Den gylne regel ved ethvert eiendomskjøp – som ved andre kjøp – er ytelse mot ytelse, det vil si at kjøper og selger skal oppfylle sine forpliktelser samtidig. Dersom ikke annet er avtalt, er kjøper derfor ikke forpliktet til å betale kjøpesummen om han ikke samtidig mottar eiendommen til den tid eller med den kvalitet som er avtalt. Slik fungerer tilbakeholdsretten som en viktig…
Kjøp av eiendom: Når er partene avtalerettslig bundet?
- Av: Redaksjonen
- 13. november 2020
- Fagstoff, Forsidenytt

Av: Kristian Korsrud, partner/advokat og Martine Sørensen, advokatfullmektig – Advokatfirmaet Grette – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 5 2020.


Selv om spørsmålet om avtalebinding i de fleste tilfeller ikke byr på tvil, ser vi stadig eksempler på at kjøper og selger – også der partene er profesjonelle – er uenige om hvorvidt det er inngått en rettslig bindende avtale. I norsk avtalerett er det avtalefrihet, og det gjelder ingen formkrav for avtaler. Dette gjør at det i noen tilfeller kan være vanskelig å skille mellom uforpliktende forhandlinger og avtalebinding. Nedenfor ser vi nærmere på hva som skal til for at bindendeavtale anses å foreligge, herunder hvilke forhold som typisk er av betydning ved vurderingen.
Bindende avtale forutsetter tilbud og aksept innen akseptfristen
Hovedregelen i norsk avtalerett er at rettslig bindende avtale foreligger når det er samsvar mellom tilbud og aksept, og aksepten er kommet frem til tilbyder innen utløpet av akseptfristen. Dersom aksepten ikke korresponderer med tilbudet følger det av avtaleloven § 6 at aksepten i stedet anses for et avslag i forening med et nytt tilbud, gjerne omtalt som et «motbud».
For å skape klarhet bør det fastsettes akseptfrist i ethvert tilbud. Er akseptfrist ikke fastsatt på forhånd følger det av avtaleloven § 3 at fristen fastsettes ut fra hva som er rimelig betenkningstid for mottaker. Denne tidsrammen fastsettes konkret ut fra tilbudets omfang og kompleksitet, om det er tale om store verdier, om kjøper er forbruker eller næringsdrivende osv. Muntlige tilbud må aksepteres straks, dvs. i samme samtale, om det ikke blir gitt særskilt akseptfrist.
Når har partene forlatt det uforpliktende forhandlingsstadiet?
Fordi det etter norsk avtalerett er formfrihet gir avtaleloven liten veiledning med hensyn til hva som konkret skal til for at det kan sies å være inngått en bindende avtale. Spørsmålet om hvorvidt partene fortsatt befinner seg på stadiet for uforpliktende forhandlinger, eller om de er avtalerettslig forpliktet, må avgjøres på bakgrunn av en konkret helhetsvurdering. I rettspraksis og juridisk teori har det utkrystallisert seg sentrale vurderingskriterier – såkalte disposisjonskriterier – som det typisk er relevant å ta i betraktning ved avgjørelsen av om bindende avtale foreligger. De mest sentrale av disse forholdene er:
- Partenes disposisjonsvilje: Hva partene har ment med hensyn til å binde seg?
- Ordlyden, språklig kontekst og form
- Partenes handlemåte
- Partenes forutsetninger og evt. avtalehistorikk
- Bransjepraksis
- Avtalens innhold: Graden av enighet
- Etterfølgende opptreden
- Passivitet
- Reelle hensyn/rimelighetsvurderinger
Enighet om vesentlige forhold som grunnlag for avtalebinding
Et disposisjonskriterium som stadig vektlegges, og som flere ganger har hatt avgjørende betydning for Høyesteretts konklusjon, er hvorvidt partene har kommet til enighet om hovedpunktene i avtalen. Dette disposisjonskriteriet er først og fremst relevant i forhandlingsavtaler hvor partene tar sikte på å oppnå enighet gjennom forhandlinger. Jo flere elementer det er oppnådd enighet om, desto mer naturlig vil det være å si at avtale er kommet i stand. Ved avgjørelsen av om det er inngått bindende avtale om salg av fast eiendom, er det i rettspraksis lagt til grunn at hovedpunktene i avtalen normalt vil være avklaring av salgsobjektet, kjøpesum og overtakelsesdato.
