Som eiendomsmegler er man godt kjent med at investeringer i eiendomsmarkedet kan være svært lønnsomt. Med dette utgangspunktet kan det være fristende å selv hoppe på denne karusellen. I denne forbindelse er det viktig at man er vel bevisst at eiendomsmeglingsloven setter begrensninger for meglers adgang til å opptre på egne vegne i eiendomsmarkedet.
Av: Terje Bergem, advokat – Advokatfirmaet Kvasstind – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 1 2026
Som vi skal se er regelverket skjønnsmessig utformet, men jeg liker å redegjøre for dette regelverket med følgende enkle utgangspunkt:
I eiendomsmarkedet er det tre sentrale aktører;
- Kjøpere
- Selgere
- Eiendomsmeglere
Som eiendomsmegler har man valgt den ene rollen, mellommannsrollen, og da kan man kun i begrenset grad inneha de øvrige to rollene.
Formålet med artikkelen er å bevisstgjøre omkring det viktige regelverket og samtidig belyse det sentrale, og tidvis vanskelige, spørsmålet: Hvor går egentlig grensen? Artikkelen adresserer også at det egentlig er snakk om «to grenser», en presisering det kan være gode grunner for å holde fast i.
Artikkelen er basert på kurset «Meglers egne eiendomsinvesteringer – hvor går grensen?» som ble holdt av undertegnede i regi av NEF høsten 2025.
- Rettslig bakteppe
Eiendomsmeglingsloven (heretter «emgll.») § 5-2 oppstiller forbud mot at «Ansatte …» ikke kan «… drive handel med fast eiendom …, verken «direkte eller indirekte».
Bestemmelsen omfatter også en videre personkrets, jf. bestemmelsens første ledd, men dette berøres ikke i denne artikkelen hvor fokuset er ansatte, og da primært de som «megler»i meglerforetaket.
I tillegg oppstilles forbud mot å drive «… annen virksomhet som er egnet til å svekke tilliten til foretakets integritet og uavhengighet».
Etter ordlyden er dette tale om to alternative grunnlag, «to grenser» jf. også innledningen, selv om det både i forarbeidene, forvaltningspraksis og juridisk teori ikke alltid skilles like klart mellom det ene og det andre. I praksis er kanskje skillet heller ikke så sentralt, resultatet kan fort bli det samme, men å skille mellom disse to kan være hensiktsmessig for å fastslå hva som normalt sett alltid er forbudt, noe jeg kommer tilbake til i del. 3.
Bestemmelsen er inntatt i lovens kapittel 5, «Krav til uavhengighet». Dette er egnet til å si noe om bestemmelsens formål; å sikre meglers uavhengighet, jf. også lovens formål om å sikre at megler yter «uhildet bistand», se emgll. § 1-1.
Brudd på bestemmelsen kan medføre personlig overtredelsesgebyr jf. emgll. § 8-9 og tilbakekall av eiendomsmeglerbrev jf. emgll. § 8-4 tredje ledd. Frem til lovendring 1.7.2025 var brudd på bestemmelsen straffesanksjonert. For eiendomsmeglerfullmektiger kan en se for seg at brudd på bestemmelsen også kan være relevant for egnethetsvurderingen som skal foretas ved søknad om eiendomsmeglerbrev. De potensielle sanksjonene ved brudd sier noe om at lovgiver anser bestemmelsen som viktig. Ansattes brudd på regelverket kan også medføre sanksjoner på foretaksnivå.
Bestemmelsen hadde sin forløper i eiendomsmeglingsloven av 1989, hvor det i § 2-9 var et mer generelt forbud mot å drive «annen næringsvirksomhet».
Med utgangspunkt i sistnevnte bestemmelse og någjeldende praksis er det sikker rett at megler har en viss adgang til å gjøre investeringer i fast eiendom med sikte på langsiktig utleie, noe jeg kommer tilbake til i del 4.
- En klar grense – Forbudet mot «å spekulere»
Dette rammes av det som etter mitt syn er naturlig å omtale som «den første grensen» man må holde seg innenfor for å ikke operere i strid med § 5-2, forbudet mot å drive «handel med fast eiendom».
I forarbeidene[1] til loven kommer følgende til uttrykk:
«En aktivitet som det av hensyn til tilliten til meglerens uavhengighet ikke gis tillatelse til i dag, er at eiendomsmeglere for egen regning driver som spekulanter i eiendomsmarkedet…».
Av de samme forarbeidene fremkommer det videre på s. 152 at «Som et generelt utgangspunkt kan megleren som nevnt ikke delta aktivt i eiendomsmarkedet ved kjøp og salg».
På denne bakgrunn ble det i någjeldende § 5-2 inntatt et uttrykkelig forbud mot å drive handel med fast eiendom.
I kjernen av dette ligger at man som megler ikke kan erverve eiendom med det formål å selge videre med kortsiktig gevinst. Dette innebærer at en enkelt transaksjon normalt vil rammes av forbudet.
Eksempelvis vil kjøp av et oppussingsobjekt med formål om å pusse opp og videreselge med gevinst være forbudt. Tilsvarende vil kjøp av bolig under oppføring med formål om å videreselge kontraktsposisjonen, eller den ferdigstilte boligen, være forbudt.
Erfaringsmessig er mitt inntrykk at dette kommer som en overraskelse på enkelte, noe jeg tror skyldes forvirring/sammenblanding med «den andre grensen» som knytter seg til forbudet mot å drive «annen virksomhet som er egnet til å svekke tilliten til…». Som jeg straks kommer tilbake til har man ved vurderingen knyttet til dette alternativet fokusert på antall enheter som eies som ledd i langsiktig sparing, noe som kan ha ført til misforståelser omkring tolkningen av forbudet mot «handel med fast eiendom», men for dette alternativet er vi nært opp til å kunne oppstille en klar hovedregel.
