Begrepet «jordskifte» leder for mange tankene hen til landbruk og distrikts-Norge. Realiteten er at jordskifte også kan ha stor betydning i byområder. Vår faggruppe for fast eiendom har allerede, som kanskje de første i landet, prosesser med fordeling av planskapt verdiøkning. Dersom man ikke er bevisst dette, kan man for det første risikere å overse muligheten for å kreve utlagt utbyggingsmuligheter i et utbyggingsområde. I verste fall risikerer man også å ha initiert et utbyggingsprosjekt, for så å oppdage at deler av utbyggingsgevinsten fordeles til naboeiendommene.
Av: Partner Odd Walther Moi, senioradvokat Ola Nygard og advokatfullmektig Julia Ringvik Bennin, Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange DA
Gjennom såkalt «urbant jordskifte» åpnes det for at planskapte verdier innenfor et utbyggingsområde fordeles. Kort fortalt betyr det at man flytter verdiøkning fra eiendommer som gjennom ny regulering får en planskapt netto verdiøkning til eiendommer som ikke har det, men som likevel bidrar med arealer til f.eks. lekeplasser eller interne friområder innenfor planområdet.
Reglene om urbant jordskifte trådte i kraft allerede i 2007 og er videreført i den nye jordskifteloven som trådte i kraft 1. januar i år. Formålet med reglene er å oppnå bedre virkemidler for arealutnyttelsen i byer og tettsteder. I utbyggingsområder vil det typisk være noen eiendommer som får en betydelig andel av den planskapte verdiøkningen, mens andre eiendommer først og fremst går til felles tiltak, som parker og lekeplasser. Målet er da i større grad å fordele disse verdiene. Fordelingen har likhetstrekk med det velkjente parkprinsippet i ekspropriasjonsretten.
Etter jordskifteloven § 3-30 kan jordskifteretten fordele den planskapte netto verdiøkningen mellom eiendommer som er omfattet av en reguleringsplan. Det forutsetter imidlertid at planmyndighetene har inntatt en bestemmelse om dette i reguleringsplanen, jf. plan- og bygningsloven § 12-7. Kommunen skal fastsette den geografiske avgrensningen. En slik bestemmelse kan både gjøres som områderegulering og detaljregulering.
Siden fordeling av planskapte verdier forutsetter at kommunen ved vedtakelsen av reguleringsplanen har tatt inn en bestemmelse om dette, bør utbyggere og grunneiere tidlig i en reguleringsprosess være bevisst på reglene om fordeling av planskapte verdier. Dette både for å ha mulighet til å fremme forslag om at en slik bestemmelse inntas der det er fordelaktig, eventuelt motsette seg dette hvis det kan ha negative effekter på for eksempel en utbyggingsplan.
Allerede i kjøpsforhandlinger om et potensielt utbyggingsområde vil det derfor nå være høyst aktuelt å kreve forbehold om en forholdsmessig reduksjon i kjøpesum dersom det ved ny regulering blir bestemt en fordeling av den planskapte utbyggingsgevinsten. Slik sett kan en si at krav om urbant jordskifte ofte vil redusere en eiendoms utbyggingsverdi fordi man risikerer å måtte gi fra seg utbyggingsretter til andre eiendommer.
Selv om en bestemmelse om fordeling av planskapte verdier er tatt inn i reguleringsplanen, er det likevel eierne innenfor det aktuelle området som må kreve sak, og det er disse som blir parter i saken. Det er imidlertid tilstrekkelig at én eier innenfor et område krever sak.
Når jordskifteretten fordeler verdien, legger jordskifteloven § 3-31 klare føringer for hvordan verdsettelsen skal foretas. Retten skal for det første verdsette samlet planskapt netto verdiøkning i området. Det følger av forarbeidene at dette er differansen mellom planskapt verdiøkning og kostnader knyttet til eventuelle tiltak. For det andre skal retten verdsette de delene som hver part skal ha av verdiøkningen, for eksempel ved å fastsette dette som en brøk mellom partene. For det tredje skal retten, når den fastsetter en slik brøk, verdsette alle eiendommene i området ut ifra de egenskapene eiendommene har til utbyggingsformål.
Selve fordelingen er regulert i jordskifteloven § 3-32. Utgangspunktet er at hver eier skal få den delen av den planskapte netto verdiøkningen som følger av § 3-31 annet punktum. I realiteten betyr dette at dersom et område åpner for utbygging av 30 tomter, og en av eiendommene for eksempel har en brøkandel på 3/10, skal denne eiendommen ha 9 av disse tomtene.
Utgangspunktet er naturalutlegg, og ikke fordeling av penger. Dette fremgår av § 3-32 annet punktum, hvor det står at «så langt råd er», skal jordskifteretten fordele hele utbyggingsrettigheter på eller inntil egen eiendom. For å få en utbyggingsrett på egen eiendom, forutsettes det at reguleringsplanen åpner for en slik arealutnyttelse. Dersom dette ikke er tilfellet, kan vedkommende få tildelt rettigheter på andres eiendommer. Jordskifteretten må da foreta en vurdering på hvilken eiendom utbyggingsretten i så fall skal legges på.
Oppsummert kan jordskifteloven, sammen med plan- og bygningsloven § 12-7, innebære store omveltninger og omfordeling av verdier innad i et utbyggingsområde. Som grunneier eller utbygger må man derfor være bevisst, både på hvilke muligheter reglene gir, men også på hvilken risiko dette kan innebære for et utbyggingsprosjekt.
Først trykket i Eiendomsmegleren 6 2016
