Av: John G. Flatabø, advokat Advokatfirmaet IBF legal – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 3 2021
Dersom en kunde er misfornøyd så kan saken klages inn for Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester, eller så kan saken tas inn for domstolene.
Både reklamasjonsnemnda og domstolene kan tilkjenne kunden et beløp, enten i form av at vederlaget blir satt ned eller i form av en erstatning.
Et erstatningskrav kan fremmes av både kjøper og selger, og forutsetter et økonomisk tap som skyldes meglers feil. Dette er et omfattende tema, som jeg ikke vil behandle ut over å nevne at de fleste kravene er dekket av forsikring slik at meglerens risiko er begrenset til egenandelen og eget (ofte omfattende) arbeide ved behandlingen av sakene.
En nedsettelse av vederlaget derimot er ikke dekket av eiendomsmeglers forsikring, og vil i mange tilfeller være enklere å nå frem med ettersom kunden ikke trenger å bevise at hun er blitt påført et tap.
Hjemmelen for vederlagsnedsettelse er eiendomsmeglingslovens § 7-7:
«Dersom det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra oppdragstakerens side, kan oppdragsgiveren kreve at vederlaget settes ned eller faller bort.»
Regelen er ufravikelig i forbrukerforhold, ved næringsmeglingsoppdrag så kan det avtales på forhånd andre og strengere vilkår eller at kunden ikke skal kunne påberope seg vederlagsreduksjon.
Det er bare oppdragsgiveren – normalt selger – som kan fremme krav om nedsettelse av vederlaget. Begrunnelsen ligger i dagen; det er den som betaler vederlaget som kan kreve hele eller deler tilbakebetalt.
Bestemmelsen reiser i realiteten to spørsmål:
- Hva er «en ikke ubetydelig pliktforsømmelse»?
- Hvor mye skal vederlaget settes ned med?
Spørsmålene må ses i sammenheng, en betydelig pliktforsømmelse resulterer normalt i en større nedsettelse.
Ordlyden i loven – «ikke ubetydelig» – er et juristuttrykk som i seg selv gir liten veiledning, ut over at ubetydelige feil ikke gir grunnlag for prisavslag.
Forarbeidene[1] sier:
«Etter utvalgets oppfatning må utgangspunktet være at det må kunne forventes at megler oppfyller sine plikter overfor oppdragsgiver, og at oppdragsgiver ikke skal være nødt til å betale full pris dersom oppdraget likevel er kvalitativt mangelfullt utført. På den annen side bør ikke regelen om oppdragsgivers rett til å kreve meglers vederlag nedsatt utformes slik at rene bagateller kan utløse et krav om nedsettelse av meglervederlaget.»
Skal en ta forarbeidene på ordet så skal det ikke store feil til før kunden får rett på prisavslag, slik er det ikke.
Avgjørelsene rundt eiendomsmeglingslovens § 7-7 kommer i hovedsak fra Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester. Det er enkelte dommer fra ting- og lagmannsrett, og en avgjørelse fra Høyesterett. Høyesterett har i praksis satt terskelen for nedsettelse nokså høyt.
Reklamasjonsnemnda avsier hvert år en rekke avgjørelser hvor kunden gis medhold, normalt så er det kun deler av vederlaget som blir satt ned.
Hovedinntrykket er at nemnda baserer avgjørelsene på objektive avvik mellom det megleren skulle ha gjort og det som ble gjort. I en avgjørelse (RFE-2019-264) sier for eksempel nemnda om terskelen:
«det er tilstrekkelig at megler ikke har gjort en god nok jobb.»
Det er de klare feilene som normalt fører til nedsettelse i nemnda, for eksempel at megleren ikke følger opp henvendelser, gjør feil ved vurderingen av lovlighetsmangler, eller setter en eiendom som solgt på finn.no når den ikke er solgt.
Dersom megler har gjort en rekke mindre feil så vil mengden av feil i seg selv begrunne et prisavslag selv om hver feil i seg selv ikke er betydelig.
Sommeren 2018 avsa Høyesterett en dom mellom en kunde og et eiendomsmeglingsforetak i Trondhjem – HR-2018-1234-A . Jeg siterer fra deler av Rettsdatas sammendrag:
«Etter eiendomsmeglers annonsering og visning av en bygård aksepterte selgerne et bud på 20 millioner kroner. En interessent som megleren hadde hatt kontakt med, men som ikke hadde inngitt bud, ga senere uttrykk for interesse i å kjøpe eiendommen for en høyere sum. Megleren hadde ikke orientert selgerne om denne interessenten før salgsavtalen ble inngått. Høyesterett uttalte at megleren burde ha gitt selgerne slik orientering, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 og forskrift om eiendomsmegling § 6-3, men kom under tvil til at unnlatelsen ikke representerte erstatningsbetingende uaktsomhet. Et krav om nedsettelse av meglerprovisjonen førte heller ikke frem.»
Dommen er interessant fordi den uttrykkelig fastslår at megleren ikke var uaktsom selv om han – slik Høyesterett så det – burde ha utført budrunden annerledes:
«Jeg er imidlertid under tvil kommet til at selv om D etter mitt syn burde ha opptrådt annerledes, har han ikke utvist en erstatningsbetingende uaktsomhet.»
Når Høyesterett gir uttrykk for tvil i selve dommen så er det rimelig å anta at dette er et grensetilfelle, og det ser ut som om Høyesterett mener at megleren ikke har gjort en god nok jobb.
Til tross for dette sier Høyesterett følgende om vederlagsnedsettelse i avsnitt 79:
«Vederlaget kan bare settes ned dersom det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse. Selv om det ikke er et vilkår at megleren har opptrådt uaktsomt, kan jeg ut fra den gjennomgangen jeg har foretatt av meglerens handlemåte, ikke se at det foreligger noen pliktforsømmelse av en slik karakter at den rammes av bestemmelsen. Kravet om nedsettelse av vederlaget kan dermed ikke føre frem.»
Ut i fra ordlyden så ser det ut som om Høyesterett har lagt seg på en strengere linje enn det Reklamasjonsnemnda legger til grunn. Slik jeg leser avgjørelsene så er det nok ikke noen reell forskjell; nemnda legger seg på samme terskel selv om kritikken av megler ikke er så fremtredende.
Fra et meglerperspektiv så er det grunn til å spørre seg om en streng terskel for prisavslag er en bra ting. Kanskje det er fornuftig å reagere overfor de meglerne som ikke legger så mye jobb i salgsprosessen som andre meglere?
[1] NOU 2006:1 s. 110
