Ny eierseksjonslov trådte i kraft pr. 1.1.2018, og loven er allerede omtalt i flere artikler, bl.a. på nef.no. Én endring som har praktisk betydning for enkelte sameier er at det er kommet en ny bestemmelse om at et sameie kan registreres som hjemmelshaver. Den nye bestemmelsen åpner for at en tomt eller en egen seksjon som har ligget i personlig sameie mellom seksjonseiere, kan registreres med sameiet som hjemmelshaver. Dette kan gjøre det enklere å håndtere tidligere personlige sameier i forbindelse med drift og eventuelt salg.
Av: Ole Per Solum, Advokat/partner i advokatfrimaet SGB Storløkken
1. Eierseksjonsloven, lov nr. av 16.6.2017 nr. 65
Den nye eierseksjonsloven trådte i kraft den 1. januar 2018. Dette er den tredje eierseksjonsloven, og avløser tidligere lov fra 1997. Det er en mindre del av loven som ikke trer i kraft før 1. juli 2018. Dette gjelder bestemmelser i lovens § 9 om rett til å kreve seksjonering for sameiere med bruksrett i bolig som ikke er seksjonert.
Uten å skulle gi en bredere fremstilling om nyheter i den nye loven bør man være oppmerksom på at eierseksjonsloven fra 2017 er blitt mer omfattende og at det er innført nye regler av betydning sammenholdt med tidligere lov. Men mye er også videreført fra 1997-loven.
Jeg vil kort fremheve et par endringer: Den nye loven gjør det mulig med seksjonering etter rammetillatelse, og ikke etter igangsettingstillatelse slik det har vært etter 1997-loven. Dette innebærer at seksjonering kan skje tidligere, og at tinglysning av pant og andre heftelser kan skje tidligere enn etter 1997-loven.
Videre har loven gitt klarere regler om enerett for seksjonseiere til å bruke deler av fellesareal, f.eks. utvendige arealer. Loven åpner for å vedtektsfeste slik enerett i inntil 30 år. Dette er endringer som kan være av stor praktisk betydning, men det er også andre større og mindre endringer i loven, herunder terminologiske. Som eksempel benytter loven uttrykket «årsmøte» på det som tidligere ble kalt «sameiermøte».
Det er i det hele tatt en del endringer og muligheter som et sameie og et sameiestyre bør være oppmerksom på. Innføringen av ny lov kan være en foranledning til å gjennomgå vedtekter og generelt forvisse seg om at sameiet har alt i orden i forhold til de nye lovbestemmelsene. Eksempler på dette er nye krav om å tilrettelegge for personer med nedsatt funksjonsevne, og seksjonseieres rett til å anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybridbiler.
Jeg vil i den videre fremstillingen vie oppmerksomheten til nydannelsen i loven knyttet til sameiets mulighet til å bli registrert som hjemmelshaver. Dette kan gjøre det enklere å organiser eierforholdene til en seksjon eller tomt der alle seksjonseierne er registrert som hjemmelshavere. Slik formalisering av hjemmelseforholdene har erfaringsmessig skapt utfordringer til eksempel i garasjesameie. Men muligheten for at sameiet kan registreres som hjemmelshaver er ikke knyttet til «gamle» personlige sameieforhold. Det kan også være aktuelt i andre sammenhenger, f.eks. i tilknytning til etablering av nye sameier.
2. Sameiet som hjemmelshaver
Etter §19 i den nye loven kan sameiet som juridisk enhet bli hjemmelshaver til en (eller flere) seksjon(er). Bestemmelsen lyder:
§19. Registrering i Foretaksregisteret
Sameier med ni eller flere seksjoner skal registreres i Foretaksregisteret. Styret skal melde sameiet til registrering senest seks måneder etter at seksjoneringsvedtaket er blitt tinglyst. Sameier med åtte eller færre seksjoner kan registreres i Foretaksregisteret.
Et sameie som er registrert i Foretaksregisteret, kan registreres som hjemmelshaver til et formuesgode som er registrert i et realregister.
