Avtaler om adkomstrett til annen manns eiendom kan være uklart utformet og gi opphav til splid. Spliden står typisk om hva veien kan brukes til og hvor omfattende bruken kan være. Uavhengig av hva partene opprinnelig avtalte, kan det imidlertid være grunnlag for å kreve innholdet i rettigheten endret i senere tid.
Av: Advokat, partner Martin Bogstrand Sørensen og advokatfullmektig Hanna Haugtomt i Advokatfirmaet Selmer AS – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 4 2023
Ved uenighet om innholdet i en adkomstrett må den opprinnelige avtalen tolkes for å kartlegge hva partene opprinnelig ble enige om. Foruten ordlyden kan momenter som adkomstrettens formål og konsekvenser være sentrale. I tillegg kan faktisk utøvd bruk over tid ha betydning. Har bruken av adkomstveien blitt utvidet fra én eiendom til senere fradelte eiendommer uten at eieren av veien har protestert, kan den utvidete bruken etter hvert danne rammene for veirettens omfang.
Enten man er enige eller uenige om forståelsen av den opprinnelige rettigheten, kan det være ønskelig for en part å utnytte rettigheten på en ny måte og/eller i utvidet omfang. Det finnes flere grunnlag i norsk rett for at bruksretter, herunder adkomstretter, kan endres uten den andre partens samtykke.
Endring i tråd med samfunnsutviklingen
Adkomstretter og andre rettigheter til annen manns faste eiendom, såkalte servitutter, reguleres av servituttloven. Servituttloven kan som utgangspunkt fravikes ved avtale, men kommer til anvendelse eksempelvis når avtalen er taus, når loven ikke tydelig er fraveket mv.
Etter servituttloven § 2 kan en avtalt adkomstrett utøves i den grad det ikke er urimelig eller unødvendig til skade eller ulempe. Urimeligheten avhenger av «tida og tilhøva», med andre ord samfunnsutviklingen. Dette åpner for utvidet bruk av eksisterende adkomstretter for eksempel som følge av utviklingen av størrelsen på alminnelige personbiler.
Hva med utvidelse fra enebolig til mer tett- eller næringsbebyggelse? Servituttloven § 2 innebærer at brukere av ny boligblokk, ny kontorbygning eller fradelte tomter i tettbygde strøk kan ha rett til å benytte en eldre adkomstrett, så lenge ikke veiens standard eller særlige forhold taler mot. Motsatt kan gjelde i områder hvor en slik befolkningsvekst eller byutvikling ikke er like naturlig.
Vurderingen må gjøres konkret i hver sak. Det er ikke gitt at nye brukere ved større utvidelser får rett til å benytte samme adkomstrett. Høyesterett (Deinboll-dommen, Rt. 1968 s. 695) har lagt til grunn at det å gi 36 hytteeiere adkomstrett i henhold til en eksisterende veirett, var en for stor økning av byrden for grunneiendommen.
Utviklingen kan også føre til at den avtalte adkomstretten innskrenkes. Høyesterett har uttalt (HR-2020-2186) at ny kunnskap og nye prioriteringer i samfunnet kan føre til at bruk som tidligere var akseptabel, ikke lenger kan utøves fullt ut på samme måte eller i samme omfang. I den aktuelle saken var spørsmålet om kjøring med tungtrafikk om natten måtte godtas. Det ble poengtert at vekking om natten av støy og lys var problematisk, og vist til at hensynet til folkehelse med årene har fått større betydning.
Endring som følge av endret behov
Et annet alternativ for endring av innholdet i en eksisterende servitutt, er servituttlova § 6 om omskiping. En part som har et særskilt behov, kan kreve bruken endret til skade for den andre part, mot vederlag, så lenge fordelene ved endringen klart er større enn ulempene.
Etter bestemmelsen er det en relativt høy terskel for endring. Det kreves at endringen er nyttig i et samfunnsmessig perspektiv, som utbygging av boligområder av hensyn til forventet befolkningsvekst. Samtidig vil en grunneier ofte kunne motsette seg utvidelse som kun er næringsmessig motivert fra rettighetshaverens side, dersom utvidelsen ikke også kan begrunnes med samfunnsmessige hensyn. Dette innebærer også at grunneier selv ikke kan kreve endring av en adkomstrett ut fra for eksempel rent personlig opplevde nærføringsulemper av en vei, uten at det også kan begrunnes med samfunnsmessige hensyn.
Endringer og nystifting etter annen lovgivning
Dersom endring av innholdet i en avtalt bruksrett ikke fører frem etter de nevnte bestemmelsene i servituttloven, vil man i noen tilfeller kunne sikre seg nødvendig adkomstrett gjennom ekspropriasjon, enten etter plan- og bygningsloven § 16-5, oreigningslova § 2 eller veglova § 50. Det er også her høy terskel, og det skal betales erstatning basert på det økonomiske tapet hos den som avgir grunn. Vederlaget som skal betales ved endring etter servituttloven, kan imidlertid settes høyere enn det økonomiske tapet, slik at verdier nyordningen utløser kan vektlegges. Hvilket grunnlag som benyttes for endring av servitutten, eller å motsette seg slik endring, bør derfor vurderes nøye i hvert tilfelle.