Å spekulere i eiendomsmarkedet én gang er forbudt. Dette gjelder også om investeringen skjer via et heleid selskap, jf. at forbudet rammer både «direkte» og «indirekte» handel.
- En mindre klar grense – forbudet mot å drive «… annen virksomhet …»
Som angitt i pkt. 2 er det sikker rett at megler har en viss adgang til å gjøre investeringer i fast eiendom med sikte på langsiktig utleie. Dette må ses som et uttrykk for at slik aktivitet er å anse som virksomhet som ikke er egnet til å svekke tilliten til foretakets integritet og uavhengighet.
I ovennevnte forarbeider fremkommer på s. 152 at «skattemyndighetenes praksis for hva som er å anse som næringsvirksomhet» er noe som kan vektlegges.
Det skattemessige «virksomhetsbegrepet» er skjønnsmessig og beror på en konkret vurdering av aktivitetens art og omfang, men langvarig skatteforvaltningspraksis tilsier at grensen for virksomhet «som utgangspunkt» er passert ved utleie av «mer enn ca. 500 kvm. til «forretningsformål» eller «fem boenheter eller mer» til «bolig- og fritidsformål»[2]
Forarbeidene gir videre på s. 152 anvisning på at det «for langsiktig utleie kan være akseptabelt å eie noe flere eiendommer/større areal enn det skattemyndighetene legger til grunn for hva som er å anse som næringsvirksomhet».
Sistnevnte til tross, så er mitt inntrykk at «fem enheter eller mer» praktiseres som en absolutt regel av mange. Dette kan nok ha sammenheng med at også Finanstilsynet tidligere la stor vekt på denne grensen ved sine vurderinger.
I tre klagesaker fra 2010-2011, avgjort av Finansdepartementet i 2015 (!) ble det fattet tre vedtak hvor det fremkommer at vurderingstemaet er mer nyansert og at det springende punkt ved vurderingen er om aktiviteten er «egnet til å svekke tilliten til foretakets integritet og uavhengighet». Felles for sakene er at Finansdepartementet fant at temmelig betydningsfulle eiendomsporteføljer ikke var i strid med regelverket[3].
I forlengelsen av disse vedtakene publiserte Finanstilsynet et rundskriv i juni 2015 som bidrar med stadig relevante avklaringer vedrørende adgangen til å gjøre langsiktige eiendomsinvesteringer[4].
Den skatterettslige vurderingen er stadig med, idet det presiseres at investeringer innenfor disse grensene «normalt» ikke kommer i konflikt med regelen. Videre er man i rundskrivet mer på linje med forarbeidene idet det åpnes for at investeringer som overstiger grensene kan være tillatt.
I forlengelsen av dette gir Finanstilsynet veiledning på en del momenter som er relevante ved vurderingen (min tolkning):
- Geografi og bruksformål, sett opp mot hvilket marked megler opererer i/med
- Stillingstype kan ha betydning – den som megler, deltar i markedet og kjøpsforhandlingene kommer lettere i faresonen enn «backoffice»/oppgjørsmedarbeider
- Direkte eierskap eller via selskap er som utgangspunkt uten betydning – deltagelse i daglig drift, forvaltning, inngåelse av leiekontrakter er av betydning, formelle roller er underordnet
- Er eiendommen kjøpt før eller etter at man begynte som megler?
- Er eiendommen ervervet ved arv?
Til syvende og sist koker saker som dette ned til konkrete vurderinger og en vurdering av om aktiviteten er «egnet til å svekke tilliten til foretakets integritet og uavhengighet» og det lar seg for denne grensen ikke oppstille noen klar grense.
- Avsluttende merknader
Ansvaret for etterlevelse av regelverket påhviler den enkelte ansatte, noe som blant annet også kommer til uttrykk gjennom ansattes plikt til å holde eiendomsregisteret, jf. eiendomsmeglingsforskriftens § 5-3 løpende, oppdatert.
Samtidig har foretakets ledelse (fagansvarlig så vel som daglig leder og styret) et ansvar for å sikre at ansatte følger regelverket jf. kravet til å etablere forsvarlig risikostyring og internkontroll.
Man kan etter dette ikke lene seg blindt på eiendomsregisteret i tillit til at den enkelte ansatte rapporterer kjøp/salg av fast eiendom samvittighetsfullt.
I kravet til forsvarlig risikostyring og internkontroll inngår ikke bare rutiner, men også opplæring og eventuelle kontrollhandlinger. Behovet for sistnevnte må vurderes konkret, men aktuelle kontroller kan være oppslag hos Kartverket eller ulike nettsteder som tilbyr foretaksinformasjon, der sistnevnte kan være egnet til å avdekke ev. indirekte eierskap.
Siden man har med skjønnsmessige vurderinger å gjøre, især hva gjelder reglene omtalt i pkt. 4 kan det også være hensiktsmessig å ha som rutine at fagansvarlig skal informeres før ethvert mulig erverv/salg av eiendom.
[1] NOU 2006:1 Eiendomsmegling på s. 96
[2] Skatte-ABC 2025 V-9-3.4.12
[3] Finansdepartementets klagesaker 10/4122, 10/4125 og 11/1216. Avgjørelsene er også behørig omtalt i artikkel av Pettersen/Rosén inntatt i Eiendomsmegleren 5/2015
[4] Finanstilsynets rundskriv 7/2015 Høvet til å gjere langsiktige investeringar i fast eigedom
