De siste årene har aktørene i eiendomsmeglerbransjen stadig oftere blitt minnet om at eiendomsmeglere er rapporteringspliktige iht. hvitvaskingsloven. Formålet med hvitvaskingsloven er å bekjempe hvitvasking av utbytte fra straffbare handlinger. Det er viktig for myndighetene å gjøre det vanskelig for kriminelle å kamuflere utbytte fra tradisjonell økonomisk kriminell virksomhet og hindre finansiering av terrorisme.
Av: Monica Steene, fagansvarlig i DNB Meglerservice AS
Vi har også sett en del avisartikler om tema i det siste. Ulike svindeltyper kombineres nå i større grad enn tidligere og skaper et mer uoversiktlig risikobilde. Det er bl. a. falt en dom i lagmannsretten som omhandler hvitvasking av penger, hvor en eiendomsmegler er blitt brukt. Det er kriminelle personer som bruker fast eiendom som et middel for å få inn utbytte fra kriminell virksomhet i inn i den legale økonomien. Men hva er hvitvasking?
Fra www.hvitvasking.no
- «Hvitvasking inkluderer både å skaffe seg eller andre del i utbytte av straffbar handling, samt bistand for å sikre utbytte for andre.»
- Selvvasking forstås som hvitvasking av utbytte fra straffbar handling som gjerningsmannen selv har begått.
- Heleri omfatter det å motta eller skaffe seg eller andre del i utbytte av en straffbar handling.»
«Den som mottar eller skaffer seg eller andre del i utbytte av en straffbar handling (heleri), eller som yter bistand til å sikre slikt utbytte for en annen (hvitvasking), straffes med bøter eller fengsel inntil 3 år. Som å yte bistand regnes blant annet det å innkreve, oppbevare, skjule, transportere, sende, overføre, konvertere, avhende, pantsette eller la investere utbyttet.»
Det er ikke alltid like lett for en eiendomsmegler å oppdage mulige hvitvaskingssituasjoner. Vi må derfor jobbe kontinuerlig med risikovurdering i selskapene, og meglerne må få jevnlig oppdatering og informasjon om hva man skal se etter og i hvilke situasjoner hvitvaskingsproblematikk kan oppstå.
Hvordan kan vi eiendomsmeglere bli mer bevisste på tema, og klare å oppdage hvitvasking?
Loven medfører en rekke forpliktelser som eiendomsmeglere er pålagt å etterleve. Bl.a. identitetskontroll, registrering og oppbevaring av opplysninger, undersøkelses – rapporteringsplikten og interne kontroll- og kommunikasjonsrutiner. (Se Finanstilsynets rundskriv 8/2009).
Kundekontroll
Identitetskontroll av selger (oppdragsgiver) skal utføres ved oppdragsinngåelsen og av kjøper (oppdragsgivers medkontrahent) ved etablering av kundeforholdet, senest på kontraktsmøtet, og kundeopplysninger skal registreres, jf. hvitvaskingsloven § 5. Jeg går ikke nærmere inn på hvordan id kontrollen utføres da jeg går ut fra at det er godt kjent i bransjen p.t.
Men merk at iht. hvitvaskingslovens § 5 skal id/kundekontrollen og løpende oppfølging foretas på bakgrunn av en risikovurdering som meglerforetaket har foretatt.
De aller fleste oppdrag eiendomsmeglerne håndterer er normalt uten risiko, ut fra et hvitvaskingsperspektiv. Megler bør derfor konsentrere seg om å identifisere og risikovurdere kundemassen, produkt/type oppdrag og transaksjon som kan være mer risikoutsatt enn andre.
Spørsmål megler må stille seg er; Hvilke av våre kunder har en høyere risiko enn andre? Hvilke oppdrag er mer risikoutsatte enn andre? Hvilke transaksjoner er mer risikoutsatte enn andre?
