Fra 1. mai 2021 er det gjort forskriftsendringer som medfører vesentlig endring av reglene om søknadsplikt ved oppføring av bebyggelse på egen eiendom. Forslaget medfører en betydelig økning av grunneiers frihet til å gjennomføre oppføring av tilbygg og terrasse – raskere, billigere og enklere.
Av: Advokat/partner Jarle Edler, Bing Hodneland advokatselskap DA – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 4 2021.
Realisering av prosjekter
Det er vår, og pandemien medfører fremdeles begrensninger i sosialisering og reiser. Det gjør at flere ønsker, og har råd til, å realisere ønskede prosjekter i hus og hage. Dette kan være utvidelse av boligen, ny terrasse, planering av hage, ett nytt gjerde eller å lage en sykkelbod.
Det er blitt enklere å bygge på egen eiendom uten å måtte søke, og kommunene slipper heretter å bruke ressurser på mindre byggesaker.
Krav til tillatelse
Det var tidligere krav om søknad og tillatelse fra kommunen for både tilbygg og terrasse. Dette medførte krav om byggesaksgebyr og inntil 12 ukers søknadsprosess.
Unntatt fra krav om tillatelse var oppføring av mindre tilbygg opptil 15 kvm uten rom for varig opphold. Det samme gjaldt for terrasser under 0,5 m fra grunnen.
Det er disse unntaksreglene som nå er utvidet, til også å gjelde tilbygg for varig opphold og beboelse inntil 15 kvm. For terrasser økes tillatt høyde fra inntil 0,5 m over bakken til inntil 1 m, uten at tiltaket blir søknadspliktig.
Tekniske krav til byggverk
Forskrift om tekniske krav til byggverk trekker opp grensen for det minimum av egenskaper et byggverk må ha for å kunne oppføres lovlig i Norge.
Forskriften gir funksjonskrav, men i mange tilfeller er funksjonskravene også fortolket og gitt som ytelseskrav. Fra 1. mai er det gjort endringer og utvidelse av tiltak som er unntatt fra byggesaksbehandling.
Nytt tilbygg til soverom eller kjøkken
Den største endringer er at det nå er tillatt å bygge tilbygg på inntil 15 kvm uansett hva dette skal brukes til. Før var det kun lov til å bygge inngangsparti og boder.
Dette er nå utvidet til alle type rom, og alle kan nå utvide kjøkkenet eller badet sitt, bygge et soverom til eller gjøre små tilpasninger, uten å måtte søke om det. Dette så lenge tilbygget ligger minst 4,0 meter fra nabogrensen og ikke overstiger to etasjer.
Terrasser og plattinger
Tidligere kunne du bygge terrasse som var maksimalt en halv meter over eksisterende terreng uten å søke. Nå er grensen økt til en meter, og det er i tillegg mulig å føre opp rekkverk opptil 1,2 meters høyde.
Det gjelder imidlertid fremdeles noen krav, og det er at avstanden fra terrassen til nabogrensen er minst 1 meter, og det gjelder både hytter og hus. Terrassen skal også være forbundet med en bygning, og ikke stikke lenger ut fra fasaden enn 4 meter. Den kan heller ikke være overbygd.
Terrasse som ikke på noe sted er høyere enn 0,5 meter over ferdig planert terreng – ofte omtalt som platting – regnes ikke som et tiltak etter byggesaksdelen av loven. Dette betyr blant annet at avstandskrav og begrensning på størrelse angitt i denne bestemmelsen ikke gjelder for disse og at tiltaket bygges helt inntil nabogrensa. Videre tas tiltaket ikke med ved beregning av grad av utnyttelse av eiendommen. Kommunen kan imidlertid ha planbestemmelser som regulerer om det er lov å bygge slike terrasser eller hvor store de kan være i areal.
Flere tiltak kan samlet utløse søknadsplikt
Et nokså teoretisk smutthull ved en slik oppmykning av regelverket, er om grunneiere vil unngå søknadsprosessen ved å bygge på mange tilbygg på boligen.
Hvis man for eksempel over tid påfører 10 tilbygg på 15 kvm med to etasjer, vil man tilslutt ha økt arealet med 300 kvm. Forslaget vil altså åpne for at grunneiere over tid vil kunne vesentlig utvide sitt boligareal, uten søknad til kommunen eller nabovarsel.
