbud må aksepteres straks, dvs. i samme samtale, om det ikke blir gitt særskilt akseptfrist.
Når har partene forlatt det uforpliktende forhandlingsstadiet?
Fordi det etter norsk avtalerett er formfrihet gir avtaleloven liten veiledning med hensyn til hva som konkret skal til for at det kan sies å være inngått en bindende avtale. Spørsmålet om hvorvidt partene fortsatt befinner seg på stadiet for uforpliktende forhandlinger, eller om de er avtalerettslig forpliktet, må avgjøres på bakgrunn av en konkret helhetsvurdering. I rettspraksis og juridisk teori har det utkrystallisert seg sentrale vurderingskriterier – såkalte disposisjonskriterier – som det typisk er relevant å ta i betraktning ved avgjørelsen av om bindende avtale foreligger. De mest sentrale av disse forholdene er:
- Partenes disposisjonsvilje: Hva partene har ment med hensyn til å binde seg?
- Ordlyden, språklig kontekst og form
- Partenes handlemåte
- Partenes forutsetninger og evt. avtalehistorikk
- Bransjepraksis
- Avtalens innhold: Graden av enighet
- Etterfølgende opptreden
- Passivitet
- Reelle hensyn/rimelighetsvurderinger
Enighet om vesentlige forhold som grunnlag for avtalebinding
Et disposisjonskriterium som stadig vektlegges, og som flere ganger har hatt avgjørende betydning for Høyesteretts konklusjon, er hvorvidt partene har kommet til enighet om hovedpunktene i avtalen. Dette disposisjonskriteriet er først og fremst relevant i forhandlingsavtaler hvor partene tar sikte på å oppnå enighet gjennom forhandlinger. Jo flere elementer det er oppnådd enighet om, desto mer naturlig vil det være å si at avtale er kommet i stand. Ved avgjørelsen av om det er inngått bindende avtale om salg av fast eiendom, er det i rettspraksis lagt til grunn at hovedpunktene i avtalen normalt vil være avklaring av salgsobjektet, kjøpesum og overtakelsesdato.
Normalt byr det ikke på store problemer for partene å komme frem til en dato for overtakelse. Det forekommer likevel situasjoner der selger legger ut en eiendom for salg lenge før ønsket dato for overlevering, for eksempel for å sikre en god markedspris. I et slikt tilfelle er det antakelig ikke tilstrekkelig for å kunne si at bindende avtale er inngått at partene er enige om kjøpesummen. Dersom kjøper i tillegg har foreslått, eller har en uttalt forutsetning om en raskere overtakelse, vil det trekke ytterligere i retning av at partene fortsatt befinner seg på forhandlingsstadiet. Som det fremgår er det således i en viss grad subjektivt hva som vil være hovedpunktene i avtalen, og disse vil variere med ulike avtaleforhold.
Dersom det er enighet om hovedpunktene i avtalen og bindende avtale anses for inngått, vil forholdene som på avtaleinngåelsestidspunktet er uavklart måtte løses gjennom tolkning og utfylling av avtalen. Dette vil også gjelde ved uenighet om vilkår av mindre betydning for avtaleforholdet. Ved kjøp og salg av eiendom er det avhendingslovens bestemmelser som kommer til anvendelse, med mindre det er konkrete holdepunkter for noe annet.
For å sikre at et salg av eiendom gjennomføres på ønskede vilkår er det derfor hensiktsmessig at alle forhold av vesentlig betydning for selger inntas i prospektet eller annet salgsmateriell. Dette vil for eksempel være informasjon om ønsket overtakelsesdato, hvilke eiendeler som følger med eiendommen ved salget, og hvilken kontraktsform som skal ligge til grunn for gjennomføringen av salget (for eksempel meglerstandarden eller annen standardavtale). Jo flere forhold, forutsetninger og vilkår som er klarlagt i prospektet, desto mindre skal det til for at avtale om salg av eiendommen anses for inngått når partene er enige om kjøpesum.
