Av: Maren Lome og Benedikte Frøseth – begge advokatfullmektiger i Wikborg Reins eiendomsgruppe. (Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 1 2020)
Den 1. januar 2020 trådte det i kraft flere endringer i eierseksjonsloven og burettslagslova. I eierseksjonsloven er den tidligere ervervsbegrensning utvidet til å gjelde flere personer og rammene for en seksjonseiers adgang til å leie ut sin seksjon er presisert og tydeliggjort. Videre er det vedtatt en formell hjemmel til å kreve eierskiftegebyr og eierseksjoner med færre enn ni seksjoner er nå pålagt å registrere seg i Foretaksregisteret dersom sameiet har vedtektsfestede bytteordninger for parkeringsplasser tilrettelagt for funksjonshemmede. I burettslagslova er det gjort visse utvidelser i adgangen for en andelseier til å leie ut sin leilighet. I de følgende avsnittene ser vi nærmere på disse endringene.
Endringene i eierseksjonsloven knyttet til ervervsbegrensning
- Den tidligere regelen og de hensyn den bygget på
Eierseksjonsloven § 23 første ledd fastslo tidligere at «ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve flere enn to boligseksjoner i ett og samme eierseksjonssameie». Hovedformålet med denne ervervsbegrensningen var å sikre at ingen eier fikk for stor innflytelse i sameiet, ettersom en eiers stemmerettighet på sameiets årsmøte som hovedregel er knyttet til antall seksjoner personen eier.
Regelen viste seg imidlertid lett å omgå. En person som ønsket å erverve flere seksjoner hadde flere alternative måter å gjøre dette på, for eksempel ved å opprette flere selskap som kjøpte seksjoner eller ved å erverve aksjer i selskap som eide seksjoner i samme sameie. Disse omgåelsesmuligheten ønsket lovgiver å «bøte på», særlig ettersom den førte til at flere begynte å drive såkalt «leilighetshotell».
- Hvilke endringer som er gjort i regelen og hva de fører til
I et forsøk på å forhindre omgåelser av regelverket, ble det under lovbehandlingen inntatt et nytt annet og tredje ledd i bestemmelsen. I annet ledd er det presisert hvilke former for indirekte erverv som rammes av ervervsbegrensningen. For det første skal det ikke være lov med erverv gjort av nærstående til den som allerede eier to seksjoner i sameiet. Ved vurderingen av hvem som er «nærstående» skal det ses hen til aksjelovens § 1-5 første ledd. Bestemmelsen omfatter blant annet seksjonseierens ektefelle, samboer, besteforeldre og søsken eller en av de forannevnte sin ektefelle eller samboer, samt selskap som seksjonseieren selv, eller noen av de foregående personene, har bestemmende innflytelse i.
For det andre kan ikke et selskap som inngår i samme konsern som seksjonseierens selskap erverve en seksjon dersom seksjonseierens selskap allerede eier to seksjoner i sameiet. Hva som ligger i begrepet «konsern» følger av aksjelovens § 1-3, hvor det fremgår at det foreligger et konsern dersom et selskap «på grunn av avtale eller som eier av aksjer (…) har bestemmende innflytelse over et annet selskap». Dette vil for eksempel være tilfelle hvor et selskap eier så mange aksjer i det aktuelle selskapet at det representerer flertallet av stemmene i generalforsamlingen.
For det tredje kan ikke eierskapet til seksjonene være spredd på flere selskap som seksjonseieren har bestemmende innflytelse over. Bestemmelsen omfatter også tilfeller hvor eierskapet er spredd mellom flere selskap som en nærstående til seksjonseieren har bestemmende innflytelse over. Også her gjelder aksjelovens § 1-3 for forståelsen av nærståendebegrepet, og aksjelovens § 1-5 gjelder for forståelsen av hva som ligger i bestemmende innflytelse.
Det er viktig å presisere at hel eller delvis selskapsoverdragelse ikke er ment å falle innenfor bestemmelsens anvendelsesområde. I slike tilfeller blir ikke eierskapet til seksjonene spredd på flere, og de hensyn bestemmelsen bygger på aktualiseres derfor ikke.
Når det gjelder bestemmelsens nye tredje ledd, fastslår denne at ervervsbegrensningen i annet ledd ikke gjelder dersom seksjonseieren, eller dennes nærstående, skal bo i seksjonen selv.