Dette mulige smutthullet ble diskutert og konklusjonen var at en slik omgåelse av regelverket vil bli så kostnadsfullt, at det vurderes som fullstendig upraktisk. Det er videre klart at andre regler, slik som granneloven, vil sette begrensinger for en slik aktivitet.
Videre er det viktig å være klar over at mange mindre tiltak som utgjør en større helhet må ses samlet, og kan være søknadspliktig. Dette innebærer at kombinasjonen av flere tiltak som er unntatt søknadsplikt i noen tilfeller må vurderes som ett tiltak som det må søkes om.
Må forholde seg til regelverket
Det er viktig å være klar over at tiltaket må utføres i samsvar med gjeldende regler, selv om det eventuelt er unntatt fra søknadsplikt. Det er altså ikke fritt frem selv om det ikke må sendes søknad om tillatelse.
Den som vil bygge har ansvar for å avklare om terrassen eller tilbygget er i samsvar med gjeldende regler – inkludert plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter. Tiltaket skal også være i samsvar med kommunens planer og øvrig lovgivning. Det er derfor viktig blant annet å sjekke kommune- og reguleringsplaner for det aktuelle området. Disse planer skal være tilgjengelig på kommunens nettsider, og dersom det er uklart hva som gjelder er det viktig å ta kontakt med kommunen for en avklaringer.
Potensiell økning av nabokrangler
Ettersom det nå kan etableres plattinger helt inn til nabogrense, kan en bieffekt av endringene bli et økt behov for kontroll fra naboer og naborettslige virkemidler.
Ettersom søknadsplikten forsvinner, blir det heller ikke noe pålegg om et formelt nabovarsel. Naboloven har imidlertid sitt eget varslingssystem, som krever varsling ved tiltak som vil skade eller være til ulempe for naboeiendommen.
Det er imidlertid opp til grunneier selv å vurdere om et slikt varsel er nødvendig. Det vil derfor kunne være varierende om naboen kan eller vil ta innover seg at eget tilbygg eller terrasse får negative virkninger for naboen. Naboene risikerer altså ved de nye reglene å miste kveldssola ved et nytt tilbygg, uten engang å motta et varsel.
Kan kreve tilbygg og terrasse fjernet
Naboen kan kreve tilbygg og plattinger som er unødvendig eller urimelig sjenerende, eller medfører en betydelig verdiforringelse på eiendommen fjernet. Naboene trenger altså ikke å finne seg i et nytt tilbygg som medfører store ulemper for eiendommen deres, og/eller forringes eiendommens verdi.
Dette vil for eksempel være tilfellet hvis man bygger et tilbygg på en slik måte at det skyggelegger hele uteplassen til naboen. Eller en platting som gir uforholdsmessig mye innsyn inn til naboens soverom.
Hva som er urimelig eller unødvendig vet vi av erfaring at naboene kan ha fullstendig forskjellig oppfatning av. Slike spørsmål havner derfor ikke rent sjeldent i retten.
Meldeplikt
En av endringene i forskriften er at det å kreves at det senest innen fire uker etter at tiltaket er ferdigstilt må melde fra om tiltaket til kommunen.
Det må gis informasjon om tiltaket og plassering, slik at kommunen kan oppdatere kart- og matrikkeldata. Dette betyr at det må utarbeides samme type tegninger som om det skulle søkes om tiltaket, men at det sendes inn som en melding i ettertid og ikke som en byggesøknad. Det må utarbeides tegninger som plan, snitt, fasader og situasjonsplan for byggeprosjektet – som uansett vil være bra å ha med tanke på eventuelt senere salg av boligen.
Snakk med naboen
De nye reglene vil medføre positive endringer for de som ønsker å bygge mindre tiltak på egen eiendom, og endringene vil også innebære en forenkling av kommunens saksbehandling og mindre byråkrati. Det vil bli enklere og billigere med mindre tiltak og således gi en samfunnsøkonomisk besparelse.
Et tilbygg på kun 15 kvm terrasser vil sjeldent få store negative konsekvenser for naboer eller nabolaget som helhet, men det anbefales uansett alltid å snakke med naboen før tiltaket igangsettes.