Normalt byr det ikke på store problemer for partene å komme frem til en dato for overtakelse. Det forekommer likevel situasjoner der selger legger ut en eiendom for salg lenge før ønsket dato for overlevering, for eksempel for å sikre en god markedspris. I et slikt tilfelle er det antakelig ikke tilstrekkelig for å kunne si at bindende avtale er inngått at partene er enige om kjøpesummen. Dersom kjøper i tillegg har foreslått, eller har en uttalt forutsetning om en raskere overtakelse, vil det trekke ytterligere i retning av at partene fortsatt befinner seg på forhandlingsstadiet. Som det fremgår er det således i en viss grad subjektivt hva som vil være hovedpunktene i avtalen, og disse vil variere med ulike avtaleforhold.
Dersom det er enighet om hovedpunktene i avtalen og bindende avtale anses for inngått, vil forholdene som på avtaleinngåelsestidspunktet er uavklart måtte løses gjennom tolkning og utfylling av avtalen. Dette vil også gjelde ved uenighet om vilkår av mindre betydning for avtaleforholdet. Ved kjøp og salg av eiendom er det avhendingslovens bestemmelser som kommer til anvendelse, med mindre det er konkrete holdepunkter for noe annet.
For å sikre at et salg av eiendom gjennomføres på ønskede vilkår er det derfor hensiktsmessig at alle forhold av vesentlig betydning for selger inntas i prospektet eller annet salgsmateriell. Dette vil for eksempel være informasjon om ønsket overtakelsesdato, hvilke eiendeler som følger med eiendommen ved salget, og hvilken kontraktsform som skal ligge til grunn for gjennomføringen av salget (for eksempel meglerstandarden eller annen standardavtale). Jo flere forhold, forutsetninger og vilkår som er klarlagt i prospektet, desto mindre skal det til for at avtale om salg av eiendommen anses for inngått når partene er enige om kjøpesum.
Mangel på formalitet er ingen hindring for bindende avtaleinngåelse
Selv om det av bevismessige årsaker er en fordel at avtalen er inngått skriftlig, kan avtale om kjøp og salg av fast eiendom også inngås muntlig, Det en part oppfatter som uforpliktende diskusjoner kan av den andre parten oppfattes som en (mer) forpliktende samtale om kjøp: Over en middag diskuterer A og B, som er forretningspartnere, verdien av As eiendom, og B kommer med utspill om eiendommens verdi, hva han kunne tenke seg å betale for eiendommen og når han tenker at det er hensiktsmessig å gjennomføre et salg med påfølgende overtakelse. B tenker at de nå har klarlagt vilkårene i en avtale all den tid A har vært entusiastisk og enig i samtlige av Bs vurderinger. A er i utgangspunktet interessert i å selge eiendommen, og selv om partene har en historie med å inngå avtaler på denne måten over en middag, opplever han samtalen som en uforpliktende markedsvurdering. Etter middagen tar partene hverandre i hånden, B sier at han ser frem til videre samarbeid og A samtykker i det. Fordi partenes forhistorie tilsier at avtaler inngås på en slik uformell måte, kan det – øvrige forhold tatt i betraktning – være grunnlag for å si at partene i dette tilfellet er enige om å binde seg til en rettslig forpliktende avtale om avhending av eiendommen. Eksempelet er først og fremst ment å illustrere at det ikke er noen hindring for avtalebinding at partene ikke har utvekslet noe skriftlig, selv om det er tale om et formuesgode av stor verdi.
Avtalte/forutsatte formkriterier
For å unngå misforståelser med hensyn til hva som skal til for at bindende avtale foreligger, kan partene selv – enten felles eller ved at en av partene tar et forbehold – på forhånd definere hva som er relevante disposisjonskriterier for rettslig avtalebinding. Ved forhandlingsavtaler, hvor partene kan bli bundet til avtalen etter hvert som forhandlingene skrider frem, kan partene for eksempel innta signaturforbehold i salgsprospekt eller i utkast til kjøpsavtale.
Som eksempel på at forbehold har betydning for bindingsspørsmålet vises Høyesteretts dom Rt. 2014 s. 100 (Strømstad Marina), hvor kjøper hadde tatt forbehold om at det var en «forutsetning at ingen av partene har krav mot den annen dersom forhandlingene ikke fører frem til en signert avtale». Etter Høyesteretts syn innebar dette at kjøper måtte få medhold i at signatur kunne nektes uten begrunnelse, med den følge at avtale ikke kom i stand. Tilsvarende vil gjelde dersom en av partene tar forbehold om styrets godkjenning av en avtale; godkjenner ikke styret avtalen vil avtalebinding ikke foreligge.