- Endringer i eierseksjonsloven knyttet til utleie
Bakgrunnen for endringene i eierseksjonsloven var et ønske om å tydeliggjøre rammene for en seksjonseiers rett til å leie ut egen seksjon. Dette særlig fordi det forventes at seksjonseiere i stadig økende grad vil ønske å ta del i «delingsøkonomien» ved blant annet å leie ut sine seksjoner på plattformer som «AirBnB».
De nye reglene fremkommer av eierseksjonsloven § 24 syvende ledd. Bestemmelsen fastslår et forbud mot korttidsutleie av bruksenhet i mer enn 90 døgn i året. Uttrykket «korttidsutleie» er definert som utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Lovbestemmelsen gir sameiet en viss frihet til å avtale andre utleiegrenser enn de lovfastsatte, likevel slik at sameiet ikke kan vedta at utleie er begrenset til færre enn 60 døgn i året og flere enn 120 døgn i året. Departementet begrunnet adgangen til å vedtektsfeste avvikende løsninger i at det enkelte sameie som utgangspunkt er nærmest til å vurdere hvor mange dager utleie bør være tillatt, men at det måtte gjelde visse absolutte grenser for å ivareta hensynene bak reglene.
Videre gjelder bestemmelsen kun utleie av hele seksjonen. Er det kun ett rom som blir leid ut og seksjonseieren fremdeles bor i seksjonen, er utleieforholdet utenfor bestemmelsens anvendelsesområde. De nye reglene gjelder heller ikke for bruksenheter som brukes som fritidsbolig.
Brudd på utleiereglene skal håndteres etter de alminnelige misligholdsbestemmelsene i eierseksjonsloven.
- Endringer i eierseksjonsloven knyttet til innføringen av hjemmel for å kreve eierskiftegebyr
Eierseksjonsloven har ikke hatt hjemmel til å fastsette gebyr ved eierskifte. En har imidlertid i praksis krevd et slikt gebyr, og departementet foreslo derfor å vedta formell hjemmel for eierskiftegebyret for å skape klarhet rundt regelen.
Hjemmelen ligger i eierseksjonsloven § 63 a. hvor det fremgår at sameiet kan kreve at den som avhender en seksjon, betaler et gebyr på opptil fire ganger rettsgebyret for arbeid som må gjøres i forbindelse med eierskiftet og eventuell godkjenning av erververen.
- Endringer i eierseksjonsloven knyttet til registreringsplikt for mindre sameier
Etter eierseksjonsloven § 19 første ledd foreligger det ikke en alminnelig registreringsplikt i Foretaksregisteret for sameie med færre enn ni seksjoner. Det følger imidlertid av eierseksjonsloven § 26 (2) at et sameiet i sine vedtekter må sikre at parkeringsplasser som i vedtak etter plan – og bygningsloven er krevet opparbeidet til bruk av personer med nedsatt funksjonsevne, gjøres tilgjengelig for disse. Som følge av dette fastsetter bestemmelsen en registreringsplikt av vedtektene også for sameier med færre enn ni seksjoner dersom sameie har innført ordninger vedrørende parkeringsplasser for funksjonshemmede. Bestemmelsen gjelder for sameier som er opprettet før 1. januar 2018.
- Endringer i burettslagslova knyttet til utleie
Også i burettslagslova har det lenge vært lov for en andelseier å leie ut sin andelsleilighet. Adgangen har imidlertid vært nokså begrenset, og med de nye reglene er utleieadgangen myket opp.
Endringene i utleieadgangen følger av burettslagslova § 5-4 første ledd. Bestemmelsen åpner opp for «kortidsutleie» og fastslår at andelseieren nå kan overlate bruken av hele bostedet til andre i opptil 30 døgn i året uten styrets samtykke. Utleie av hele bostedet for mer enn 30 døgn krever imidlertid styrets samtykke. Det er ikke, sammenlignet med endringene i eierseksjonsloven, adgang til å vedtektsfeste avvikende bestemmelser om utleie i burettslagslova. Dette er begrunnet i et ønske om at andelsleiligheter ikke skal kunne benyttes til utleie- og investeringsobjektet.
