Av: Advokat/partner Jarle Edler, Bing Hodneland – Bing Hodneland advokatselskap DA.
En eiendomsmegler kjøpte en sveitservilla i Drammen, som han hadde fått i oppdrag å selge. I dom av mai i år konkluderte Oslo tingrett med at en megler ikke nødvendigvis anses uegnet til å være eiendomsmegler selv om det foreligger et grovt brudd på forbudet mot egenhandel.
Krav til eiendomsmeglere
Eiendomsmegling er mellommannsvirksomhet ved utleie og omsetning av fast eiendom, og er regulert i eiendomsmeglingsloven og overvåkes av Finanstilsynet. Eiendomsmegleren skal legge til rette for at kjøp og salg av eiendommer skjer på en trygg og effektiv måte, og i samsvar med lov og god meglerskikk.
Meglers kjøp av luksusvilla
Eiendomsmegleren påtok seg oppdrag med salg av en stor sveitservilla med utsikt over Drammen. Prisantydning var kr 12,9 millioner og det var flere interesserte på visninger. Den 21. oktober ga selger et bud til gjenværende budgiver på kr 11 millioner inkludert gardiner og lamper. Budet ble avslått. Senere avslo selger bud fra budgiver på kr 11 millioner inkludert ytterligere diverse inventar/møbler.
Eiendomsmegleren ble selv interessert i boligen og var på befaring mandag 23. oktober. Selger ble gjort oppmerksom på meglerens egen interessen om å kjøpe til en pris selger hadde tilbudt budgiver. Etter interne avklaringer, ble selger informert om at selger måtte si opp oppdraget med eiendomsmeglingsforetaket, og selv ta salgsprosessen videre dersom det var aktuelt å selge til megleren.
Eiendomsmeglingsforetaket mottok selgers oppsigelse av meglingsoppdraget den 24. oktober, og samme kveld ble megler og selger enige om kjøp av boligen for 11 000 000 kroner – inkludert gardiner og oppheng.
Budgiver klagde på håndteringen av oppdraget, og finanstilsynet ble involvert i saken.
Videresalg av boligen
Etter at megleren hadde erkjent at egenhandelsforbudet var overtrådt, ble megleren – etter forhandlinger – enige om videresalg av boligen til den aktuelle budgiveren på de samme vilkårene megleren hadde kjøpt boligen.
Egenhandelsforbudet
Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 5-3 at eiendomsmeglere ikke kan kjøpe eiendom «som den aktuelle virksomheten har eller har hatt i oppdrag å formidle».
Det er klart at meglerens kjøp av sveitservillaen var et klart brudd på egenhandelsforbudet. Kjøpet rammes klart av bestemmelsens ordlyd, megleren – som tidligere ansvarlig megler på oppdraget – faller innenfor den personkretsen som er dekket av bestemmelsen. Og det selv om oppdraget ble avsluttet.
Tilbakekallelse av eiendomsmeglertillatelse
I henhold til eiendomsmeglingsloven § 8-4 fattet Finansdepartementet vedtak om tilbakekallelse av tillatelse til å være ansvarlig eiendomsmegler. Dette ettersom loven tilsier at tillatelsen «kan» trekkes tilbake dersom innehaveren «anses uegnet» fordi vedkommende «grovt eller gjentatte ganger har overtrådt sine plikter etter lov eller forskrift».
Er brudd på egenhandelsforbudet «grovt»?
Lovens ordlyd tilsier at det skal mye til før et brudd anses som «grovt». Mer dagligdagse pliktbrudd faller ikke inn under ordlyden. Ved vurderingen vil flere momenter være relevante, blant annet arten og betydningen av pliktovertredelsen. Forhold av mer subjektiv art vil også vektlegges.
Til tross for at megler fremhevet av hensynet til selgeren hele tiden hadde blitt ivaretatt, konkluderte tingretten med at brudd på egenhandelsforbudet var grovt. Tingretten la særlig vekt på allmennpreventive hensyn:
«Likevel skal egenhandelsforbudet ivareta bredere samfunnshensyn enn kun hensynet til selgeren. Også potensielle kjøpere og allmennheten skal ha tillit til at oppdraget er utført med den faglige uavhengigheten som loven oppstiller krav om. Slik egenhandelen her fant sted, hvor det var svært kort tid mellom selgeren sa opp oppdraget og den som var ansvarlig megler kjøpte boligen, ivaretas ikke disse hensynene.»
Uegnet som megler?
Uegnethetsvurderingen av meglere skal være fremtidsrettet, konkret og skjønnsmessig. Det følger også av forarbeidene at den aktuelle bestemmelse ikke er ment å være en sanksjon, men skal ivareta samfunnsbeskyttende formål og være «fremoverrettet» – altså meglerens evne og vilje til å fungere som eiendomsmegler fremover.
Det sentrale i saken var hovedsakelig bruddets grovhet og hvilket signal manglende tilbakekall vil sende. Tingretten la vekt på formålet med tilbakekallsbestemmelsen og at denne er ment å beskytte samfunnet mot fremtidige overtredelser.
Tingretten konkluderte med at megler – til tross for bruddets grovhet – var egnet som eiendomsmegler.
«Retten har i vurderingen lagt avgjørende vekt på at XXX har jobbet fra 1998 til 2016, uten at det har vært noe å utsette på eiendomsmeglerjobben han har utført. Den lange perioden tilsier at han har både evne og vilje til å utføre eiendomsmegleroppdrag på en forsvarlig måte fremover. Når det gjelder viljen til å innrette seg etter reglene i fremtiden, viser retten også til at XXX ikke begikk bruddet på egenhandelsforbudet med hensikt noe som fremgår av at han på forhånd tok kontakt med fagansvarlig i foretaket for å avklare lovligheten.»
Strengt uaktsomhetsansvar
Eiendomsmeglere skal alltid utføre eiendomsmegleroppdrag i samsvar med etiske og faglige prinsipper som til enhver tid er alminnelig anerkjente og praktisert av dyktige og ansvarsbevisste utøvere av yrket – god meglerskikk. Og eiendomsmeglere vil alltid bli betraktet som profesjonell. Det klare utgangspunkter er at det gjelder et strengt ulovfestet uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere.
Dommen presiserer betydningen av bredere samfunnsmessige hensyn og at allmennheten må kunne ha tillitt til meglerens utførelse av oppdraget.
Dommens rekkevidde
I den aktuelle saken ble det lagt vekt på de konkrete faktiske forhold, og at den aktuelle megleren hadde lang erfaring, uten at det har vært noe å utsette på eiendomsmeglerjobben han har utført tidligere.
Det hadde nok også betydning for resultatet at selgeren var fornøyd med avtalen med megler, og at boligen ble videresolgt til budgiveren som hadde følt seg forbigått. Resultatet ville nok blitt noe annet om selger ikke hadde vært fornøyd med håndteringen eller prisen, eller om megleren hadde videresolgt med fortjeneste.
Dommen – og finanstilsynets vedtak – er imidlertid en klar påminnelse om at meglere må gjøre en konkret vurdering og at det stilles strenge krav til både egenhandel og utøvelse av meglerprofesjonen.