Avsluttende bemerkninger
En bindende avtale er særpreget ved at den kan gjennomføres ved domstolenes hjelp. Domstolene kan avsi dom for at partene skal oppfylle avtalen, eller at en part kan dømmes til å erstatte den andre partens tap som følge av at avtalen ikke gjennomføres.
En ryddig håndtering av et salg, med klare rammer for forhandling og budgivning, vil normalt bidra til at spørsmålet om rettslig avtalebinding blir uproblematisk. Vår erfaring er at dette er forhold eiendomsmeglerne har gode systemer for å ivareta, selv om vi enkelte ganger ser at dokumentasjon knyttet til partenes forutsetninger kan håndteres/sikres bedre.
Vårt klare råd – til både kjøpere og selgere – er at det tas forbehold om at avtalebinding forutsetter at enighet bekreftes skriftlig, gjerne ved e-post. Dette sikrer begge parter en ryddig og forutsigbar prosess. For virksomheter vil det ofte også være hensiktsmessig at det tas styreforbehold. For komplekse avtaler, for eksempel avtaler om eiendomsutvikling, bør det tas forbehold om at avtalebinding først anses å foreligge ved signert avtale.
Relaterte Artikler
-
Kjøp av eiendom - kjøpers tilbakeholdsrett (av kjøpesummen)
-
Kjøp av fast eiendom i Spania sett med en advokats øyne
Spania er et vidstrakt land med en stor befolkning. Romerretten har hatt avgjørende innflytelse på spansk juss, hvilket betyr byråkrati, samt mye dokumentasjon for å sikre transaksjonene, spesielt når det gjelder fast eiendom. Vi kan trygt si at prosedyren for kjøp av fast eiendom er veldig annerledes enn i Norge. Av: Carmen Sanz, advokat Det byråkratiske og noen ganger trege spanske systemet har imidlertid…
-
SSB: Rekordmange omsetninger av eiendom
Forrige kvartal ble det omsatt eiendom for 130 milliarder kroner, noe som er den høyeste omsetningsverdien som er registrert i løpet av et kvartal. Nye tall fra Statistisk sentralbyrå viser at det i 3. kvartal var 51 000 omsetninger av fast eiendom. Det er 650 flere enn i samme kvartal i 2017, og hadde en økning i samlet verdi med 7 prosent. Boligeiendommer og fritidseiendommer utgjorde 90 prosent av antall…
-
Når starter budrunden?
Budrunden på en bolig som selges starter som oftest etter siste visning. Men den trenger ikke starte da, den kan starte før - så lenge man følger reglene. Av: Carsten Henrik Pihl Bruktboligsalg foregår med en auksjonsmodell. Dette gjør at regelverket kan være noe uvant for bolighandlere. Et av spørsmålene jeg ofte får som forbrukerrådgiver er "Når starter budrunden?" Spørsmål og svar: Artikkelen er…
-
Når kommer regningen fra eiendomsmegleren?
Skal du selge bolig, bør du spørre når regningen fra eiendomsmegleren kommer. Så unngår du overraskelser. I det siste har jeg fått noen telefoner til Forbrukertelefonen. Det er fra boligselgere som nettopp har akseptert bud på eiendommen – og så har regningen fra eiendomsmegleren kommet. Det har vært litt overraskende for disse selgerne, fordi de har regnet med at de skulle betale når oppgjøret…
-
Nye retningslinjer for «off market» salg av eiendom
Pressemelding fra Norges Eiendomsmeglerforbund 23.11.2017 Det har i høst blitt satt søkelys på salg av eiendom som skjer uten åpen markedsføring - såkalte «off market» salg. Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) har derfor utarbeidet nye retningslinjer som vil gjelde for alle eiendomsmeglere MNEF (medlem i NEF). Retningslinjene klargjør grensene for denne type transaksjoner, eiendomsmeglerens rolle og ansvar som rådgiver og risikoen for selger ved å avstå…
Min NEF
NEF regelverk
Flere fordeler i NEFs fordelsprogram
- Advokatfirma Arntzen de Besche
- Advokatfirmaet Grette
- Advokatfirmaet Henriksen & Co ANS
- Advokatfirma Homble Olsby
- SANDS advokatfirma
- Autogear
- Autozeek elektronisk kjørebok
- Avis Bilutleie
- Bertel O. Steen – Mercedes-Benz / Smart / Peugeot / Citroën / DS / Opel / Kia
- BMW
- Booknordics.com
- Dine Penger
- Eurocard
- Falck Redning
- Hotel Continental
- Kredinor
- Skattebetalerforeningen
- Smarthotel
- TRYG Forsikring
- Universitetsforlaget
- Verisure
For meglere
- Innmeldingsskjema
- Få ekstra stort utbytte med MNEF Pluss! En fordelaktig tjeneste for deg som allerede er MNEF og ønsker mer ut av medlemskapet
- Tilbud til fullmektiger
- Tilbud til studenter
- Fordeler
- Spar penger ved å bruke NEFs fordelsprogram!
