Norges Eiendomsmeglingsforbund (NEF) har besluttet å gjøre endringer i kontraktsmalenes bestemmelser om forsinkelsesrente. Endringene medfører at selgers adgang til å kreve forsinkelsesrenter av hele kjøpesummen, ved forsinkede betaling fra kjøper, i enkelte tilfeller blir snevrere enn tidligere. Med dette menes at beregningsgrunnlaget for forsinkelsesrenter ikke skal utgjøre hele kjøpesummen, men bare den ubetalte delen av kjøpesummen. Selgers øvrige rettigheter ved forsinket betaling etter avhendingsloven berøres ikke av endringen.
Av: Advokat Dag Henden Thorsteinsen
Kontraktsmalenes punkt 3.2. annet og tredje (siste) avsnitt lød frem til endringene som følger:
«Ved forsinket betaling av hele eller deler av kjøpesummen og omkostninger, kan selger kreve lovens forsinkelsesrente av den til enhver tid ubetalte del av kjøpesummen fra avtalt tidspunkt for overtagelse og frem til full innbetaling faktisk finner sted. Denne bestemmelse gir ikke kjøper rett til å forlenge betalingsfristen utover de frister som er avtalt.
Ved forsinket betaling av deler av kjøpesummen, og hvor kjøper eller kjøpers bank har lagt restriksjoner for disponering over den innbetalte del av kjøpesummen til fordel for selger, kan selger kreve forsinkelsesrenter for hele kjøpesummen fra avtalt tidspunkt for overtagelse og frem til kjøpesummen i sin helhet kan disponeres over til fordel for selger.»
Bakgrunnen for den slettede bestemmelsen – sammenhengen med sanksjonsreglene i avhendingsloven
Endringen som nå er gjort, består i at punkt 3.2 siste avsnitt – som altså ga selger mulighet til å kreve forsinkelsesrente av hele kjøpesummen selv om deler av den var innbetalt – er tatt ut. Bakgrunnen for at NEF i sin tid inntok bestemmelsen i pkt. 3.2 siste avsnitt var at selger har liten glede av midler som er innbetalt til megler men som er klausulert slik at midlene ikke kan benyttes i oppgjøret.
Det har vi forståelse for. I de reviderte kontraktsmalene er tredje avsnitt likevel tatt ut i sin helhet, særlig fordi bestemmelsen var mer selgervennlig enn hva som følger av bakgrunnsretten. Med selgervennlig menes at det i mangel av annen avtale er vanskelig å se at selger skulle ha krav på forsinkelsesrenter av hele kjøpesummen etter forsinkelsesrenteloven i disse tilfellene. Grunnen til det er at innbetaling til megler skjer med befriende virkning for kjøper, selv om ikke hele kjøpesummen innbetales samtidig, eller deler av kjøpesummen er klausulert.
Noe annet er at mangelfullt oppgjør utgjør et mislighold etter avhendingsloven som på nærmere vilkår kan utløse andre krav fra selger, slik som rett til å holde tilbake eiendommen, erstatning for økonomisk tap eller heving av salget. Erstatningskrav kan typisk være dekning av ekstra kostnader til kommunale avgifter, forsikring av eiendommen, finanskostnader ved å ha to boliger samtidig og advokatutgifter forbundet med misligholdet. Slike erstatningskrav kan også kombineres med heving og restitusjon av kjøpesummen når forsinkelsen er så alvorlig at det utgjør et vesentlig mislighold.
Meglers forpliktelser etter eiendomsmeglingsloven § 6-8 jf. § 6-3
Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-8 første ledd at megler, med mindre kjøper og selger ønsker noe annet, skal opprette en skriftlig kjøpekontrakt som inneholder alle vesentlige vilkår for handelen. Videre fremgår det av eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd første punktum at megler i sin virksomhetsutøvelse skal opptre i samsvar med god meglerskikk med omsorg for begge parters interesser.
Som følge av dette må den skriftlige kjøpekontrakten være balansert i den forstand at den ikke i utstrakt grad favoriserer kjøper eller selgers interesser sammenlignet med det som følger av bakgrunnsretten. Det er vår vurdering at punkt 3.2 siste avsnitt utgjorde et slikt avvik fra bakgrunnsretten, og at det står i et problematisk forhold til meglers nøytralitetsplikt etter eiendomsmeglingsloven.
Adgangen til å kreve forsinkelsesrenter etter bakgrunnsretten
I henhold til forsinkelsesrenteloven § 2 første ledd, kan selger kreve forsinkelsesrenter når kravet ikke innfris ved forfall. Av kontraktsmalenes oppgjørsbestemmelse følger det at kjøpesummen skal være kreditert meglers klientkonto innen avtalt overtagelsesdato. Innbetaling til meglers klientkonto vil ha befriende virkning for kjøper. Etter forsinkelsesrenteloven er den aktuelle delen av kravet da innfridd, og selger har dermed ikke krav på forsinkelsesrenter for den innbetalte delen av kjøpesummen.
Med mindre annet er avtalt, er det forsinkelsesrenteloven § 2 som regulerer selgers adgang til å kreve forsinkelsesrenter av kjøpesummen. Med endringene som nå er gjort i kontraktsmalene, er kontraktsmalenes bestemmelser om forsinkelsesrenter i tråd med bakgrunnsretten, og dermed også i henhold til hvordan megler, etter god meglerskikk, skal utføre oppdraget.
Etter vårt syn innebærer ikke forutsetninger fra kjøpers bank om tinglysing av pant en rådighetsbegrensning for kjøpesummen som utløser krav på forsinkelsesrenter fra kjøper. Også slik betaling må anses godtatt av selger som befriende betaling i henhold til kontraktens forutsetninger.
Konsekvensene dersom bestemmelsen i kontraktsmalen pkt. 3.2 siste avsnitt hadde blitt stående
Dersom bestemmelsen i kontraktsmalene pkt. 3.2 siste avsnitt hadde blitt stående, ville dette stilt selger i en bedre situasjon enn hva som følger av bakgrunnsretten. Følgelig ville kjøper kommet i en dårligere situasjon, og selger ville kunne oppnådd en gevinst på kjøpers bekostning. En slik løsning ville gitt en ubalanse i kontraktsforholdet mellom kjøper og selger, hvilket harmonerer dårlig med meglers forpliktelser etter eiendomsmeglingsloven § 6-8 jf. § 6-3. I ytterste konsekvens vil det kunne eksponere megler for offentligrettslig eller privatrettslig ansvar.
Det er likevel ikke noe i veien for at partene, i det enkelte kontraktsforhold, avtaler en slik regulering som ble fjernet fra NEFs standardkontrakt. Megler må i så fall – som alltid – veilede og forklare partene om avviket fra bakgrunnsretten og konsekvensene av dette.
Først trykket i Eiendomsmegleren 2 2015
