Nye boliger har i gjennomsnitt steget med 5,9 prosent fra første kvartal 2018 til samme tid i år. Ferske tall fra Statistisk sentralbyrå viser at det var nye blokkleiligheter og småhus som i perioden hadde en vekst på 6,9 prosent. Fra 4. kvartal 2018 til 1. kvartal 2019 steg prisene med 0,7 prosent. Prisene er målt på salgstidspunktet. Nye eneboliger har blitt 3,5 prosent…
Fagstoff: Forbud mot hyblifisering – er dette løsningen eller starten på nye problemer?
- Av: Redaksjonen
- 29. september 2021
- Fagstoff, Forsidenytt

Det har i lang tid pågått en politisk debatt om oppdeling av leiligheter til mindre hybler, såkalt «hyblifisering», bør motvirkes. På den ene siden står sameiene som kan oppleve dårligere bomiljø, økt slitasje på sameiets fellesarealer samt økt strøm- og vannforbruk. På den andre siden står den enkeltes eiendomsrett og retten til å disponere boligen sin slik man ønsker. Imellom står studenter og andre leietager med et sterkt ønske om å bo sentralt og hvor deres mulighet ligger i bokollektiver og hybler.
Av: advokat Andreas Røijen og senioradvokat Knut Skarvang i Deloitte Advokatfirma AS – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 4 2021

Eiere av selveierleilighet har mistet råderetten over sine leiligheter
Den 1. juli kom det nye regler i eierseksjonsloven og plan- og bygningsloven som gir eierseksjonssameier og kommunene rett til å motvirke hyblifisering. Eiere av selveierleiligheter hadde frem til da nytt godt av å ha en tilnærmet total selvbestemmelsesrett til å hyblifisere. Selv om et kvalitativt flertall i et sameie skulle ønske å begrense adgangen til hyblifisering, så har den type vedtektsendringer krevd samtykke fra alle seksjonseierne. For borettslagsleiligheter og aksjeleiligheter har utgangspunktet vært motsatt, da slik ombygging krever tillatelse fra boligaksjeselskapet eller borettslaget.
De nye reglene medfører at årsmøtet med to tredjedelsflertall må samtykke til at en eier av en leilighet kan bygge om eller gjøre «annen tilrettelegging som fører til at bruksenheten kan brukes som bolig for flere personer enn det som er vanlig for bruksenheter med tilsvarende størrelse og romløsning». I plan- og bygningsloven gis kommunen hjemmel til å regulere oppdeling av boenheter i kommuneplan og reguleringsplan.
Stortinget har ønsket et forbud mot det som oppleves som uheldig hyblifisering, men hva innebærer egentlig dette?
I forarbeidene defineres blant annet «ombygging» med eksempler som at det settes opp lettvegger for å lage flere mindre soverom eller hybler i en større leilighet. Videre vil «tilrettelegging» uten bygningsmessige forandringer, herunder å plassere flere senger i stuen eller å dele opp rom med skillevegger eller gardinoppheng også være omfattet. Enklere bygningsmessige endringer slik som å dele opp et stort soverom til to mindre er ikke ansett for å være omfattet ettersom det ikke går utover hva som er «vanlig». Motsatt, om ombyggingen av boligen medfører at det ikke er stue eller felles oppholdsrom igjen i leiligheten vil det være utenfor det som er «vanlig».
Utover disse eksemplene på hva som er «vanlig» i lovens forstand henvises det også i forarbeidene at husleielovens vilkår om «overbefolket» etter bl.a. § 7-1. Husleieloven § 7-1 om nektelse av leietaker gjelder dersom «husrommet blir klart overbefolket». Det skal etter bestemmelsen blant annet legges vekt på boligens størrelse og om det er barn eller voksne som bor i leiligheten. Årsmøtet kan ikke legge vekt på om ombyggingen eller tilretteleggingen er for studenter eller en stor familie.
Men hva er egentlig unormalt mange sengeplasser?Er 8 personer i en 60 kvadratmeters leilighet innenfor loven? Om det er snakk om to foreldre med 6 barn er det da greit? Hva om det er besteforeldre, foreldre og barn? Hva med seks studenter som kjenner hverandre godt, eller hva om det er 3 par som bor sammen? Dette er glidende overganger som det ut ifra dagens lovgivning er umulig å gi et klart og generelt svar på.
Problemet til lovgiver er at det er umulig å sette klare grenser. Det er derfor opp til boligsameiene selv å avgjøre hva som er ulovlig hyblifisering og hva som er «vanlig» antall personer i leiligheten. Her lukter vi forskjellsbehandling lang vei.
