Husleielovutvalget, oppnevnt i juni 2023, har fått i mandat å vurdere om det skal gjøres endringer i gjeldende husleielov eller om det skal utarbeides en helt ny husleielov. Endelig rapport skal være klar i oktober 2024.
Av: Ella Stenersen Øksby, associate i eiendomsavdelingen i Advokatfirmaet Wiersholm. Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 6 2023
Bakgrunn
Husleieloven av 1999 trådte i kraft 1. januar 2000. Loven, som omfatter både bolig- og næringsleie, har som formål å sikre en balansert fordeling av rettigheter og plikter i forholdet mellom utleier og leietaker. Leiemarkedet er i stadig utvikling, og har endret seg siden husleielovens ikrafttredelse. Flere aktører har derfor tatt til orde for at tiden er moden for en ny eller revidert husleielov.
Med dette som bakteppe ble Husleielovutvalget oppnevnt av regjeringen 16. juni 2023. Utvalgets mandat er å gjennomgå husleieloven og vurdere hvordan denne kan styrke leietakernes rettigheter, sikre grunnleggende botrygghet, og bli mer tilpasset dagens situasjon på leiemarkedet.
Nærmere om Husleielovutvalgets mandat
Hensikten med Husleielovutvalget er som nevnt å finne frem til løsninger som kan sikre økt botrygghet og å tilpasse regelverket til dagens situasjon på leiemarkedet. Av utvalgets mandat følger det videre at utvalget skal vurdere endringer som kan gjøre at loven i større grad enn i dag ivaretar interessene til de ulike aktørene i leiemarkedet på en god og samfunnstjenlig måte. Innenfor mandatets angitte rammer står utvalget fritt til å foreslå lovendringer.
Selv om utvalget er gitt frihet til å vurdere flere temaer innenfor husleieloven, har utvalget blitt bedt om særlig å utrede følgende punkter:
- Styrke leietakeres botrygghet
I utvalgets mandat fremheves det at det vil kunne ha en prisstabiliserende effekt på leiemarkedet, dersom leieboliger i større grad blir mer sammenlignbare i trygghet og pris. Lovregler som ivaretar boligsosiale hensyn og som øker forutsigbarheten for leietaker, er tiltak som vil kunne bidra til dette.
For å styrke leietakers botrygghet skal utvalget vurdere om reglene om tidsbestemte og tidsubestemte leiekontrakter bør endres, herunder om minstetiden for privatpersoner som leier ut bør økes utover tre år, og om profesjonelle utleiere kun bør tilby tidsubestemte kontrakter. Videre skal utvalget vurdere om det bør gjennomføres en styrking av (1) oppsigelsesvernet, (2) beboernes mulighet til medvirkning, (3) leietakers adgang til å si opp en tidsbestemt leiekontrakt, hvor dagens utgangspunkt er at dette ikke er tillatt, og (4) leietakers rett til privatliv. Utvalget skal også vurdere om regelverket bør tilpasses leietakere med langtidsperspektiv. Det kan for eksempel innebære å styrke leietakers rett til å tilpasse boligen etter ulike behov i ulike livsfaser, inkludert tilpasninger til universell utforming.
- Forebygge og dempe konflikter i leieforhold
Utvalget er videre gitt mandat til å vurdere lovendringer som kan virke forebyggende og dempende på konflikter i leieforhold, herunder f.eks. om det bør lovfestes en plikt til å føre protokoller ved inn- og utflytting, samt hvorvidt dagens regler om ansvar for vedlikehold og reparasjon bør endres.
Utvalget skal blant annet vurdere lovendringer som kan sikre at reglene knyttet til reklamasjon blir bedre tilpasset kontraktsforhold der partene skal ha en stabil og langvarig relasjon. Bakgrunnen for dette er at terskelen for å påberope reklamasjonsreglene i leieforhold kan oppleves høy for leietaker. Leietaker kan frykte at muligheten til å inngå avtale om å fortsette leieforholdet, etter utløp av leieforholdet, kan gå tapt.
