For litt siden fikk vi en henvendelse fra en frustrert utbygger i et nyboligprosjekt som hadde erfart at megler – i alle fall etter kjøpers utsagn – hadde lovet en kjøper en overtagelsedato som var langt tidligere enn det som var forespeilet i prospektet. Dette var en dato som ikke ville være mulig for utbygger å oppfylle, og allerede før kontrakt var inngått varslet kjøperen store dagmulktskrav. Kjøper insisterte på å få kontraktsfestet den dato han hevdet å være lovet og noe utbygger nektet å gå med på.. Kjøperen viste til hva megler angivelig hadde lovet, og mente selger var bundet av dette via identifikasjon med megler – man måtte jo kunne stole på det megler sa på visning, han var jo «selgers mann». Det er ikke vanskelig å forstå et slikt perspektiv, men rettslig sett er det neppe riktig.
Av: advokatfullmektig Stein-Ivar Måseidvåg Gamlem, advokat (H) Per Christian Grant-Carlsen, advokatfirmaet Føyen Torkildsen
Situasjonen ovenfor reiser spørsmål knyttet til meglerrollens fullmaktssituasjon, som vi her vil søke å belyse. Herunder skal vi se på hvordan denne fullmaktssituasjonen forholder seg til opplysningsreglene som gjelder mellom selger og kjøper og som finnes i bustadoppføringslova og avhendingslova. I følge disse reglene ender vi av og til opp med motsatt resultat.
Eiendomsmeglerens adgang til å binde selger fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-6, som har overskriften «fullmakt». Bestemmelsen fastslår at «oppdragstakeren kan ikke binde oppdragsgiveren overfor en tredjeperson uten særskilt fullmakt». Oppdragstager er alltid megler, oppdragsgiver er normalt selger, og tredjepersoner er normalt kjøper, men variasjoner finnes åpenbart. For eksempel leverandører, naboer, det offentlige etc. Oppdragsgiver kan selvsagt også være kjøper. Se eml § 1-2.
Eml § 6-6 innebærer umiddelbart et unntak fra læren om stillingsfullmakt etter avtaleloven § 10, annet ledd, hvoretter fullmakt anses for å foreligge dersom noen etter avtale inntar en stilling som sedvanlig inneholder fullmakt til å foreta enkelte rettshandler. Derfra er eml § 6-6 et eksplisitt unntak.
Begrepet «særskilt fullmakt» kan lede en til å tro at selger spesielt tydelig eller på en særlig måte må gi megler fullmakt for den aktuelle disposisjonen, for eksempel å informere kjøper om overtakelsesdato. Forarbeidene til bestemmelsen, Ot.prp. nr. 59 (1988-89) pkt. 5.5, presiserer likevel at alminnelige avtalerettslige regler supplerer avtaleforholdet mellom selger og megler. I dette ligger det at fullmakten til megler også kan være underforstått mellom selger og megler. Dette vil imidlertid by på utfordringer hva gjelder grensedragningen for når megler har fått fullmakt eller ikke. Det normale vil derfor være å gå ut i fra at det ikke foreligger noen fullmakt.
Fullmakten som selger gir megler kan være en oppdragsfullmakt, ved at selger gir megler beskjed om hvilke disposisjoner megler kan foreta på vegne av selger. Forarbeidene til bestemmelsen fastsetter imidlertid at megleroppdraget i seg selv ikke medfører noen rett for megler til å binde selger overfor kjøper, og dette er det sentrale. Fullmakten må derfor gis særskilt. Det er derfor nærliggende å tolke ordlyden «særskilt» mer som en presisering av at megleroppdraget ikke medfører noen fullmakt, mer enn at ordlyden fastsetter at et særlig strengt krav for å kunne fastslå at selger har gitt megler fullmakt til å disponere på vegne av seg.
Fullmakten kan også være en frasagnsfullmakt, ved at selger gir beskjed direkte til kjøper om at megler har fullmakt til for eksempel å avklare overtakelsesdato. Ved frasagnsfullmakter vil det sjeldent oppstå tvister der prinsippet i eml. § 6-6 kommer på spissen, siden kjøper/tredjeperson er informert om hva megler har fullmakt til. Ovenfor nevnte vi at fullmakten som selger gir til megler kan være underforstått. Dette gjelder imidlertid ikke for frasagnsfullmakter. Grunnen til dette er at en frasagnsfullmakt forutsetter en uttrykkelig viljeserklæring fra selger til kjøper om hva megler har fullmakt til. En kjøper kan dermed aldri anta noe som helst om meglers fullmaktsposisjon.
