Formålet med endringene i avhendingsloven var å frambringe bedre informasjon om boligen, senke konfliktnivået og skape en tryggere bolighandel for begge parter.
Av: Carl O. Geving, administrerende direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund – innlegget ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 4 2023
Med lovendringen ble bruken av «as is» historie. Brukte boliger selges nå med forskriftsmessige tilstandsrapporter, som fritar selger for ansvar for forhold som er opplyst i rapporten.
Bakgrunn for reformen var at ingen lov har generert flere sivile rettskonflikter enn avhendingsloven.
NEF, Norsk Takst og Huseierne har inngått et samarbeid om evaluering av endringene. Målet er å avdekke effekter av endringene og skaffe data for arbeidet med videreutvikling av praksis og forbedringer i regelverket.
Sammen har vi engasjert Samfunnsøkonomisk Analyse til å utvikle en Trygghetsindeks. Analysene er basert på data fra tilstandsrapporter og data fra henvendelser til forsikringsselskaper. Det er innhentet data fra 10.000 tilstandsrapporter utført etter den nye forskriften av medlemmer av Norsk Takst. Dataene er levert av programvareleverandøren iVerdi AS, i samarbeid med Unbolt AS og Norsk Takst. Videre er det innhentet data fra flere tusen henvendelser etter endringene i avhendingsloven, rettet til kjøperforsikringselskapet HELP Forsikring og selgerforsikringselskapet Fremtind Forsikring.
Analysen viser at konfliktnivået er vesentlig lavere enn tidligere.
Tilstandsrapportene avdekker en rekke alvorlige feil og utbedringsbehov som ellers vill vært skjult ved eierskifte. Hulltaking, som var kontroversielt ved innføringen, har vist seg å være et effektivt virkemiddel for å avdekke skjulte fuktskader. Konklusjonen er at informasjonen som fremkommer i forskriftsmessige tilstandsrapporter er godt egnet til å begrense alvorlige konflikter mellom kjøpere og selgere.
Forsikringsdata avdekker at de fleste reklamasjoner kommer nær overtakelsestidspunktet. En stor andel henvendelser er spørsmål som avklares raskt, og går dermed ikke til reklamasjon. En stor andel henvendelser er bagatellmessige og faller under egenandelen på 10.000 kr. Over halvparten av henvendelsene til selgerforsikringen løses i løpet av en uke. Kun 1 av 5 henvendelser tar mer enn 10 uker å håndtere. Videre avdekker analysen at det oppstår færre alvorlige konflikter som følge av bedre informasjon fra selger. God salgsdokumentasjon gjør det enklere å avklare kjøpers forventninger. Det gir færre skuffelser og demper konfliktnivået i forhold til tidligere. Det er et moderat nivå på skadeoppgjørene i de sakene det er identifisert erstatningsbetingende mangler. Fremtind Forsikrings tall viser et gjennomsnittlig oppgjør på 90.000 kroner.
Etter dette kan vi slå fast at dokumentasjon har blitt viktigere for alle parter i bolighandelen. Selgerne anstrenger seg mer for å innfri opplysningsplikten i loven. Forskriftskravene til tilstandsrapportene virker skjerpende på takstingeniører. Lovens krav til opplysninger virker skjerpende på eiendomsmeglere. Salgsprosessen har blitt mer transparent. Samtidig kommer det en god del bagatellmessige henvendelser til forsikringsselskapene som tyder på at kjøpere misforstår rettighetene sine. Dette indikerer at det er behov for mer og tydeligere forbrukerinformasjon.
Lovendringene har bidratt til skjerpet konkurranse og økt innovasjon i forsikringsmarkedet. Vi erfarer at nye aktører som Fremtind Forsikring og Gjensidige Forsikring legger stor vekt på effektive forsikringsoppgjør, i form av løsningsorientert dialog med kjøpers forsikringsgiver og mindre konfliktfylt håndtering av reklamasjoner. På denne måten unngår man unødige skuffelser og konflikteskalering. Begge selskaper opplyser at de har svært lav konflikteskalering med kun 1-2 rettsmeklinger etter endringene i avhendingsloven. Sakene løses som oftest i ordinær saksbehandling, unntaksvis gjennom Finansklagenemnda og i internt klagesystem. En slik praksis er bra for både kjøpere og selgere, og lavere konfliktnivå etter bolighandelen bidrar til høyere tillit til eiendomsmeglerne.
Selv om erfaringene er gode så langt, er det en risikofaktor som bør lukkes snarlig. Seriøse takstingeniører leverer godt på strenge forskriftskrav, men manglende kompetansekrav utgjør en risiko for at bransjen tiltrekker useriøse aktører. Mangelfulle tilstandsrapporter kan på sikt bli en konflikttrigger i enkeltsaker hvor det avdekkes alvorlige feil som skulle vært dokumentert i tilstandsrapporten. Erfaringen fra eiendomsmeglingsbransjen er at krav til kompetanse har bidratt til en tryggere og mer kostnadseffektiv handel. Derfor vil NEF i samarbeid med de andre organisasjonene fortsette dialogen med politikerne for å få på plass krav til kompetanse for bygningsingeniører.