Mangel på formalitet er ingen hindring for bindende avtaleinngåelse
Selv om det av bevismessige årsaker er en fordel at avtalen er inngått skriftlig, kan avtale om kjøp og salg av fast eiendom også inngås muntlig, Det en part oppfatter som uforpliktende diskusjoner kan av den andre parten oppfattes som en (mer) forpliktende samtale om kjøp: Over en middag diskuterer A og B, som er forretningspartnere, verdien av As eiendom, og B kommer med utspill om eiendommens verdi, hva han kunne tenke seg å betale for eiendommen og når han tenker at det er hensiktsmessig å gjennomføre et salg med påfølgende overtakelse. B tenker at de nå har klarlagt vilkårene i en avtale all den tid A har vært entusiastisk og enig i samtlige av Bs vurderinger. A er i utgangspunktet interessert i å selge eiendommen, og selv om partene har en historie med å inngå avtaler på denne måten over en middag, opplever han samtalen som en uforpliktende markedsvurdering. Etter middagen tar partene hverandre i hånden, B sier at han ser frem til videre samarbeid og A samtykker i det. Fordi partenes forhistorie tilsier at avtaler inngås på en slik uformell måte, kan det – øvrige forhold tatt i betraktning – være grunnlag for å si at partene i dette tilfellet er enige om å binde seg til en rettslig forpliktende avtale om avhending av eiendommen. Eksempelet er først og fremst ment å illustrere at det ikke er noen hindring for avtalebinding at partene ikke har utvekslet noe skriftlig, selv om det er tale om et formuesgode av stor verdi.
Avtalte/forutsatte formkriterier
For å unngå misforståelser med hensyn til hva som skal til for at bindende avtale foreligger, kan partene selv – enten felles eller ved at en av partene tar et forbehold – på forhånd definere hva som er relevante disposisjonskriterier for rettslig avtalebinding. Ved forhandlingsavtaler, hvor partene kan bli bundet til avtalen etter hvert som forhandlingene skrider frem, kan partene for eksempel innta signaturforbehold i salgsprospekt eller i utkast til kjøpsavtale.
Som eksempel på at forbehold har betydning for bindingsspørsmålet vises Høyesteretts dom Rt. 2014 s. 100 (Strømstad Marina), hvor kjøper hadde tatt forbehold om at det var en «forutsetning at ingen av partene har krav mot den annen dersom forhandlingene ikke fører frem til en signert avtale». Etter Høyesteretts syn innebar dette at kjøper måtte få medhold i at signatur kunne nektes uten begrunnelse, med den følge at avtale ikke kom i stand. Tilsvarende vil gjelde dersom en av partene tar forbehold om styrets godkjenning av en avtale; godkjenner ikke styret avtalen vil avtalebinding ikke foreligge.
Avsluttende bemerkninger
En bindende avtale er særpreget ved at den kan gjennomføres ved domstolenes hjelp. Domstolene kan avsi dom for at partene skal oppfylle avtalen, eller at en part kan dømmes til å erstatte den andre partens tap som følge av at avtalen ikke gjennomføres.
En ryddig håndtering av et salg, med klare rammer for forhandling og budgivning, vil normalt bidra til at spørsmålet om rettslig avtalebinding blir uproblematisk. Vår erfaring er at dette er forhold eiendomsmeglerne har gode systemer for å ivareta, selv om vi enkelte ganger ser at dokumentasjon knyttet til partenes forutsetninger kan håndteres/sikres bedre.
Vårt klare råd – til både kjøpere og selgere – er at det tas forbehold om at avtalebinding forutsetter at enighet bekreftes skriftlig, gjerne ved e-post. Dette sikrer begge parter en ryddig og forutsigbar prosess. For virksomheter vil det ofte også være hensiktsmessig at det tas styreforbehold. For komplekse avtaler, for eksempel avtaler om eiendomsutvikling, bør det tas forbehold om at avtalebinding først anses å foreligge ved signert avtale.
