Ervervsbegrensningen i eierseksjonslovens § 23 forbyr at noen kjøper flere enn to boligseksjoner i et eierseksjonssameie. Det fremgår av bestemmelsen at ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve en boligseksjon hvis ervervet fører til at man blir eier av flere enn to boligseksjoner i eierseksjonssameiet. Lovgivers begrunnelse for ervervsforbudet er at det er uønsket at for mange eierseksjoner kjøpes for investering eller utleie. I etterkant av lovrevisjonen 1. januar 2020 har det oppstått spørsmål knyttet til bestemmelsens rekkevidde. Spesielt har det vært uklart om bestemmelsen omfatter forhåndssalg av boligseksjoner med overtakelse etter seksjonering og ferdigstillelse av nybygg. Etter Borgarting lagmannsretts kjennelse av 1. august 2022 (rettskraftig 16. september 2022) er spørsmålet nå avklart.

Av: Partner og advokat Stine Eriksrød og advokatfullmektig Ole Martin Moen, Kvale Advokatfirma DA – Eriksrød var prosessfullmektig for eiendomserververen.

Etter lovendringen av eierseksjonsloven § 23 forbys erverv hvis det «fører til at man blir eier av flere enn to boligseksjoner i eierseksjonssameiet«. I lovforarbeidene ble det samtidig med lovrevisjonen uttalt at bestemmelsen «i hovedsak» viderefører dagjeldende § 23, men med en litt annen språklig utforming. Dette har bidratt til uklarhet, idet forarbeidene til dagjeldende eierseksjonslov § 23 uttalte:

«Paragrafen setter ikke forbud mot å eie flere enn to boligseksjoner. Den som seksjonerer, kan derfor fortsatt eie alle seksjonene. Det er heller ingenting i veien for at den som eier én eller flere boligseksjoner ved seksjoneringen, kjøper ytterligere to.»[1]

Videre er en eierseksjon i eierseksjonslovens § 4 bokstav a definert som en «eierandel i en bebygd eller planlagt bebygd og seksjonert eiendom» (vår utheving). Bestemmelsen i eierseksjonsloven § 10 fastsetter videre at en eierseksjon opprettes ved tinglysning av vedtak om seksjonering fra kommunen. I prinsippet eksisterer dermed ikke boligseksjonen før seksjonering, og ut fra eierseksjonslovens system er det derfor ikke mulig å kjøpe en eierseksjon før seksjoneringen har funnet sted. Det er likevel på det rene at det i praksis inngås avtaler om forhåndssalg hvor salgsobjektet allerede er definert som en seksjon. Det var tilfellet i lagmannsrettssaken som omtales her.

I etterkant av lovrevisjonen kom Kommunal- og distriktsdepartementet (KDD) med to tolkningsuttalelser av hhv. 12. mars 2021 og 10. februar 2022. I førstnevnte uttalelse skrev departementet at ingen seksjon kan erverves før en eiendom er seksjonert, og at «ervervsbegrensningen gjelder fra det tidspunktet eiendommen er seksjonert.» Denne uttalelsen reiste dermed tvil om hvordan ervervsbegrensningen forholder seg til et tilfelle der seksjoner er forhåndsolgt  med avtale om overtakelse etter seksjonering. I Kommunal- og distriktsdepartementet uttalelse av 10. februar 2022 ga departementet uttrykk for at ervervsforbudet også kommer til anvendelse ved forhåndssalg av seksjon før seksjonering av eiendommen.

Den nå rettskraftige lagmannsrettssaken (22-091712ASK-BORG/04)gjaldt nettopp spørsmålet om forbudet mot kjøp av flere enn to boligseksjoner også omfatter erverv før seksjonering. I dette tilfelle hadde kjøper kjøpt én boligseksjon før seksjoneringsvedtaket var tinglyst, og ytterligere to etter seksjoneringen. Statens kartverk nektet ervervene tinglyst etter eierseksjonsloven § 23.

Lagmannsretten kom til at seksjoner som kjøpes før seksjoneringen også inngår i beregningen av forbudet mot å eie flere enn to boligseksjoner i eierseksjonsloven § 23 første ledd. Etter lagmannsrettens syn ble rettstilstanden endret (innskjerpet) ved lovrevisjonen i 2020. I følge lagmannsretten skal ervervsbegrensningen dermed forstås slik at den også forbyr at den som allerede eier en seksjon ved seksjonering, kjøper ytterligere to. Lagmannsretten begrunnet dette med at lovteksten slik den lyder i dag fremhever at det sentrale er hva ervervet «fører til«. Rettens konklusjon klargjør dermed rettstilstanden etter lovrevisjonen.