Hva med eksisterende hybler og bokollektiver?
De nye bestemmelsene har ikke tilbakevirkende kraft. Hva da med de leilighetene som ikke er ombygget for 8 personer, men hvor det før lovendringene trådte i kraft bodde 8 personer? Har da denne leiligheten opparbeidet en rettighet til å fortsette å leie ut til 8 personer? I så fall, kan de da bytte ut én etter én slik at det alltid for 8 personer der? Eller kan man leie ut til 6 personer for en periode, før man går tilbake til 8 personer igjen? Er det nå blitt sånn at utleiere faktisk må bevise tidligere bruk for ikke å miste rettigheten til dette?
Tvister og omgåelser
Det blir ikke blir færre studenter og behovet for denne typer boliger øker med prisveksten i de store byene. Et udekket behov vil føre til forsøk på å pressen grensen, omgåelser og kreative løsninger. Det er mulig vi vil se at utleiere over tid vil kjøpte 2/3 av leilighetene i enkelte bygg, slik at de selv kan fjerne forbudet i sitt bygg og gjennomføre ønsket hyblifisering.
Hyblifiseringsforbudet vil uten tvil medføre sprikende praksis i sameiegårdene og konflikter om hva som er tillatt. Vi får håpe at bomiljøene blir bedre med de nye reglene, men ett sted må folk uansett bo. Vi tror det mest sannsynlige er at studenter og andre med dårlig råd vil få vanskeligheter med å finne sentrale boliger og at tvistene blir god mat for advokater i tiden fremover.
Relaterte Artikler
-
Prisvekst på nye boliger
-
Prisvekst på nye boliger
Nye boliger har i gjennomsnitt steget i pris med 4,2 prosent det siste året. Ny statistikk fra Statistisk sentralbyrå viser at prisene på nyproduserte boliger også har hatt en oppgang fra 2. til 3. kvartal i år på 1,7 prosent. - Utviklingen i markedet for nye boliger reflekterer at balansen mellom tilbud og etterspørsel er bedre enn på lang tid. I 2017 bremset etterspørselen etter nye…
-
Nye meglerstandarer på vei
Forum for Næringsmeglere og Norges Eiendomsmeglerforbund utgir i samarbeid med Advokatfirmaet BA-HR meglerstandardene for kjøp av eiendomsselskaper og eiendom. Vi har snakket med Margrethe Røse Solli (fagsjef i Norges Eiendomsmeglerforbund), Jens Helge Hodne (leder i Forum for Næringsmeglere) og Rikke Bergheim Wataker (styremedlem i Forum for Næringsmeglere) som alle sitter i arbeidsgruppen som jobber med utkastene. Hvordan foregår revisjonsarbeidet? Vi har fått mange gode…
-
Flat prisutvikling på nye boliger
Prisutviklingen på nye boliger har i gjennomsnitt vært relativt flat det siste året viser nye tall fra Statistisk sentralbyrå. Det har det har det seneste året vært vært prisoppgang for nye eneboliger, mens det på den andre siden har vært en har det vært en nedgang for prisene på nye leiligheter i den samme perioden. Nye boliger har totalt hatt en svak nedgang på…
- Nye meglerstandarder for forwardtransaksjoner
I mars 2017 godkjente Forum for Næringsmeglere (FFN) og Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) en ny meglerstandard for kjøp av aksjeselskap som eier bygg under oppføring, og der kjøperen overtar aksjene før bygget er ferdigstilt, såkalt forward med umiddelbar aksjeoverdragelse (tidligere kalt egentlig forward). Med utgangspunkt i denne standarden er det nå laget en forward med utsatt aksjeoverdragelse (tidligere omtalt som uegentlig forward). Disse avtalene kjennetegnes…
-
Prisvekst på nye boliger
Prisene på nye boliger har i gjennomsnitt økt med 3,8 prosent det siste året. Nye tall fra Statistisk sentralbyrå viser at nye boliger i gjennomsnitt steg med med 3,8 prosent fra 2. kvartal 2019 til 2. kvartal 2020, mens prisen på brukte boliger til sammenligning steg med 2,3 prosent i samme periode. Leiligheter og rekkehus økte mest Statistikken viser videre at prisene på nye leiligheter…
Min NEF
NEF regelverk
Flere fordeler i NEFs fordelsprogram
- Advokatfirma Arntzen de Besche
- Advokatfirmaet Grette
- Advokatfirmaet Henriksen & Co ANS
- Advokatfirma Homble Olsby
- SANDS advokatfirma
- Autogear
- Autozeek elektronisk kjørebok
- Avis Bilutleie
- Bertel O. Steen – Mercedes-Benz / Smart / Peugeot / Citroën / DS / Opel / Kia
- BMW
- Booknordics.com
- Dine Penger
- Eurocard
- Falck Redning
- Hotel Continental
- Kredinor
- Skattebetalerforeningen
- Smarthotel
- TRYG Forsikring
- Universitetsforlaget
- Verisure
For meglere
- Innmeldingsskjema
- Få ekstra stort utbytte med MNEF Pluss! En fordelaktig tjeneste for deg som allerede er MNEF og ønsker mer ut av medlemskapet
- Tilbud til fullmektiger
- Tilbud til studenter
- Fordeler
- Spar penger ved å bruke NEFs fordelsprogram!
