Tiden der jordskifteretten bare var for jordbruket er for lengst forbi selv om mange fortsatt assosierer jordskifteretten med jordbruk. Jordskifteretten er i dag en praktisk og kostnadseffektiv domstol som løser komplekse saker knyttet til fast eiendom.
Av: Håkon Mathiesen, Partner & Benedicte Krogh Grimstad, senioradvokat – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 4 2020)
Jordskifteretten er en spesialdomstol som kan behandle en rekke spørsmål knyttet til fast eiendom uavhengig hva slags type eiendom det er; boligeiendommer, næring- og industriområder, veier, parkeringsplasser, brygger, hyttetomter mv.
I urbane strøk og fortettingsområder kan ofte komplekse og sammensatte eiendomsforhold by på utfordringer for å kunne utnytte arealene på best mulig måte. Er grenser, rettighetsforhold, veiareal mv. lite egnet i forhold til aktuell utnyttelse, enten den gjeldende eller den som følger av reguleringsplanen, kan jordskifteretten gjøre endringer.
Formålet til jordskifteretten er å legge til rette for en effektiv og rasjonell utnyttelse av fast eiendom – dette gjøres gjennom endring av eiendomsutforming og rettighetsforhold til de eiendommene som er med på jordskiftet.
Jordskifterettens kompetanse kan for enkelt hets skyld avgrenses til fire type saker: 1) Jordskifte, 2) Fordele planskapte verdier, 3) Kartlegging av eiendom og rettighetsforhold, og 4) Avholde skjønn. Vi vil nedenfor gå igjennom disse fire type sakene, men har begrenset fremstillingen til de punkter som er mest aktuelle for eiendommer i urbane strøk og fortettingsområder.
- Jordskifte etter jordskifteloven kap. 3
1.1 Hva er jordskifte?
Jordskifte er betegnelsen på en prosess der eksisterende eiendomsforhold eller bruken av eiendommene med tilhørende rettigheter skal endres eller ordnes på en slik måte av bruken av eiendommene blir mer hensiktsmessig. For å kunne avholde jordskifte er det vilkår om at minst en eiendom eller en bruksrett er vanskelig å utnytte på tjenlig (hensiktsmessig) måte etter tida og tilhøva (dagens forhold) jfr. jordskifteloven («jskl.») § 3-2. Det samme gjelder der en eiendom eller en bruksrett blir vanskelig å utnytte på tjenlig måte som følge av offentlig eller private tiltak, eller som følge av vedtatt reguleringsplan.
Det er videre et krav at jordskifte vil skape et mer tjenlig eiendomsforhold i jordskifteområdet jfr. jskl. § 3-3. Vilkåret i jskl. § 3-3 innebærer at det må skapes en netto nytte samtidig som jskl. § 3-18 krever at ingen av eiendommene) skal påføres større kostnader og ulemper enn nytte.
1.2 Gjennomføring av jordskifte
Jordskifteretten har en rekke virkemidler i loven de kan benytte for å endre de aktuelle eiendommene og rettighetene. Nedenfor gir vi en kort oppsummering over noen av de ulike virkemidlene jordskifteretten har som er mest aktuelle for eiendommer i urbane strøk og fortettingsområder og hva resultat av et jordskifte kan bli:
- Ny utforming av eiendommer og evigvarende bruksrettigheter som ligger til fast eiendom. Aktuell der gjeldende grenser har en uheldig utforming og vanskeliggjør hensiktsmessig utnyttelse av eiendommen, samt ved tomtestrukturering for gjennomføring av et utviklingsprosjekt med vedtatt reguleringsplan.
- Opprettelse av nye sameier der det bøter på utjenlige eiendomsforhold på en bedre måte enn sambruk mellom eiendommer.
- Hel eller delvis oppløsning av sameier og sambruk mellom eiendommer.
- Deling av eiendom med tilhørende bruksrettigheter.
- Det kan gis varige eller midlertidige regler om sambruk mellom eiendommer (bruksordning). Bruksordning er et mye brukt og sentralt virkemiddel i jordskifteloven. Dette gjelder både for eksisterende sambruk og for opprettelse av ny sambruk, samt fastsettelse av regler for bruken.
- Pålegg om felles tiltak og felles investeringer i forbindelse med bruk av en eiendom eller bruksrettighet. Både grunneiere og bruksrettshavere kan gjennom dette virkemiddelet pålegges å delta.
- Det kan opprettes et lag for drift eller vedlikehold når flere skal bruke en eiendom eller bruksrett, og vedtekter for laget fastsettes. Jordskifteretten kan også endre eksisterende lag og vedtekter. Laget som opprettes kan være et tingsrettslig sameie eller det kan være et ansvarlig selskap (DA). Det mest typiske eierlaget jordskifteretten etablerer eller gir regler for er veier.
- Dersom det er igangsatt jordskiftesak kan jordskifteretten i sammenheng med den igangsatte saken også endre eller oppheve evigvarende bruksrett som ikke ligger til fast eiendom dersom bruksretten er til hinder for en hensiktsmessig bruk av eiendommen.
