Å utøve eiendomsmeglingsvirksomhet kan by på en rekke risikoer for at noen blir påført et økonomisk tap som de krever erstattet fra megleren og/eller meglerforetaket. Det vil da bli spørsmål om megleren og/eller meglerforetaket blir erstatningsansvar, og i så fall om ansvaret er dekket av forsikring. I denne artikkelen ser vi på en del situasjoner som kan medføre slike krav, og det redegjøres for de ulike forsikringsdekningene og for hvordan de ulike situasjonene vil være dekket av forsikringer og sikkerhetsstillelse.
Av: Advokat/partner Eivind W. Grande og advokat Rønnaug Ringstad i Advokatfirmaet Henriksen Grande & Co Ans.
(Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 4 2018)
De ulike forsikringsdekningene:
De fleste meglere vil være dekket av ulike forsikringsordninger. Omfanget og innholdet i forsikringsdekningene vil være avhengig av forsikringsavtalen meglerforetaket har.
Alle meglere plikter å ha den lovpålagte sikkerhetsstillelsen, jf. eiendomsmeglingsloven § 2-7, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 2-2, som i praksis vanligvis kombineres med en formuesansvarsforsikring i tillegg. Området for og hensynene bak disse to dekningene er noe forskjellige.
I tillegg vil mange meglere være dekket av en kriminalitetsforsikring og en kontoransvarsforsikring. Forsikringsordningen gjennom Forsikringsfondet, som mange meglere er medlem av, omfatter disse dekningene, pluss en rettshjelpsforsikring.
Den lovpålagte sikkerhetsstillelsen, som pr. i dag utgjør 45 millioner kroner, tjener som vern for meglerforetakets kunder (selger og kjøper) og for andre tredjemenn som har en tilknytning til eiendomsmeglingsoppdraget. Formålet med sikkerhetstillelsen er at denne kretsen, uavhengig av meglerforetakets økonomiske situasjon, skal være sikret dekning for et erstatningsansvar.
Det er lagt til grunn at sikkerhetsstillelsen vil komme til anvendelse og dekke ethvert ansvar meglerforetaket pådrar seg, så lenge ansvaret er pådratt «under utøvelse av eiendomsmeglingsvirksomheten». Hva som er og hva som ikke er «eiendomsmeglingsvirksomhet» kan i noen tilfeller by på tolkningstvil, men stort sett vil de naturlige oppgaver som springer ut av et eiendomsmeglingsoppdrag anses for å være eiendomsmeglingsvirksomhet.
For meglerforetakets vedkommende vil imidlertid sikkerhetsstillelsen ikke medføre annet enn at den som har et berettiget krav mot meglerforetaket er sikret dekning. Ut fra sikkerhetsstillelsens art som garantistillelse, har forsikringsselskapet betinget seg full regressrett mot meglerforetaket for enhver utbetaling under sikkerhetsstillelsen.
Meglerforetaket er dermed henvist til å søke dette regresskravet dekket under en forsikring, og det er her formuesansvarsforsikringen kommer inn.
Formuesansvarsforsikringen er, som navnet tilsier, en forsikring som dekker formueskader. Med formueskade menes et rent økonomisk tap som ikke skyldes en ting- eller personskade. Av dette følger at ting- og personskader ikke dekkes under formuesansvarsforsikringen.
For det regulære profesjonsansvaret vil formuesansvarsforsikringen dekke de aller fleste kategorier av feil og klanderverdig opptreden hos megler. Typiske grunnlag for erstatningsansvar for megler er opplysningssvikt i salgsoppgaven eller feil håndtering av oppgjøret mellom selger og kjøper. Unntak fra dekning gjelder der megler har opptrådt med forsett. Et typisk eksempel vil være megleren som underslår midler fra klientkonto, eller som medvirker til bedragerier med fast eiendom involvert. I disse tilfellene vil det imidlertid normalt foreligge en Kriminalitetsforsikring som vil verne foretaket mot tap som følge av denne type aktivitet fra ansatte.