- Krav til boligen
For å bøte på trenden i dagens leiemarked, hvor leietakeres boforhold ofte er dårligere enn der boligen er eiet, skal utvalget vurdere skjerpede krav til leieboligen for å opprettholde god stand og hensiktsmessig vedlikehold. Basert på utvalgets mandat vil en slik lovendring kunne ha en positiv effekt på eiendomsmarkedet som helhet, ved å bidra til økt grad av sammenlignbarhet i pris og trygghet, samt å utjevne ulikhetene i standard.
- Regulering av bofellesskap
Siden ikrafttredelsen av husleieloven av 1999 har fokuset på sosial bærekraft i eiendomsbransjen økt, og stadig nye boligkonsepter og -modeller er blitt etablert, eksempelvis såkalt co-living. Disse konseptene har sprunget frem i nyere tid, og dagens regelverk er ikke tilpasset de nye boformene. Utvalget skal derfor vurdere om denne typen konsepter bør reguleres særskilt i husleieloven.
- Foreldelse av irregulært depositum
Etter husleieloven § 3-7 har leietaker rett til å kreve tilbakebetalt irregulært betalt depositum. Etter gjeldende rett er det imidlertid uklart hvordan retten etter § 3-7 står seg med hensyn til foreldelse, med andre ord om leietaker mister retten til å kreve et irregulært betalt depositum tilbake etter tre år etter foreldelsesloven § 2. Utvalget skal også vurdere en lovendring som sikrer at leietakeres krav på tilbakebetalt irregulært betalt depositum ikke foreldes.
- Tiltak for å sikre at loven følges
Dagens husleielov har fått kritikk for å være lite tilgjengelig og lite pedagogisk utformet. For å sikre at formålene med lovendringen ivaretas, er det viktig at regelverket er utformet på en forståelig måte. Utvalget har derfor fått i oppgave å vurdere hvordan husleieloven kan gis et mer pedagogisk tilsnitt, for på den måten å bli bedre tilgjengelig for forbrukere (og andre) som ikke har erfaring med anvendelse av lover. Vurdering av tiltak som sikrer at loven følges (tilsyn og veiledning) og som reduserer diskriminering på boligmarkedet, er også omfattet av utvalgets mandat.
- Skille mellom småskala privat utleie og profesjonelle utleiere
Den siste tiden har flere aktører tatt til orde for at husleieloven bør inneholde en differensiert regulering som skiller mellom de store, profesjonelle utleierne og de mindre, private aktørene knyttet til boligutleie. Ønsket om et klarere definert skille må her ses i sammenheng med et økt fokus på og initiativ til profesjonalisering av utleiesektoren. Utvalget er derfor gitt mandat til å vurdere om husleieloven bør skille mellom regler for småskala privat utleie og profesjonelle utleiere, og i så fall på hvilke områder.
Utvalgets videre arbeid
Utvalgets arbeid skal bestå av to delleveranser. Første delleveranse skal leveres senest 31. januar 2024. Her skal utvalget vurdere om, og eventuelt hvordan, det bør gjøres endringer i kontraktslengde og oppsigelsesvern for å styrke leietakeres rettigheter og sikre grunnleggende botrygghet, herunder om reglene for tidsbestemte og tidsubestemte leiekontrakter bør endres. Den siste og endelige rapporten skal være klar innen 15. oktober 2024, og skal ta for seg de øvrige delene av mandatet.
Enhver som måtte ønske kan sende inn innspill til Husleielovutvalget. Innspill til den endelige rapporten bør sendes inn før utgangen av april 2024.
Forhåpentligvis vil utvalget komme frem til gode løsningsforslag på de uklarheter og problemstillinger som er redegjort for over. Det gjenstår likevel å se hvor raskt et eventuelt lovforslag vil foreligge.