Ved gjennomføringen av et av tiltakene nevnt overfor vil løsningen kunne være: å bytte eiendom mot eiendom (det tradisjonelle makeskifte), bruksrett mot bruksrett, eiendom mot bruksrett, bruksrett mot eiendom, eller bytte av bruksrett eller eiendom mot penger der det ikke er mulig å gjennomføre bytte i eiendom eller bruksrettigheter.
Jordskifteretten vil utarbeide kart, koordinater og endre eller etablere nye matrikkelenheter der det er aktuelt. Rettigheter som kan og skal tinglyses vil tinglyses av jordskifteretten. Det kan ofte være både mer praktisk og rimeligere å gjennomføre et makeskifte av mindre eiendommer gjennom jordskifte enn å gå gjennom kommunen.
- Fordeling av planskap netto verdiøkning på eiendommer
Det nyeste virkemiddelet til jordskifteretten er at de kan fordele planskapt netto verdiøkning mellom eiendommer som er omfattet av en reguleringsplan jfr. jskl. § 3-30. For at denne bestemmelsen skal komme til anvendelse er det krav til at kommunen har fastsatt krav om slik fordeling i planbestemmelsene i medhold av plan- og bygningsloven § 12-7 nr. 13, og at det er fastsatt et nærmere bestemt og avgrenset geografisk område av planområdet dette skal gjelde for.
Etter krav fra en part skal jordskifteretten fastsette den planskapte netto verdiøkningen i fordelingsområdet, herunder den del hver grunneier skal ha. Alle eiendommen skal verdsettes ut fra egenskapene de har til utbyggingsformål uavhengig av hva eiendommen kan brukes til etter reguleringsplanene. Hver eier få det antallet utbyggingsrettigheter de forholdsmessig har krav på etter verdifastsettelsen. Så langt som mulig skal jordskifteretten tildele hver part utbyggingsrettigheter på egen eiendom eller inntil den eiendommen parten eier. Der det ikke er mulig, tildeles utbyggingsrettighet på andres eiendom og den som tildeles utbyggingsretten får også eiendomsrett til tomten. Kostnaden ved gjennomføring fordels etter nytten.
Denne bestemmelsen gjelder kun grunneiere. De som kun har bruksrettigheter får ikke andel i utbyggingsverdien.
- Rettsutgreing og grensefastsetting etter jordskifteloven kap 4.
Jordskifteretten kan avklare uklare eiendoms- og bruksrettssforhold gjennom rettsutreiing. I saker om grensefastsetting fastsetter jordskifteretten hvor eiendomsgrensen går, eller grensen for en bruksrett.
Jordskifterettens oppgave i slike saker er:
- Fastsettelse av innholdet i rettigheter og eiendomsforhold i sameier, eiendommer som ligger i sambruk og utomhusareal som ligger til eierseksjoner.
- Fastsettelse av grenser for eiendom og bruksrettigheter for grunneiendommer, anleggseiendommer, uteareal som inngår i eierseksjoner, festetomter og offentlige reguleringer av eierrettigheter.
Jordskifteretten vil merke og koordinatfeste grensene for eiendom eller bruksrettigheten. Det vil utarbeides et jordskiftekart som deretter legges inn i matrikkelen og tinglysning gjennomføres der det er nødvendig.
- Skjønn etter jordskifteloven kap 5.
Jordskifteretten har adgang til å avholde en rekke ulike typer skjønn etter andre lover, f.eks. oreigningsloven (ekspropriasjon), vegloven, servituttloven, lov om løysingsretta, borettslagsloven, mv.
Skjønn etter vegloven § 53 er praktisk og mye brukt. Etter veglovens § 53 kan Jordskifteretten ta stilling til om det foreligger en veirett, og eventuelt avklare innholdet i veirettigheten. Dersom retten finner at det ikke foreligger en veirett, kan den treffe vedtak om ekspropriasjon av grunn til veien herunder; anlegg, vedlikehold og drift av veien. Slik ekspropriasjon forutsetter at inngrepet vil vært klart mer til fordel enn ulempe og det må betales vederlag til den som må tåle eiendomsinngrepet.
Etter servituttlovens §5 til § 7 kan jordskifteretten endre eller oppheve servitutter (rettigheter noen har over annen manns grunn). Jordskifterettens kompetanse gjelder både positive servitutter (bruksrettighet på annen manns eiendom som eks. veirett, bryggerett mv.) og negative servitutter (servitutter som forbyr eller begrenser en gitt bruk). Det vil i praksis si at jordskifteretten bla. har mulighet til å ekspropriere bort servitutter som forbyr eller innskrenker en eiers rådighet over fast eiendom, som f. eks. villaklausuler som hindrer videre utvikling av eiendom, legger begrensninger på antall etasjer som kan bygges e.l. . Å avholde skjønn i slike saker er etter vår erfaring ofte en bedre og mer løsningsorienter tilnærming til saken enn å gå til et ordinært søksmål for tingretten.
Dalan advokatfirma:
Dalan advokatfirmas eiendomsteam består av 18 advokater og er et av landets sterkeste fagmiljøer innenfor eiendom.
Vi er stolte over å være et tradisjonsrikt firma med eiendom som spesialfelt der kunnskap har blitt videreført og videreutviklet gjennom generasjoner, og resultater har blitt skapt i snart 150 år. Dette har gjort oss til et unikt fagmiljø.