Det praktiske utslaget av § 6-6 er at megler eksempelvis ikke kan akseptere bud på vegne av selger, si at alle hvitevarer følger med objektet eller utsette forfallstid for betaling av kjøpesummen uten at megler i disse tilfellene har en «særskilt fullmakt» fra selger til å gjøre dette. En telefonsamtale mellom megler og selger vil normalt være nok for slik fullmakt, men megler gjør alltid lurt i å loggføre samtalen, og i enkelttilfeller også sende oppdragsgiver en epost om hva megler har oppfattet å få fullmakt til å gjøre.
Først og fremst innebærer bestemmelsen en beskyttelse av selger ved at selger ikke risikerer å bli bundet av meglers uautoriserte disposisjoner. Det mer uheldige utslaget av regelen er at kjøpere, som i alminnelighet vil stole på det megler forteller, både hva gjelder objektet og avtalesituasjonen, sjelden er kjent med fullmaktsspørsmålet overhodet, eller om megler har fått slik fullmakt av selger eller ikke. Grovt sagt innebærer regelen at en kjøper, hva gjelder avtalerettslige forhold, faktisk ikke uten videre kan bygge på det megler sier. Kjøper kan likevel legge til grunn det megler sier hva gjelder faktiske opplysninger, noe vi kommer tilbake til nedenfor.
Et godt eksempel på at selger ikke blir bundet av meglers rettslige disposisjoner uten «særskilt fullmakt» er Nye Major-dommen, Rt. 2011 s. 670. I kjøpekontraktene stod det at selgeren «tar sikte på ferdigstillelse» i annet halvår 2007. Megler og visningsassistenter hadde derimot ved flere tilfeller uttalt at leilighetene ville være ferdigstilt ved utgangen av 2007. Flere kjøpere hevdet derfor at på grunn av meglers utsagn var selger forpliktet til å ferdigstille leilighetene innen 1.1.2008, og at en oversittelse utløste dagmulktskrav.
Kjøperne tapte dette, primært fordi Høyesterett kom til at kontrakten ikke innebar noe løfte til kjøperne om overtagelsestidspunkt. Når det så gjaldt det mulige løfte som i tilfellet kunne ha satt kontraktens forbeholdne ordlyd til side, sa Høyesterett derimot at utsagnet fra megler om at eiendommene skulle være ferdigstilt innen 2007 var et tilfelle som falt direkte inn under § 6-6, da utsagnet fra megler ville endret kontraktens regulering av overtagelsestidspunktet. Selger ble derfor ikke bundet av meglers uttalelse da megler ikke hadde blitt tildelt noen fullmakt.
Tilsvarende er å lese i Rt. 2002 s. 1155, der leietaker hevdet en klausul i leiekontrakten hadde blitt endret fordi megler hadde akseptert endringen. Også her kom Høyesterett til at det ikke var grunnlag for en identifisering mellom selger/utleier og megler hva gjelder rettslige disposisjoner utført av megler.
Ovenfor nevnte vi at kjøper, uavhengig av eml. § 6-6, fortsatt kan stole på hva megler sier hva gjelder faktiske opplysninger. Dette betyr at selger blir ansvarlig overfor kjøper for manglende og feilaktige opplysninger som gis på vegne av selger i markedsføring av boligen.
Dette kan vi lese direkte ut av avhendingslova § 3-8 om feilopplysninger (og det samme er fastslått for manglende opplysninger i § 3-7, jf. Rt 2001 s 369 takstmannsdommen), samt i bustadoppføringslova § 27 (tilsvarende må gjelde buofl § 26 som for avhl § 3-7). I slike situasjoner blir altså selger ansvarlig for meglers eventuelle feil.
Det sentrale skillet mellom regelsettene i avhendingslova og bustadoppføringsloven er at eml. § 6-6 gjelder for avtalerettslige vilkår mellom kjøper og selger, mens de nevnte regelsettene i avhendingslova og bustadoppføringslova derimot gjelder faktiske opplysninger om salgsobjektet som fremkommer (eller mangler) i salgsprosessen. Prinsippet i eml. § 6-6 gjør derfor ikke innhugg i reglene om identifikasjon mellom selger og megler hva gjelder faktiske opplysninger.
Om megler feilaktig sier at ny membran ble lagt på badet i 2013 og det derimot viser seg at det ikke er membran på badet i det hele tatt, er dette fortsatt et utsagn som selger identifiseres fullt ut med, uavhengig av prinsippet i § 6-6.
