Ny kontraktsmal for salg av andelsleilighet «som den er»

Ny kontraktsmal har blitt laget. Her er hva du trenger å vite om den nye malen.

NEF har i samarbeid med advokatfirmaet Grette, revidert kontraktsmalen for salg av andelsleilighet «som den er». Den nye kontraktsmalen er publisert i dokumentsamlingen på www.nef.no (kap. 5)

I tillegg til noen mindre språklige endringer og presiseringer, er det særlig to endringer vi ønsker å nevne:

Den første endringen er gjort i punkt 3.1 «Oppgjør». Risikoen for at kjøper blir godtatt av borettslaget som ny andelseier er i den nye malen flyttet fra selger til kjøper.

Bakgrunnen for denne endringen er at borettslagsloven legger opp til at det er kjøper, og ikke selger, som skal ha denne risikoen. Det er vår oppfatning at NEFs kontraktsmal bør ligge nær opp til det som er lovens utgangspunkt, selv om partene vil ha avtalefrihet på dette punkt.

Det følger av borettslagsloven § 4-5 (2) at der det er vedtektsfestet at ny andelseier skal godkjennes av borettslaget, har ikke kjøper rett til å ta boligen i bruk før slik godkjennelse foreligger, eller det er rettskraftig avgjort at kjøper har rett til å erverve andelen.

Det er ikke sagt noen i denne bestemmelsen om at kjøper ikke kan overta andelsleiligheten i form av et tinglyst hjemmelsdokument. Tvert imot fremgår det av samme bestemmelsen at en kjøper som er nektet godkjent som ny andelseier kan reise søksmål om nektelsen, eventuelt rette innsigelser mot et salgspålegg styret har gitt i medhold av brl. § 4-8. Både søksmålsadgang og muligheten til å rette innsigelser mot et salgspålegg forutsetter at avtalen mellom selger og kjøper skal opprettholdes – ikke at den skal bortfalle.

En kjøper kan altså overta en bolig fra selger tross manglende godkjenning, men han har ikke rett til å ta boligen i bruk. Styret i borettslaget kan så pålegge denne kjøperen å selge andelen videre jf. brl. § 4-8.

Den gamle malen la opp til at selger hadde risikoen for at kjøper ble godkjent. Kort fortalt betydde dette at megler ikke kunne gjennomføre overtakelse, overskjøting eller oppgjør der kjøper ikke var/ble godkjent. Avtalen mellom partene må i slike tilfeller annulleres, og det er selger som eventuelt må selge boligen på nytt til en kjøper som borettslaget vil godkjenne. Slik NEF ser det er det mer korrekt at det er kjøper som har denne risikoen.

At kjøper har risikoen betyr at megler kan gjennomføre overtakelse, overføre hjemmel og gjennomføre oppgjør tross manglende godkjenning fra styret av den nye andelseieren. På denne måte unngår selger å sitte med både det faktiske og økonomiske ansvaret for å selge andelsleiligheten på nytt.

Det har tidligere vært sett på som en utfordring at sikkerhetsforskriftene (i alle fall TRYG sine sikkerhetsforskrifter) har hatt en bestemmelse som sier at megler ved ethvert oppdrag skal «innhente godkjennelse av overdragelsen». NEF har fått bekreftet at TRYG vil endre ordlyden i sine sikkerhetsforskrifter slik at den ikke skal kunne tolkes dithen at godkjennelse må foreligge før overtakelse og oppgjør kan finne sted.

Denne endringen er også hensyntatt ved valg av ordlyd senere i kontraktsmalen.

Den andre endringen er en endring som er gjort i alle kontraktsmalene for salg av brukt bolig. NEF har besluttet å endre pkt. 3.2 som omhandler forsinkelsesrente ved forsinket betaling fra kjøper. Endringen består i at det tidligere tredje avsnitt som ga selger rett til å beregne forsinkelsesrente av hele kjøpesummen selv om deler av den var innbetalt, er tatt ut.

Utgangspunktet skal være at kjøper betaler forsinkelsesrente for den del av kjøpesummen som ikke er innbetalt. Denne endringen gjelder altså uansett om det er salg av selveier eller andelsleilighet. Endringen, og begrunnelsen for endringen, er nærmere omtalt i en artikkel fra advokatfirmaet Grette.

Først trykket i Eiendomsmegleren 2 2015