Som eksempel på en aktuell situasjon forekommer det som nevnt at en seksjon eies av de øvrige seksjonseiere i fellesskap. Det foreligger i disse tilfelle et personlig sameie for den eller de aktuelle seksjoner og –eiere. Et typisk eksempel kan være en tidligere vaktmesterleilighet, og der de øvrige seksjonseierne eier en ideell del av vaktmesterleiligheten.
Dette har skapt en del problemer i praksis. I mange tilfeller har man over flere år «glemt» å overskjøte korresponderende andel av vaktmesterleiligheten når seksjoner i sameiet er blitt solgt og man skal tinglyse overdragelsen. På den måten er «gamle» hjemmelshavere blitt stående som eier av vaktmesterleiligheten. Videre risikerer man at utlegg mot en «gammel» seksjonseier blir tinglyst på hans/hennes ideelle andel, og som derved kan representerer utfordringer hvis man senere skal rydde opp i hjemmelseforholdene, tinglyse hjemmelsovergang eller foreta oppgjør etter salg.
For å posisjonere seg best mulig og for unngå en uhåndterbar situasjon, vil sameiet kunne velge flere alternativer, avhengig av hva sameiet ønsker med seksjonen. Som et av flere eksempler kan sameiet etablere et såkalt realsameie. Det innebærer at de som til enhver tid er seksjonseiere, blir eiere av ideelle andeler av sameie-seksjonen.
Da knyttes eierskapet av sameieseksjonen til hver seksjon. Hvis det er ønske om å utnytte seksjonen til utleie eller å ha mulighet for å selge seksjonen senere, kan det være et bedre alternativ å bruke muligheten § 19 i den nye loven gir til å tinglyse sameiet som ny hjemmelshaver. På denne måten vil man kunne legge grunnlaget for fungerende drift av sameieseksjonen som underlegges sameiets organer. I forhold til et tidligere personlig sameie, unngår man situasjoner der et mindretall kan motsette seg endringer og man blir heller ikke avhengig av signatur fra alle slik det vil være i et personlig sameie.
Den nye bestemmelsen om dette finnes som nevnt i lovens § 19 som i utgangspunktet omhandler registrering av et sameie i Foretaksregisteret. Slik det fremgår er registrering obligatorisk for sameier med ni eller flere seksjoner, mens sameier med færre seksjoner kan registreres i Foretaksregisteret. Dersom sameiet er registrert i Foretaksregisteret, kan sameiet registreres som hjemmelshaver.
3. Formelle krav i tilknytning til tinglysning
I praksis har det i personlige sameier vært vanskelig å få formalisert hjemmelsoverføring fra «gamle» seksjonseiere til de som er aktuelle seksjonseiere. Man er i mange saker fått vanskeligheter med å innhente signaturer fra personer som er registrert som hjemmelshavere. Noen kan ha flyttet, kanskje utenlands, mens andre kan være døde og der det er vanskelig å samle underskrifter, innhente vitnebekreftelser, innhente skifteattester osv. Dette kan reise spesielle vanskeligheter som må tas hensyn til.
For å formalisere hjemmelsoverføring til sameiet, bør det avholdes årsmøte eller ekstraordinært årsmøte, med beslutning om å tinglyse sameiet som hjemmelshaver. Selve hjemmelsoverføringen ved tinglysning kan skje ved signatur fra de tidligere hjemmelshavere. Dette vil være mulig og praktisk i mindre sameier. Men spesielt i større sameier, for så vidt også i mindre sameier, vil styret kunne besørge hjemmelsoverføring. Dette kan skje ut fra styrets rett til å representere seksjonseierne og å gjennomføre beslutninger truffet av årsmøtet etter bestemmelsene i lovens § 60.
SGB Storløkken
Advokatfirmaet SGB Storløkken AS yter bistand med hovedvekt på forretningsju; franchise, aksjerett, verdipapirrett, IKT-rett fast eiendom og eterpriserett. Firmaet er høyt rangert i næringslivet, spesielt i forbindelse med distrubusjons- og mellommannsrettslige spørsmål, selskapsrett, arbeidsrett, kontraktsrett med mer. Firmaet er fastadvokatsforbindelse for en rekke av de større aktørene innen thenesteyting og varehandel i Norge, herunder ledene franchise- og distrubusjonskjeder.