Konsekvensen av brudd på eierseksjonsloven § 23

Statens kartverk håndhever ervervsbegrensningen i eierseksjonsloven § 23. Hvis kartverket oppdager at et erverv fører til at man blir eier av flere enn to boligseksjoner i et eierseksjonssameie, plikter kartverket å nekte tinglysning av skjøtet.

Brudd på eierseksjonsloven § 23 innebærer imidlertid ikke at avtalen mellom kjøper og selger er ugyldig. Bestemmelsen vil imidlertid hindre at kjøper får rettsvern for sitt erverv med de konsekvenser det innebærer, f.eks. til å kunne få lånefinansiert ervervet med pant i boligseksjonen.

Eierseksjonsloven fastsetter også særskilte sanksjoner ved brudd på § 23:

• Seksjonseieren fratas stemmeretten på årsmøtet for boligseksjonene som er ervervet i strid med § 23, jf. eierseksjonsloven § 53 andre ledd.
• Styret gis myndighet til å pålegge kjøperen å selge boligseksjonen som er ervervet i strid med § 23, jf. eierseksjonsloven § 38 andre ledd. Etterkommes ikke et slikt pålegg kan seksjoner i strid med ervervsbegrensningen kreves tvangssolgt.

Hvem ervervsforbudet gjelder for

Ervervsforbudet gjelder både direkte erverv og erverv gjennom aksjer eller andeler i selskap. Den gjelder også for erverv av aksjer i et selskap som fører til at flere enn to av boligseksjonene eies av noen som har nær tilknytning til hverandre. For eksempel ved at eierne er selskaper i samme konsern, jf. eierseksjonsloven § 23 andre ledd.

Virkningen i praksis

Etter lagmannsrettens kjennelse er det fremdeles ikke i strid med ervervsforbudet at den som seksjonerer et bygg blir sittende som eier og hjemmelshaver til flere enn to boligseksjoner. Det er fordi seksjoneringen ikke innebærer erverv av en ny eierseksjon.

Så lenge ervervet finner sted før seksjoneringen, er heller ikke eierseksjonsloven § 23 til hinder for erverv av flere enn to boenheter som i fremtiden vil utgjøre boligseksjoner. Ervervsbegrensningen hindrer ikke at vedkommende fortsetter å være tinglyst eier av boligseksjonene etter seksjoneringen.

Når eiendommen er seksjonert er vedkommende eier av en boligseksjon. Ved videre erverv vil boligseksjonen du ervervet før seksjoneringen inngå i vurderingen etter eierseksjonsloven § 23, ettersom det sentrale er hva ervervet «fører til«. Det  er dermed resultatet av ervervet av den siste boligseksjonen som er avgjørende – at vedkommende da blir eier av et antall boligseksjoner som overstiger to. Hvordan og når eierskapet til de øvrige boligseksjonene kom i stand er dermed ikke relevant. Dette får særlig betydning for hvordan boligutviklere bør tilrettelegge sitt forhåndssalg.

Et praktisk eksempel er tilfellene ved utfisjonering eller salg av ideell andel av eiendommen. Flere boligutviklere har en praksis hvor deler av eiendommen utfisjoneres. Ved å selge aksjene i selskapet som blir hjemmelshaver til en del av eiendommen, kan erververen få kontroll over flere planlagte boligseksjoner.

Det følger av forarbeidene til eierseksjonsloven § 23 før innstramningen av 1. januar 2021, at fisjon og fusjon ikke skal regnes som et «erverv» etter eierseksjonsloven § 23 – forutsatt at de samme eierinteressene står bak den som overdrar og den som erverver. Dette ble ikke endret ved lovendringen 1. januar 2021. Kommunal- og moderniseringsdepartementet har i tolkningsuttalelse av 20. mai 2020 også uttalt at det samme gjelder såkalte trekantfusjoner.

Dette innebærer at fisjon hvor de samme eierinteressene i flere enn to seksjoner står bak overdragende og overtakende selskap i fisjonen kan gjennomføres også etter seksjonering uten at det er i strid med ervervsbegrensningen. Salg av aksjene i det utfisjonerte selskapet hvor overtakende selskap ikke allerede har eierinteressen faller imidlertid inn under ervervsbegrensningen – hvis salget skjer etter seksjonering.

Salg av aksjene i det utfisjonerte selskapet hvor overtakende selskap ikke allerede har eierinteressen kan imidlertid falle inn under ervervsbegrensningen – hvis salget skjer etter seksjonering og det overtakende selskap (eller dens nærstående) allerede eier seksjoner i det aktuelle eierseksjonssameiet.

[1] jf. Prop.36 L (2018-2019) side 33.