Videre gjør formuesansvarsforsikringen unntak for ansvar pådratt i kontrakt, som bl.a. medfører at megler ikke kan søke dekning for krav som gjelder nedsettelse eller bortfall av vederlag etter eiendomsmeglingsloven § 7-7. Forsikringsselskapene vil på denne bakgrunn, normalt henvise meglerforetaket til selv å håndtere tvister som omhandler provisjon. Det er i dag ikke mulig å få tegnet ansvarsforsikring som dekker et foretaks ansvar for bortfall av inntekt eller prisavslag på grunn av mangelfullt utført arbeide.
Som en oppsummering av forholdet mellom sikkerhetsstillelsen og formuesansvarsforsikringen kan vi, litt enkelt, si at sikkerhetsstillelsen skal verne meglerforetakets kunder og andre tredjemenn, mens formuesansvarsforsikringen skal verne meglerforetakets økonomi mot regresskrav fra forsikringsselskapet.
Ut over disse to dekningene, vil et eiendomsmeglingsforetak normalt ha en kontoransvarsforsikring som vil dekke erstatningsansvar meglerforetaket pådrar seg i egenskap av leietaker eller bruker av kontorlokalet. Et tenkt tilfelle under denne dekningen kan være kunden som sklir på et glatt gulv i kontorlokalet og skader seg.
Videre tilbyr noen forsikringsselskaper rettshjelpsforsikring som vil gi dekning for nødvendige og rimelige utgifter til advokatbistand og andre kostander ved rettstvister. Denne forsikringen vil blant annet kunne dekke kostnader forbundet med å håndtere tvister om meglers vederlag/provisjonstvister. Dekningsomfanget er imidlertid begrenset til å gjelde fra tidspunkt etter at stevning er tatt ut, og må derfor antas å ha begrenset betydning for de «mindre» og ordinære provisjonstvistene som normalt finner sin løsning i dialog med selger eller etter klage til Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester.
Situasjoner hvor megler kan få erstatningskrav mot seg:
Ovenfor har vi nevnt en del av de «klassiske» situasjonene som kan medføre krav mot megler, og som i de aller fleste tilfeller vil være dekket av formuesansvarsforsikringen. Men hva med andre tenkelige situasjoner en megler kan komme i der et erstatningskrav kan bli fremmet?
Av saker i denne kategorien som er har vært meldt til meglers forsikringsselskap finner vi ulike varianter. Et fellestrekk ved disse sakene er at risikoen for skade fremstår som liten fordi den sjelden slår til, men at dersom risikoen først aktualiserer seg, kan det utløse store skader og tap hos eiendomsmeglers oppdragsgiver. Selv om den statistiske sannsynligheten for skade er liten, så kan dermed konsekvensen bli svært alvorlig for det meglerforetaket som rammes.
Et typisk eksempel er tingskader som oppstår under visning. La oss bruke som eksempel at eiendomsmegleren har i oppdrag å selge en hytte på fjellet, og megleren påtar seg å dra opp og klargjøre eiendommen for visning uten at selger er til stede. En velkjent stemningsskaper på de norske fjellhyttene er tente stearinlys. Hva hvis eiendomsmegleren glemmer å slukke dette stearinlyset og hytten brenner ned?
En annen variant er selgeren som etter visningen finner ut at noen har forsynt seg av arvesølvet, eller den dyre klokka som lå i nattbordskuffen. Eller selgeren som etter visning oppdager et svimerke i det kostbare spisebordet og mener at det må skyldes stearinlys som har veltet i løpet av visningen. Man har også sett tilfeller hvor selger påstår at megler har glemt å lukke et vindu som stod på gløtt og hvor regnet har forårsaket vannskade på vinduskarm og gulvet innenfor vinduet.
I disse tilfellene vil det først bli spørsmål om eiendomsmegleren har et erstatningsansvar overfor huseieren (selger). Hvis svaret på dette er nei, kan megleren avvise kravet. Hvis megleren er erstatningsansvarlig, blir spørsmålet hvorvidt erstatningskravet fra selger er dekket av meglerforetakets forsikringer.