Man kan nesten snu problemstillingen og spørre; hvilke kunder/oppdrag/transaksjoner anser jeg ha null risiko = normale? Da kan det være lettere å bli oppmerksom på de som ikke er «vanlige» og lage kontrolltiltak for dem. Noen ganger kan det være «mage-følelsen» som gjør at man reagerer på en «unormal» kunde, et «uvanlig eller unormalt» oppdrag eller en «unormal» transaksjon, eller en kombinasjon av flere forhold.
Løpende kundekontroll
Megler må også løpende, under oppdragets varighet, kontrollere at opplysninger som kunden gir stemmer, og at kunden gjør det han har sagt han skal gjøre. Er det samsvar mellom kontrakt, opplysningsskjema fra kjøper og selger? Er det indikasjon på at noe ikke stemmer eller at kunden endrer adferd/gjør noe annet enn det han opprinnelig har sagt han skal gjøre, skal man utføre kontrolltiltak. Dette gjelder særlig hvis man har et kundeforhold som går over lenger tid med et selskap/person, f.eks. prosjektoppdrag.
Kunder
I avisene har det fremkommet at det har forekommet hvitvasking i forbindelse med kjøp/salg av eiendom med behov for oppgradering. Selskap i kompliserte selskapsstrukturer som vanskeliggjør id-kontrollen, kan derfor utgjøre en større risiko enn en privatkunde. Selskap eller personer som kjøper og selger mange eiendommer over kort tid kan også utgjøre en økt risiko. Her bør megler har rutiner for hvilke kontrolltiltak man bør gjennomføre ved slike indikatorer.
Produkter/tjenester
Det kan være en økt risiko ved f.eks. salg av oppussingsobjekt. Vi har lest at selskaper benytter fiktive fakturaer slik at de kriminelle personer/selskap bruker svarte penger (utbytte fra annen straffbar handling)/svart arbeidskraft for å pusse opp boliger. Disse selges så på tilsynelatende lovlig vis, og de kriminelle kan innkassere gevinsten – pengene er kommet inn i den lovlige økonomien.
Oppgjørsoppdrag og oppdrag hvor det avtales blanco skjøter/uklare eierforhold, hvor megler ikke kjenner kunden/selger så godt, kan også være et eksempel på mer risikoutsatte oppdrag i forhold til andre vanlige oppdrag. Det kan være avtalt fiktiv eiendomsoverdragelse, hvor hele eller deler av kjøpesummen ikke blir innbetalt til meglers klientkonto, men gjøres opp mellom partene direkte.
Transaksjoner
Hvor kommer kjøpers egenkapital (midlene) fra? Dersom kjøper har satt opp i finansieringsplanen at hele eller deler av kjøpesummen er egenkapital, skal megler avdekke hvor midlene stammer fra. Dersom finansieringsplanen er uklar/uvanlig (f.eks. lån fra utlandet) eller kjøpesummen blir innbetalt i mange delinnbetalinger, og/eller fra andre enn kjøper kan dette være en indikasjon på hvitvasking som skal undersøkes videre. Er innbetalingene foretatt iht. avtalen som er gjort? Er utbetalingen gjort til utlandet?
Dette er bare noen eksempler på hva vi eiendomsmeglere kan oppleve. Det bør være en lav terskel for når man skal kontakte lokal hvitvaskingsansvarlig i selskapet for å få råd om hvordan man skal håndtere et oppdrag/kunde, hvor man har en mistanke om hvitvasking. Det er begrenset hva man kan og skal spørre kunden om i en slik situasjon fordi man ikke skal vekke kundens mistanke om at man foretar undersøkelser. Noen ganger må man stole på magefølelsen og summen av de indikasjonene man sitter med.
www.hvitvasking.no (fra Finanstilsynet og Økokrim) er nettsiden hvor du får mer info og hvor myndighetene bl.a. har listet opp mange gode generelle indikasjoner på hva man kan bli bevisst på mht kundens adferd, forhold, m.m.
Først trykket i Eiendomsmegleren 2 2015
