Erverv før seksjonering – anke over tinglysingsvedtak

I 2020 fikk Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) en uformell uttalelse av (nå) Kommunal- og distriktsdepartementet (KDD) om rekkevidden av eierseksjonsloven § 23 – den såkalte ervervsbegrensningen for boligseksjoner. Hovedpoenget i uttalelsen var at når det inngås avtale om kjøp av bolig før eiendommen er seksjonert, typisk ved kjøp av planlagt boligseksjon i et nyboligprosjekt, gjelder ikke eierseksjonsloven § 23. Ervervsbegrensningen kommer ikke til anvendelse, ifølge departementet, fordi det ikke er noen «[…] seksjoner som erverves […]».

Av: advokat Christina Lyngtveit-Petersson, Kjedesjef Nybygg i PrivatMegleren

Den 9. mars 2021 mottok departementet en henvendelse og anmodning om klargjøring rundt eierseksjonsloven § 23 i forbindelse med en masteroppgave. Bakgrunnen for henvendelsen var bl.a. begrunnet i innsenderens oppfatning om at ulike deler av eiendomsbransjen hadde forskjellig praksis rundt salg av planlagte boligseksjoner og rekkevidden av eierseksjonsloven § 23. Den 12. mars d.å. besvarte departementet henvendelsen, og gjentok sin uttalelse om at ervervsbegrensningen i eierseksjonsloven ikke kommer til anvendelse, og viste til at de tidligere hadde vært i kontakt med NEF og gitt uttrykk for samme syn.

Ifølge ulike kilder i eiendomsmeglings- og eiendomsbransjen har Statens kartverk siden dette akseptert å tinglyse mer enn to skjøter til samme person. Den 6. desember 2021 nektet likevel Kartverket å tinglyse tre skjøter til samme juridiske person. Mange i eiendomsmeglings- og eiendomsbransjen opplevde med dette at Kartverket plutselig og uten forvarsel endret en etablert forståelse og tinglysingspraksis. På bakgrunn av dette valgte innsenderen av skjøtene, samt erververen, å anke Kartverkets avgjørelse om å nekte tinglysing av skjøtene.

Den 10. februar 2022 kom departementet med nok en tolkningsuttalelse etter henvendelse fra DNB-advokatene. Spørsmålet tar utgangspunkt i samme scenario som i de tidligere henvendelsene til KDD. Departementet konkluderte imidlertid denne gang med at selve ervervet er lovlig, men at eierseksjonsloven § 23 fører til at erververen ikke kan få grunnbokshjemmel til flere enn to boligseksjoner. Med andre ord må erververen videreselge den planlagte boligseksjonen før hjemmelsoverføring skal skje, alternativt eie boligseksjonen uten å få rettsvern for ervervet. Uttalelsen er fulgt opp i artikkel i Estate Nyheter av advokat Henrik Botten Taubøll, der han bl.a. poengterer at:

«En annen praktisk konsekvens av brudd på ervervsbegrensningen er at eierseksjonsloven § 38 gir styret en ubetinget rett til å pålegge seksjonseiere å selge overtallige boligseksjoner. Etterkommes ikke et slikt pålegg kan seksjoner i strid med ervervsbegrensningen kreves tvangssolgt.»

Den endrete tinglysingspraksisen, den noe uklare rettstilstanden etter departementets sprikende uttalelser og muligheten for at grunnboken over tid kan miste sin troverdighet ettersom lovlige erverv ikke lar seg tinglyse, gjør at utfallet av ankesaken har fått prinsipiell betydning. Både Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge har sluttet seg til ankesaken som partshjelper. Problemstillingen avstedkommer flere interessante spørsmål som også berører eiendomsmeglers opplysnings- og omsorgsplikt.

Det er uvisst når saken blir oversendt til Borgarting Lagmannsrett for behandling.