En ting er at meglerforetakene i de mindre alvorlige sakene hvor relativt små beløp er i spill, på et kommersielt grunnlag velger å dekke kundens krav, selv om ord har stått mot ord i forhold til ansvarsforholdene. En helt annen ting er hva som er riktig juss i disse tilfellene, og herunder hvilken forsikring som kommer inn dersom en sak kommer på spissen med mer betydelige skader.
Grensen mellom meglers og selgers ansvar for situasjoner som inntreffer under en visning er ikke presis og klar. Erstatningsreglene på dette området er i stor grad ulovfestet, og det er dessverre vanskelig å gi en avklaring en gang for alle. Spørsmålet om meglerens erstatningsansvar må derfor avgjøres etter en konkret vurdering i det enkelte tilfelle.
Som et utgangspunkt mener vi at selger, ved å akseptere åpen visning som en del av salgsprosessen, har et eget ansvar for å forebygge skader og tyverier. Dette ansvaret handler om å ta vekk/flytte unna/låse inn sårbare og kostbare gjenstander som kan utgjøre en skade – eller tyveririsiko. Dersom situasjonen først oppstår, og det er klart at det ikke er megler som har stjålet eller ødelagt, er det selgers innbo- eller verdiforsikring som vil måtte benyttes. I eksemplene med tyveri fra visningen, så vil megleren derfor normalt ikke kunne holdes ansvarlig. Det megler selvfølgelig kan og bør gjøre som en del av sin omsorgsplikt overfor selger, er å bevisstgjøre sin oppdragsgiver på denne type problemstillinger i forkant av visningen.
I eksemplet med svimerke i spisebordet på grunn av et veltet stearinlys, vil det måtte foretas en konkret vurdering av situasjonen. Men etter vår oppfatning vil dette normalt ikke være innenfor meglers ansvar.
I eksemplene med stearinlys og åpne vinduer, blir spørsmålet om megleren hadde ansvar for å påse at dette var i orden etter visning. Det vil også her bli en konkret vurdering av det enkelte tilfellet. I eksemplet med stearinlys på hytte hvor megleren hadde påtatt seg å arrangere visningen uten selger, så kan nok megleren bli ansvarlig for brannskade hvis ikke lysene slukkes ved avreise.
Her er det imidlertid viktig å være klar over at et slikt erstatningsansvar antagelig ikke vil være dekket av formuesansvarsforsikringen, fordi det er en tingskade. Tingskader dekkes ikke av formuesansvarsforsikringen, som nevnt ovenfor. Skaden vil antagelig heller ikke være dekket av kontoransvarsforsikringen, fordi skaden ikke er knyttet til rollen som leietaker eller bruker av kontorlokalet. Kriminalitetsforsikringen vil ikke være aktuell i slike tilfeller.
Dermed vil megleren i et slikt tilfelle risikere å være ansvarlig overfor huseieren, men uten at megleren har forsikringsdekning. Selv om skaden dekkes på sikkerhetsstillelsen, så hjelper ikke det megleren i siste runde. Sikkerhetsstillelsen har, som nevnt, full regress overfor meglerforetaket, og det er derfor ansvarsforsikringen som blir avgjørende for meglerens/meglerforetakets del. Skaden kan også være dekningsmessig på hus-/hytteeierens egen forsikring, men megleren risikerer i så fall regresskrav fra dette forsikringsselskapet. Sett med meglerens øyne er man jo da like langt. Ved omfattende skade, kan det få alvorlige konsekvenser for meglerforetaket.
Oppsummering:
Sett i lys av dagens situasjon med de nevnte forsikringsdekningene, så er det svært viktig at megler er seg bevisst de situasjonene hvor man risikerer å bli stående som ansvarlig skadevolder uten forsikringsdekning. Det er videre viktig at meglerforetakene gjør grundige vurderinger av hvordan oppdrag med denne type plikter skal håndteres, for å forebygge at uønskede hendelser og skade oppstår.
Hvorvidt det er mulig å tegne forsikringsdekninger for denne type risiko, er et spørsmål forsikringsselskapene må vurdere.
Mer om Advokatfirmaet Henriksen Grande finner du her.
