Fagstoff: Forbud mot hyblifisering – er dette løsningen eller starten på nye problemer?

Det har i lang tid pågått en politisk debatt om oppdeling av leiligheter til mindre hybler, såkalt «hyblifisering», bør motvirkes. På den ene siden står sameiene som kan oppleve dårligere bomiljø, økt slitasje på sameiets fellesarealer samt økt strøm- og vannforbruk. På den andre siden står den enkeltes eiendomsrett og retten til å disponere boligen sin slik man ønsker. Imellom står studenter og andre leietager med et sterkt ønske om å bo sentralt og hvor deres mulighet ligger i bokollektiver og hybler.

Av: advokat Andreas Røijen og senioradvokat Knut Skarvang i Deloitte Advokatfirma AS – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 4 2021

Eiere av selveierleilighet har mistet råderetten over sine leiligheter

Den 1. juli kom det nye regler i eierseksjonsloven og plan- og bygningsloven som gir eierseksjonssameier og kommunene rett til å motvirke hyblifisering. Eiere av selveierleiligheter hadde frem til da nytt godt av å ha en tilnærmet total selvbestemmelsesrett til å hyblifisere. Selv om et kvalitativt flertall i et sameie skulle ønske å begrense adgangen til hyblifisering, så har den type vedtektsendringer krevd samtykke fra alle seksjonseierne. For borettslagsleiligheter og aksjeleiligheter har utgangspunktet vært motsatt, da slik ombygging krever tillatelse fra boligaksjeselskapet eller borettslaget.

De nye reglene medfører at årsmøtet med to tredjedelsflertall må samtykke til at en eier av en leilighet kan bygge om eller gjøre «annen tilrettelegging som fører til at bruksenheten kan brukes som bolig for flere personer enn det som er vanlig for bruksenheter med tilsvarende størrelse og romløsning». I plan- og bygningsloven gis kommunen hjemmel til å regulere oppdeling av boenheter i kommuneplan og reguleringsplan.

Stortinget har ønsket et forbud mot det som oppleves som uheldig hyblifisering, men hva innebærer egentlig dette?  

I forarbeidene defineres blant annet «ombygging» med eksempler som at det settes opp lettvegger for å lage flere mindre soverom eller hybler i en større leilighet. Videre vil «tilrettelegging» uten bygningsmessige forandringer, herunder å plassere flere senger i stuen eller å dele opp rom med skillevegger eller gardinoppheng også være omfattet. Enklere bygningsmessige endringer slik som å dele opp et stort soverom til to mindre er ikke ansett for å være omfattet ettersom det ikke går utover hva som er «vanlig». Motsatt, om ombyggingen av boligen medfører at det ikke er stue eller felles oppholdsrom igjen i leiligheten vil det være utenfor det som er «vanlig».

Utover disse eksemplene på hva som er «vanlig» i lovens forstand henvises det også i forarbeidene at husleielovens vilkår om «overbefolket» etter bl.a. § 7-1. Husleieloven § 7-1 om nektelse av leietaker gjelder dersom «husrommet blir klart overbefolket». Det skal etter bestemmelsen blant annet legges vekt på boligens størrelse og om det er barn eller voksne som bor i leiligheten. Årsmøtet kan ikke legge vekt på om ombyggingen eller tilretteleggingen er for studenter eller en stor familie.

Men hva er egentlig unormalt mange sengeplasser?Er 8 personer i en 60 kvadratmeters leilighet innenfor loven? Om det er snakk om to foreldre med 6 barn er det da greit? Hva om det er besteforeldre, foreldre og barn? Hva med seks studenter som kjenner hverandre godt, eller hva om det er 3 par som bor sammen? Dette er glidende overganger som det ut ifra dagens lovgivning er umulig å gi et klart og generelt svar på.

Problemet til lovgiver er at det er umulig å sette klare grenser. Det er derfor opp til boligsameiene selv å avgjøre hva som er ulovlig hyblifisering og hva som er «vanlig» antall personer i leiligheten. Her lukter vi forskjellsbehandling lang vei.

Hva med eksisterende hybler og bokollektiver?

De nye bestemmelsene har ikke tilbakevirkende kraft. Hva da med de leilighetene som ikke er ombygget for 8 personer, men hvor det før lovendringene trådte i kraft bodde 8 personer? Har da denne leiligheten opparbeidet en rettighet til å fortsette å leie ut til 8 personer? I så fall, kan de da bytte ut én etter én slik at det alltid for 8 personer der? Eller kan man leie ut til 6 personer for en periode, før man går tilbake til 8 personer igjen? Er det nå blitt sånn at utleiere faktisk må bevise tidligere bruk for ikke å miste rettigheten til dette?

Tvister og omgåelser

Det blir ikke blir færre studenter og behovet for denne typer boliger øker med prisveksten i de store byene. Et udekket behov vil føre til forsøk på å pressen grensen, omgåelser og kreative løsninger. Det er mulig vi vil se at utleiere over tid vil kjøpte 2/3 av leilighetene i enkelte bygg, slik at de selv kan fjerne forbudet i sitt bygg og gjennomføre ønsket hyblifisering.

Hyblifiseringsforbudet vil uten tvil medføre sprikende praksis i sameiegårdene og konflikter om hva som er tillatt. Vi får håpe at bomiljøene blir bedre med de nye reglene, men ett sted må folk uansett bo. Vi tror det mest sannsynlige er at studenter og andre med dårlig råd vil få vanskeligheter med å finne sentrale boliger og at tvistene blir god mat for advokater i tiden fremover.