Hvor dypt eier du på tomten?
Av: Gro Hauge, advokat og Laila Marie Bendiksen, advokat/partner, Brækhus Dege
1. Innledning
Eiendomsrettens grenser nedover i grunnen er en rettslig problemstilling som stadig oftere er aktuell. Dette skyldes at den teknologiske utviklingen går fremover, slik at byggeteknikker og tekniske muligheter for andre former for tiltak i grunnen, skaper nye muligheter. Eksempelvis kan nevnes utbredelsen av energibrønner som har økt dramatisk de senere år.
Bare i Oslo kommune er det ifølge NGU (Norges Geologiske Undersøkelser) registrert 3950 brønner, og antallet øker jevnt med ca. 300 brønner per år. Men økt utnyttelse av grunnen henger også sammen med arealknapphet i byene og behovet for ny infrastruktur, som gjør det mer nødvendig og attraktivt å utnytte areal under bakken.
Dette er et rettsområde som ennå ikke er helt avklart. Kort sagt innebærer den ulovfestede hovedregelen at tomteeier (overflateeieren), eier så langt ned i grunnen som han har praktisk interesse av. Regelen er nokså upresis og kan være vanskelig å anvende i praksis, men vi skal her trekke frem noen utgangspunkter og eksempler.
2. Hva innebærer det å være eier av fast eiendom
Tradisjonelt deles eiers råderett opp i en positiv og en negativ side. For den positive råderetten er utgangspunktet at eieren har alle rettigheter til å disponere over sin eiendom, både faktisk og rettslig.
Dette utgangspunktet modifiseres naturligvis både av lovgivning, tilhørende planer (slik som kommuneplanens arealdel- og reguleringsplaner) og av eventuelle privatrettslige avtaler. Men utgangspunktet er likevel at hvis det ikke er grunnlag for noe annet vil rettigheter tilligge grunneieren. Eieren har alle beføyelser (utnyttelsesmåter) som ikke særskilt er unntatt. Av nyere praksis vises det til Rt. 2012 s. 808 (Fagervollan). Omregulering av vassdraget førte til at det oppsto nye utnyttelsesmåter. Disse tilfalt grunneieren og ikke de som hadde begrensede rettigheter i vassdraget.
Dernest har eieren også en negativ råderett over sin eiendom i den betydning at han kan nekte andre å benytte denne, for eksempel til brønnboring eller garasje eller lignende under bakkenivå. Når det gjelder eiendomsgrensene nedover i grunnen er det ikke gitt at den negative råderetten strekker seg like langt som den positive, men dette må vurderes konkret i det enkelte tilfelle.
3. Eiendommens fysiske grenser og ulike typer eiendom (herunder anleggseiendommer)
Tradisjonell eiendomsrett til fast eiendom knytter seg til et areal på bakken, et stykke av jordoverflaten, altså en såkalt grunneiendom. Til eiendommen hører alt som er fast forbundet med jorden, det vil si selve grunnen, sand, grus og mineraler, samt trær, anlegg og bygninger som er fast forbundet med grunnen.
Eiendommens fysiske grenser består dels av nabogrenser (mellomgrenser), og dels av yttergrenser som kan være mot hav eller fritt midtstykke i innsjø. I tillegg kommer yttergrensene, opp i luften og ned i bakken. Det er det sistnevnte som er tema her. Spørsmål knyttet til eiendomsrett nedover i grunnen er drøftet forholdsvis grundig i Sivillovbokutvalget i NOU 1988:16. Arbeidet i utvalget var ment å kodifisere gjeldende rett og dette dokumentet gir derfor god oversikt over daværende gjeldende rett. Selve lovforslaget ble imidlertid ikke gjennomført.
I matrikkelloven fra 2005 ble anleggseiendom etablert som en ny matrikkelenhet. Men det hadde også i flere år før det vært en utvikling med opprettelse av egne eiendomsenheter i undergrunnen. Det hadde utviklet seg en noe ulik praksis rundt om i kommunene, og reglene i matrikkelloven skal bygge på modell etter praksis fra Oslo kommune.
4. Nærmere om dybden på en grunneiendom og eiers råderett nedover i grunnen
Den gjeldende ulovfestede hovedregel antas å være at grunneier (overflateeier) eier så langt ned i grunnen som han har praktisk interesse av, eller så langt ned som han rimeligvis kan tenkes å utnytte undergrunnen (”utnyttelseslæren”). Den praktiske interessen til en grunneier skal vurderes objektivt, og ikke ut fra den enkelte grunneiers subjektive behov, preferanser eller annet.
Ettersom den teknologiske utviklingen går fremover, og ut fra store variasjoner fra sted til sted i hvordan undergrunnen benyttes og kan forventes benyttet, vil det variere hva som ligger i begrepet «praktisk interesse» eller den såkalte «utnyttelseslæren». I NOU 1988: 16 side 35 og 36, fremgår det; «Vurderinga av kor grensa går må såleis ta utgangspunkt i tilhøva i det konkrete tilfelle, og kva utvikling ein venta framover».