- NEF regelverk
- Vilkår
- Styret og lokalforeningsledere
- Utmerkelser fra NEF
- NEF-HELP stipendet
- Proptech-2020
Mest populære søk
NEF på kartet

Kontakt oss
Norges Eiendomsmeglerforbund
Apotekergata 10
0180 Oslo
Telefon: 22 54 20 80
E-post: firmapost@nef.no
Ansatte: Se ansatte i NEF
Pressekontakter: Se oversikt
Innhold: Slik kjøper du bolig
Innhold: Slik selger du bolig
Siste innlegg
- Normal boligprisutvikling i september
- Nye veier til eie- alternative eiekonsepter i nybyggingsprosjekter
- To aktuelle saker fra Høyesterett
- NEF i Arendalsuka
- Hvordan skape fremtidsrettede og fleksible boliger?
- Nye analyser: Færre førstegangskjøpere, flere samkjøpere
- Dramatisk renteheving fra Norges Bank
- Prisvekst på nye boliger
- Sterk boligprisvekst
- – 90 år og like aktuell
- Samlet bransjen til tidenes landsmøte og vårkonferanse!
Her finner du mer hjelp!
Les mer om disse temaene!
Siste fagartiker for eiendomsmeglere
- Salg av eiendommer i villastrøk
- Hvorfor er det viktig at tinglyst hjemmel og reelt eierforhold stemmer overens?
- Eiendomsskatt på boliger og fritidsboliger
- Har selger opplysningsplikt om at nabo er dømt for seksuelt misbruk av mindreårige?
- Oppsplitting av eiendomshandel – tomtekjøpsavtale og byggekontrakt
- Kjøp og salg av utviklingseiendom fra et sameie
- Endringene i forsikringslovgivningen påvirker eiendomsmeglingsbransjen
- Hvilke forbehold kan selger ta etter endringer i avhendingslova?
- Erverv før seksjonering – anke over tinglysingsvedtak
- Ulike betalings- og oppgjørsmetoder i bustadoppføringsloven
NEF i nyhetsbildet
- STABILE PRISER I SOMMERVARMEN 6. juli 2022
- Boligprisene står stille i Tromsø 5. juli 2022
- Boligprisene har steget 11,1 prosent siden nyttår – veksten fortsetter 5. juli 2022
- Boligprisene falt med 0,3 prosent i juni 5. juli 2022
- - Trumfer neppe renteeffekten 5. juli 2022
Pressekontakt
Pressemeldinger
Ledige stillinger
- En feil oppstod, som antagelig betyr at strømmen er nede. Prøv igjen senere.
Viktig når du redigerer profilen:
Her kan du deler av profilen din og legge til informasjon om deg. Du kan også endre passord for innlogging til Min NEF.
Her er noen små kommentarer knyttet til feltene:
Bilde: Last opp for å vises på "Finn eiendomsmegler" på NEFs forbrukersider.
Vises på Finn eiendomsmegler: Kryss av her for at du vises i eiendomsmegleroversikten for bolig/fritidsboliger på NEFs forbrukersider. (Vil være aktuelt for de fleste, men kanskje ikke for de som kun jobber administrativt, med oppgjør eller med næring.
Tittel: Velg en av våre forhåndsutfylte, eller velg "Annet" for å skrive inn egen tittel.
NB: Du skriver inn tittelen i linjen under der det står "Annet". Husk "MNEF" til slutt!
Profilsidelink: Legg inn lenken til din kontakt-/profilside hos din arbeidsgiver. Denne lenken vil vises i "Finn eiendomsmegler" på NEFs forbrukersider, slik at forbrukere kan lese mer om deg.
Andre endringer gjøres av NEF sekretariat. Send oss en epost: firmapost@nef.no