Blant de mange eiendomsoverdragelser som finner sted hvert år, skjer mange som ledd i generasjonsskifte i familier. I 2020 opplever vi også at det har funnet sted flere overdragelser innad i familier som følge av frykt for gjeninnføring av arveavgift etter et regjeringsskifte. Frykten for at en ny regjering skal gjeninnføre arveavgift ser – enn så lenge – ut til å ha vært ubegrunnet. Uavhengig av hva som er årsaken til et planlagt generasjonsskifte av fast eiendom, er det likevel flere forhold en bør ta i betraktning.
Av: Stian Wessel, advokat og partner i Advokatfirmaet Seland Orwall AS – artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 5 2021
At både boligeiendommer og fritidseiendommer skifter eierskap innad i familier, er intet nytt. Fremgangsmåte og årsak til gjennomføring av slike generasjonsskifter, har imidlertid variert noe gjennom de siste tiårene. Frem til arveavgiften ble avskaffet med virkning fra 2014, ble mange eiendommer overdratt til neste generasjon sammen med en livsvarig bruksrett for foreldregenerasjonen for å redusere arveavgiftsgrunnlaget. Samtidig var det ønskelig å få innhentet en lav takst eller prisantydning på eiendommen. Dette skyldtes det såkalte diskontinuitetsprinsippet på gave- og arveoverføringer, som innebar at markedsverdien skulle legges til grunn for beregning av arveavgift og inngangsverdi på den overtakende generasjons hånd. Et generasjonsskifte innebar dermed at erverver fikk en ny inngangsverdi, basert på arveavgiftsgrunnlaget.
Når arveavgiften ble avskaffet av den borgerlige regjeringen med virkning fra 2014, ble imidlertid også prinsippene for beregning av inngangsverdi endret. Skattelovens hovedregel er nå at det gjelder et kontinuitetsprinsipp ved overføring av eiendom som arv eller gave, noe som innebærer at mottaker av arv eller gave har både rett og plikt til å videreføre arvelaters eller givers historiske inngangsverdi. Ved generasjonsskifte av fast eiendom, vil et slikt kontinuitetsprinsipp i utgangspunktet kunne føre til en stor latent skatteforpliktelse for den overtakende generasjon.
Skatteloven inneholder imidlertid et svært praktisk unntak fra hovedregelen om kontinuitet: For bolig og fritidsbolig (og alminnelig gårdsbruk eller skogbruk) som giver eller arvelater kunne ha solgt skattefritt på gave- eller dødsfallstidspunktet, skal inngangsverdien for gavemottaker eller arving settes til antatt salgsverdi av eiendommen på tidspunktet for gave- eller arveervervet. Dette innebærer at dersom foreldregenerasjonen oppfyller skattelovens vilkår om eiertid og botid for boligeiendom, eller eiertid og brukstid for fritidseiendom, vil den overtakende generasjon få en egen inngangsverdi på disse eiendommene som tilsvarer antatt salgsverdi på det tidspunktet de erverver eiendommen.
Dersom arvingene senere selger slik bolig- eller fritidseiendom uten selv å oppfylle kravene for skattefritt salg, vil grunnlaget for beregning av gevinstskatt være differansen mellom salgsverdien ved overtakelse fra foreldrene og den pris som oppnås ved salget. Vi anbefaler derfor å innhente takst eller prisantydning for eiendommer som overdras ved generasjonsskifte, slik at inngangsverdien om nødvendig kan dokumenteres. Om overdragelsen skal tinglyses, er det også viktig å være oppmerksom på at det er markedsverdien av eiendommen, og ikke (den lavere) overdragelsessummen som er grunnlag for beregning av dokumentavgift. Også ved tinglysing vil det derfor være nødvendig å ha dokumentasjon for verdien av den overdratte eiendommen.