Dette innebærer flytende grenser, og utvalget foreslo derfor en konkretisering av eiendomsgrensen til 100 meter ned i grunnen. Innføring av faste metergrenser ville etter utvalgets mening ha bidratt til å klargjøre situasjonen rundt eiendomsgrenser i grunnen, og gjort med mulig å avmerke disse på kart. Forslaget ble ikke fulgt opp, og de juridiske avklaringene i forholdet mellom grunneier og andre som ønsker å nyttiggjøre seg grunnen beror fortsatt på en skjønnsmessig vurdering, basert på ulovfestet rett fastlagt gjennom rettspraksis og juridisk teori.
Rettspraksis som per i dag foreligger tilsier at denne grensen går et sted mellom 15 meter (RG. 1974 s. 338) og 26 meter (RG. 1965 s. 228, Hansadommen). Det bemerkes at disse dommene gjaldt erstatningskrav, og ikke direkte eiendomsretten, men de gir likevel god veiledning. Ettersom disse dommene ikke er av nyere dato, kan det imidlertid tenkes at rettstilstanden er endret, i den betydning at en domstol nå ville komme til at eiendomsretten går dypere ned i grunnen.
Eiendomsgrensene nedover i grunnen var også tema i Rt. 1959 s. 1198 (Askøydommen), hvor en grunneier ble ansett å ha eiendomsrett til en tunell som var boret fra naboeiendommen og under hans eiendom. Tunelltaket lå mellom 7 og 14 meter under overflaten.
En annen nyere avgjørelse fra Høyesterett er den såkalte Skråboringdommen (Rt. 1998 s. 251). Vel fire meter fra nabogrensen hadde grunneier boret etter vann. På 13 meters dyp krysset borehullet nabogrensen, og vannuttaket på 116 meters dyp lå hele 28 meter inne på naboens eiendom. Naboens krav om erstatning førte imidlertid ikke frem, og naboen ble ikke ansett å ha verken eiendomsrett eller eksklusiv råderett på en slik dybde.
Når det kommer til areal som ligger under grensene for grunneiendommer, blir spørsmålet hvem som eier dette arealet/ volumet. Historisk har man mange eksempler på at slikt areal er tatt i bruk, uten at det er kjøpt eller overtatt fra noen. Man står da overfor okkupasjon av såkalt herreløs eiendom. Dette er nok den typiske situasjonen for de fleste tuneller til veier og jernbane, og synes å være akseptert fremgangsmåte.
På noen områder har man også klare regler i lovgivningen om hvem som har eiendomsrett. Som eksempler kan nevnes:
- Retten til undersjøiske petroleumsforekomster tilligger staten, jf. petroleumsloven. Dette gjelder imidlertid også petroleumsforekomster på land eller sjøgrunn som er undergitt privat eiendomsrett, jf. lov av 4. mai 1973 nr. 21.
- I mineralloven fra 2009 skilles det mellom statens mineraler og grunneiers mineraler avhengig av type mineraler, og ikke hvor disse befinner seg (erstatter den tidligere bergverksloven).
- I henhold til vannressursloven § 44 tilhører grunnvannet den eiendom det ligger under. Der grunnvannsforekomsten ligger under flere eiendommer ligger den i et sameie. Grunnvannsforekomster kan imidlertid påvirkes av tiltak som skjer langt unna, og det kan da bli spørsmål om erstatningsansvar.
5. Muligheter og rettigheter – hva kan man foreta seg under bakken
For grunneieren vil det rettslige utgangspunktet antakelig være at han fritt kan utnytte grunnen under sin eiendom, også nedenfor der eiendomsgrensene antas å gå, så lenge ingen andre har utnyttet dette arealet/ volumet før ham. Før man setter i gang slike tiltak må man imidlertid forsikre seg om at det ikke finnes rør, ledninger, tunneler eller andre anlegg som vil bli berørt. Hvorvidt dette arealet er benyttet tidligere kan det være vanskelig å få rede på.
Slik informasjon skal man normalt kunne få ved å kontakte kommunen der eiendommen ligger, hvor også informasjon fra NGU skal foreligge. Men endel infrastruktur, blant annet vann – og avløpsledninger, ble lagt så langt tilbake i tid at det verken finnes VA kart eller annen registrering av ledningene.
Ut fra tiltakets omfang må man også vurdere om det er søknadsplikt etter plan- og bygningsloven før tiltak settes i gang. I tillegg bør man kontrollere at tiltaket ikke er i strid med gjeldene planer (slik som kommune- eller reguleringsplan). I henhold til prinsipputtalelse fra Kommunal- og moderniseringsdepartementet (til Nesodden kommune 30.06.11) omfattes normalt ikke boring etter drikkevann eller energibrønner av søknadsplikten i plan- og bygningsloven § 20-1.