Et godt eksempel finnes i dom fra Borgarting lagmannsrett av 28. november 2011. Der hadde megler opplyst til kjøper av en bolig at de skulle få en bruksrett til båtplass «med på kjøpet» og at denne bruksretten etter meglers oppfatning var evigvarende. Selger hadde imidlertid kun ment å gi en bruksrett for kjøpernes eiertid av eiendommen.
Under rettssaken var både selgers og kjøpers advokater enige om tvisten dreide seg om uriktige opplysninger etter avhendingsloven § 3-8. Lagmannsretten mente imidlertid at siden båtretten i utgangspunktet ikke tillå den eiendommen som var for salg og heller ikke var beskrevet i som en del av salgsobjektet, utførte megler en uautorisert rettslig disposisjon på vegne av selger ved å tilby kjøperne en evigvarende bruksrett. Dette var etter lagmannsrettens mening et forhold som var omfattet av eiendomsmeglingsloven § 6-6, og ikke avhendingsloven § 3-8.
Dommen illustrerer at avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8 på den ene siden og eiendomsmeglingsloven § 6-6 på den andre siden har forskjellige bruksområder. Førstnevnte regulerer faktiske og rettslige opplysninger som megler gir til kjøper, og som selger identifiseres fullt ut med. Sistnevnte gjelder kun rettslige disposisjoner, der det ikke foreligger noen identifikasjon mellom megler og selger. Men grensen er ikke lett å trekke.
For eksempel vil en feilaktig opplysning om hva som følger med en eiendom reguleres av avhendingslova § 3-8 eller bustadoppføringslova § 27, mens et feilaktig løfte fra megler om å få med noe som ellers ikke ville fulgt med uansett, må bedømmes etter eml. § 6-6. Sentrale holdepunkter vil her være om den aktuelle gjenstanden eller rettigheten har vært tilknyttet eiendommen eller har vært beskrevet som en del av salgsobjektet.
Tvist om et utendørs boblebad følger med eiendommen er gjerne omfattet av avhendingsloven § 3-8 fordi gjenstanden er fysisk tilknyttet eiendommen. En tvist om en jakthytte på vidda innenfor en hytte er lovet med på kjøpet vil gjerne være omfattet av eml. § 6-6, forutsatt at jakthytten ikke har vært annonsert som en del av salgsobjektet.
Selv om selger etter § 6-6 ikke blir bundet av meglers uautoriserte rettslige disposisjoner, fritar dette likevel ikke megler fra et eventuelt ansvar. Megler kan fortsatt bli erstatningsansvarlig, forutsatt at de alminnelige vilkårene for erstatning er oppfylt. I dette ligger det at megler må ha opptrådd i strid med god meglerskikk, og/eller uaktsomt ved å ha utført den aktuelle uautoriserte disposisjonen, eksempelvis ha lovet en tidligere overtagelsesdato.
I tillegg må kjøper å ha blitt påført et økonomisk tap på grunn av dette, eksempelvis at kjøper har solgt leiligheten sin i den tro at overtagelse skulle skje til datoen som megleren opplyste om, og kjøper må leie leilighet frem til faktisk overtagelse. Til sist må det foreligge en årsakssammenheng mellom kjøpers økonomiske tap og meglers uautoriserte disposisjon.
Dette kan uttrykkes som at kjøper har blitt påført sitt økonomiske tap på grunn av meglers feilaktig opplysning om overtakelsesdato. Det kan her tilføyes at etter skadeserstatningsloven § 2-1 blir arbeidsgiver ansvarlig for den ansatte meglers feil. Situasjoner der prinsippet i § 6-6 kommer på spissen kan nok i stor grad unngås ved å ha en ryddig kommunikasjon overfor selger, der megler ved tvilstilfeller ber om en klargjøring fra selger. Slik kommunikasjon kan med fordel skje skriftlig, siden klargjøringen kan være et holdepunkt for at megler ikke har opptrådt uaktsomt og at erstatningsansvar derfor ikke blir aktuelt.
Føyen Torkildsen AS
Advokatfirmaet Føyen Torkildsen er spesialistfirma innenfor nisjeområdene eiendom, arbeidsliv og IKT/media. Innenfor eiendom tilbyr Føyen Torkildsen bistand innenfor alle områder, fra eiendomstransaksjoner, eiendomsregulering og –utvikling, husleie og eiendomsforvaltning, profesjonell- og forbrukerentreprise, tingsrett, kontrakts- og avtalerett, tvister og krav, bistand til eiendomsmeglere mm.
Først trykket i Eiendomsmegleren 6 2015