- NEF regelverk
- Vilkår
- Styret og lokalforeningsledere
- Utmerkelser fra NEF
- NEF-HELP stipendet
- Proptech-2020
Mest populære søk
NEF på kartet

Kontakt oss
Norges Eiendomsmeglerforbund
Apotekergata 10
0180 Oslo
Telefon: 22 54 20 80
E-post: firmapost@nef.no
Ansatte: Se ansatte i NEF
Pressekontakter: Se oversikt
Innhold: Slik kjøper du bolig
Innhold: Slik selger du bolig
Siste innlegg
- Normal boligprisutvikling i september
- To aktuelle saker fra Høyesterett
- NEF i Arendalsuka
- Hvordan skape fremtidsrettede og fleksible boliger?
- Nye analyser: Færre førstegangskjøpere, flere samkjøpere
- Dramatisk renteheving fra Norges Bank
- Prisvekst på nye boliger
- Sterk boligprisvekst
- – 90 år og like aktuell
- Samlet bransjen til tidenes landsmøte og vårkonferanse!
- Salg av eiendommer i villastrøk
Her finner du mer hjelp!
Les mer om disse temaene!
Siste fagartiker for eiendomsmeglere
- Salg av eiendommer i villastrøk
- Hvorfor er det viktig at tinglyst hjemmel og reelt eierforhold stemmer overens?
- Eiendomsskatt på boliger og fritidsboliger
- Har selger opplysningsplikt om at nabo er dømt for seksuelt misbruk av mindreårige?
- Oppsplitting av eiendomshandel – tomtekjøpsavtale og byggekontrakt
- Kjøp og salg av utviklingseiendom fra et sameie
- Endringene i forsikringslovgivningen påvirker eiendomsmeglingsbransjen
- Hvilke forbehold kan selger ta etter endringer i avhendingslova?
- Erverv før seksjonering – anke over tinglysingsvedtak
- Ulike betalings- og oppgjørsmetoder i bustadoppføringsloven
NEF i nyhetsbildet
- Unngå boligsvindel i utlandet 2. juli 2022
- Obos-prisene i Oslo falt 0,2 prosent i juni 1. juli 2022
- Slik blir hytttemarkedet 1. juli 2022
- Advokatfirmaet Henriksen & Co ANS 30. juni 2022
- NEF i Arendalsuka 30. juni 2022
- Norges Eiendomsmeglerforbund 28. juni 2022
- Solgt for 1,1 milliarder kroner 27. juni 2022
- Dette skriver avisene om norsk økonomi mandag 27. juni 27. juni 2022
Pressekontakt
Pressemeldinger
Ledige stillinger
- En feil oppstod, som antagelig betyr at strømmen er nede. Prøv igjen senere.
Viktig når du redigerer profilen:
Her kan du deler av profilen din og legge til informasjon om deg. Du kan også endre passord for innlogging til Min NEF.
Her er noen små kommentarer knyttet til feltene:
Bilde: Last opp for å vises på "Finn eiendomsmegler" på NEFs forbrukersider.
Vises på Finn eiendomsmegler: Kryss av her for at du vises i eiendomsmegleroversikten for bolig/fritidsboliger på NEFs forbrukersider. (Vil være aktuelt for de fleste, men kanskje ikke for de som kun jobber administrativt, med oppgjør eller med næring.
Tittel: Velg en av våre forhåndsutfylte, eller velg "Annet" for å skrive inn egen tittel.
NB: Du skriver inn tittelen i linjen under der det står "Annet". Husk "MNEF" til slutt!
Profilsidelink: Legg inn lenken til din kontakt-/profilside hos din arbeidsgiver. Denne lenken vil vises i "Finn eiendomsmegler" på NEFs forbrukersider, slik at forbrukere kan lese mer om deg.
Andre endringer gjøres av NEF sekretariat. Send oss en epost: firmapost@nef.no