Denne praktiske type tiltak på tomten kan eier dermed, etter departementets oppfatning, foreta uten søknad til kommunen. Imidlertid gjelder en registreringsplikt for slike brønner etter vannressursloven § 46, med tilhørende forskrift. Det er borefirmaet som utfører tiltaket som har plikt til å melde fra om boringen til NGU. I praksis erfares det at langt fra alle brønner blir registrert. Informasjon om registrerte brønner finnes på linken: http://www.ngu.no/kart/granada/.
Ved boring etter drikkevann er det viktig også å være oppmerksom på at innlegging av vann krever utslippstillatelse etter forurensningsloven. Tiltaket vil dermed innebære en søknadsplikt til det offentlige, selv om denne søknadsplikten ikke er hjemlet direkte i plan- og bygningsloven.
Det er også verd å merke seg at man kan bli erstatningsansvarlig for boring som påvirker andres tiltak og anlegg under grunnen. For energibrønner er det ansett å være en fare for påvirkning dersom flere brønner bores med mindre enn 30 meter avstand mellom seg. Det er da prinsippet om «først i tid, best i rett» som gjelder.
For å sikre seg mot erstatningskrav fra naboer, bør man undersøke om disse allerede har energibrønner, før man selv borer. Ettersom det ikke noe komplett register over slike brønner, selv om det gjelder en meldeplikt til NGU, er det sikreste man kan gjøre dermed å kontakte sine nærmeste naboer for en avklaring før man selv starter boring.
Når det gjelder den negative råderett er det et åpent spørsmål hvor langt ned man kan nekte andre å foreta tiltak i grunnen. Utgangspunktet må være at man i hvert fall kan nekte andre å foreta tiltak i øverste del av grunnen (mellom 15 og 26 meter, eller muligens noe lenger).
Men antageligvis vil man også kunne bli hørt med innsigelser til tiltak dypere enn dette. Det vil i hvert fall kunne tenkes ut fra nabolovgivningen, dersom tiltak i grunnen får konsekvenser for eiendommen og bygninger over bakken. Det er også en viss sannsynlighet for at nye anlegg og konstruksjoner kan få betydning for forhold som grunnvannstand, fordrøyning og bortledning av vann.
Et annet praktisk eksempel er etablering av parkeringsanlegg, lageranlegg og lignende under bakken. Dette er, særlig i byer og tettbygde strøk, i økende grad praktisk og også økonomisk forsvarlig. I samsvar med beskrivelse ovenfor av eiendomsrettens grenser, vil tomteeier ha rett til å bygge slike anlegg i «fotavtrykket» under sin egen eiendom.
Retten vil imidlertid kunne begrenses av tiltak som andre allerede har foretatt så dypt at grunnen må anses herreløs og ved tiltaket okkupert. Ønsker man å foreta tiltak ut over dette vil det som utgangspunkt kreve særskilt hjemmel eller avtale.
Særskilte problemstillinger kan oppstå dersom tomteeier oppdager at det er foretatt ulovlige tiltak i hans grunn, men det trekker for langt å drøfte dette her.
6. Offentlige inngrep
Samfunnsnyttige formål slik som tuneller til transport, samt vann og kloakk, kan ofte komme i konflikt med den private eiendomsretten. Slike offentlige tiltak stiller seg i en annen rettslig posisjon fordi det offentlige er gitt rett til å ekspropriere den private eiendomsretten i grunnen. Det offentlige må da eventuelt betale full erstatning til grunneier etter prinsippet som følger av Grunnlovens § 105. Men hvis det offentlige tiltaket ligger dypere enn den private eiendomsretten, vil ekspropriasjon ikke være nødvendig.
Som eksempel på konflikt mellom offentlige og private tiltak, kan nevnes den nye Follobanen som nå etableres mellom Oslo og Ski. Jernbaneverket har i dette prosjektet forsøkt å kartlegge brønner som ligger i og i nærheten av traséen, og har laget et eget register slike brønner, i tillegg til NGUs arkiv. Jernbaneverket vil foreta tiltak for å unngå påvirkning på disse brønnene så langt det lar seg gjøre, og også erstatte de som blir påvirket i samsvar med gjeldende rettspraksis.
For å oppnå bedre oversikt og forutsigbarhet, har miljøer innen Plan- og bygningsetaten i Oslo sett på muligheten for å innføre en egen «undergrunnsplan», som vil kunne samordne og planlegge fremtidige tiltak på en mer samfunnsøkonomisk måte enn i dag. Det arbeides også med forslag til nytt regelverk for eiendomsretten i grunnen.
Først trykket i Eiendomsmegleren 7 2015