De foran nevnte reglene om diskontinuitet gjelder kun for eiendommer som kunne selges skattefritt av giver eller arvelater. Det er derfor viktig å merke seg at overdragelse av sekundærboliger eller eiendom som er benyttet til næringsvirksomhet ikke omfattes, da slike eiendommer ikke kan selges skattefritt. Typisk vil dette kunne være en utleieleilighet som overdras fra foreldre til barn. Ved slike overdragelser vil barna overta foreldrenes inngangsverdi på utleieleiligheten, og vil dermed måtte betale gevinstskatt av differansen mellom foreldrenes inngangsverdi og salgssummen ved et senere salg.
Vi vil også peke på at det er viktig å være oppmerksom på at det gjelder ulike regler for dokumentavgift ved gave/forskudd på arv, og ved arv. Ved gave eller forskudd på arv fra foreldregenerasjonen til barn/livsarvinger, påløper det dokumentavgift med 2,5 prosent ved tinglysing av overdragelsen. Her gjelder altså de vanlige reglene for dokumentavgift.
Ved overdragelser ved arv, gjelder det imidlertid et viktig unntak fra dokumentavgift. Når eiendom blir overført ved arv til lovbestemte arvinger, påløper det ikke dokumentavgift for arvingenes «ideelle arveandel» etter loven. Med «ideell arveandel» menes den ideelle arveandel i den eller de eiendommer som overtas, og ikke i verdien i kroner og øre av boet etter arvelater i sin helhet. Dersom det kun er én arving, vil det være fullt fritak for dokumentavgift. Dersom det f.eks. er to arvinger etter avdøde, vil hver av de få fritak for dokumentavgift for 50 prosent av verdien av hver av eiendommene.
Et eksempel: foreldrene etterlater seg én bolig med verdi 10 millioner kroner, og en hytte med verdi 5 millioner kroner. Det bestemmes at den ene arvingen skal overta boligen, og den andre skal overta hytta. Arvingen som overtar boligen vil da få fritak for dokumentavgift for 5 millioner kroner, og arvingen som overtar hytta får fritak for dokumentavgift for 2,5 millioner kroner.
Det foreligger ingen plikt til å tinglyse overdragelser av eiendommer og innføre den nye eieren i grunnboken for eiendommen. For å spare kostnaden med dokumentavgift velger mange derfor å ikke tinglyse eiendomsoverdragelser som ledd i et generasjonsskifte. En skal imidlertid være oppmerksom på at innføring i grunnboken gir såkalt «positiv troverdighet», og innebærer at avtaleparter og kreditorer skal kunne stole på at det som fremgår av grunnboken er riktig.
Dersom overdragelsen fra foreldregenerasjonen til barna ikke tinglyses, foreligger det dermed en risiko for at foreldrenes kreditorer fortsatt kan ta pant i eller på annen måte ta beslag i eiendommen etter at den er overdratt til barna. Ved generasjonsskifter innad i familier er nok likevel denne risikoen begrenset. Når eier og hjemmelshaver til en eiendom er ulike personer, vil imidlertid eier være avhengig av hjemmelshavers medvirkning for å kunne foreta en rekke disposisjoner over eiendommen, slik som å belåne eiendommen eller selge den. Spesielt i de tilfeller hvor det er påregnelig at foreldrene vil leve i mange år etter overdragelsen, er det derfor å anbefale at overdragelsen tinglyses.
Særlig for fritidseiendommer ser vi ofte at foreldregenerasjonen ønsker å overdra eiendommen til barna i fellesskap. Ideen om at hele familien fortsatt kan være samlet på hytta, samt ønsket om å fordele verdiene likt mellom barna, ligger ofte til grunn for slike generasjonsskifter. Erfaringen er likevel at det ikke er helt uproblematisk å overdra hytta til flere i fellesskap.
Som advokater ser vi ofte at det oppstår konflikter mellom barna når det gjelder fordeling av brukstid, vedlikehold og ulike interesser knyttet til å beholde hytta eller nyttiggjøre seg verdien ved et salg. For å redusere risikoen for konflikter mellom den overtakende generasjon, anbefaler vi derfor foreldre å planlegge generasjonsskiftet i god tid og å drøfte overføringen med barna. I denne prosessen kan det være fornuftig å opprette en sameieavtale for hytta som legger føringer på hvordan denne skal disponeres, samt fremgangsmåten dersom noen – men ikke alle – ønsker å selge.
