Når boliger selges av selskaper som brukes kun til utvikling av én eiendom – såkalte «single purpose-selskaper» vil det ha konsekvenser for kjøperne. Og hva må eiendomsmeglerne tenke på?
Av: advokat Christina Moestue & advokat Benedicte Krogh Grimstad, Dalan advokatfirma DA
I de senere årene er det kommet mange nye eiendomsutviklere på banen med varierende økonomisk soliditet, bakgrunn og kunnskap om det å bygge eiendom. I tillegg er det ganske vanlig at selger er et single purpose selskap, dvs. et selskap kun til bruk for utviklingen og salget av den aktuelle eiendommen, typisk med eiendommens adresse som navn på selskapet.
Utvikleren har et klart formål med denne typen selskaper – å begrense eget ansvar. Hvilke konsekvenser har det så for kjøperne å kjøpe eiendom under utvikling av et slikt selskap, og hvilken betydning kan det ha for meglers omsorgsplikt at selger er et singel purpose selskap?
Eierforhold og selger
Selger kan opprette et selskap kun for å utvikle og selge den aktuelle eiendommen. For å opprette et aksjeselskap er det krav om aksjekapital på kr. 30.000,- jfr. aksjeloven § 3-1. Utover dette trenger aksjeselskapet ikke ha andre verdier.
Aksjeselskapets ansvar er begrenset slik at kreditorer i utgangspunktet kun kan gå til selskapet med sine krav, og selskapet hefter bare med aksjekapitalen og øvrige aktiva som selskapet eier. Eierne er ikke personlig ansvarlige. Det finnes imidlertid også regler om ansvar for styret og daglig leder, men det skal mere til for å vinne frem med et erstatningskrav etter aksjeloven enn et mangelskrav etter bustadoppføringslova. Vi går ikke nærmere inn på disse reglene her.
Les også: Hvordan kan man bruke «som den er»-klausul ved salg av nyoppført bolig
Skjønner kjøper at det kanskje ikke kan rettes krav mot selger?
For en kjøper vil det å kjøpe bolig av et single purpose selskap kunne utgjøre en særskilt risiko da muligheten for at selskapet er tomt for midler, eller har få midler når mangler avdekkes, er betydelig større enn dersom man har kjøpt av et firma som ikke benytter seg denne selskapskonstruksjonen.
Dette kjenner kun et fåtall av kjøpere til. For kjøperne vil det derfor kunne være av stor betydning å kjøpe eiendom av et seriøst og solid selskap som driver sin virksomhet år etter år. Det er ikke uvanlig at store feil og mangler avdekkes flere år etter overtakelsen av boligen.
Dersom kjøper ikke kan rette krav mot selger har kjøper i realiteten kun garantisten etter bustadoppføringsloven § 12 å forholde seg til. Garantibeløpet er imidlertid som kjent svært begrenset og kjøperne risikerer å sitte med tapet selv.
Eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd punkt 2 fastsetter at megler plikter å gi kjøper opplysning om «eierforhold».
Single purpose selskapene mangler ofte hjemmel til eiendommen. Selskapet har kanskje inngått en samarbeidsavtale med grunneier, eller de har kjøpt tomten men ikke overført hjemmelen til eiendommen for å unngå å betale dokumentavgift.
Uansett hvilken ordning selskapet har med grunneier innebærer dette at selger ikke er angitt som formell eier av tomten som selges. Likevel er det selskapet som er selger og kontraktsmotparten til kjøperen.
Vår erfaring er at meglere ikke alltid er flinke nok til å gi kjøperne forståelig informasjon om hvem som faktisk er selgeren. Etter vår vurdering er det et brudd på meglers opplysningsplikt når kjøper ikke får korrekt og tilstrekkelig informasjon om hvem som er selger. Ved salg fra single purpose selskaper har kjøperne en spesielt god grunn til å få vite hvem som er selger slik at de kan vurdere risikoen ved å gå inn et kontraktsforhold med det aktuelle selskapet.
Les også: Hjelp! Bortfester gir ikke samtykke til salg av hus på festetomt
Opplysninger om selgers virksomhet
Ved prosjektmegling er det ikke uvanlig at megler og utbygger har en forretningsforbindelse som går over tid. Det er selvsagt svært viktig for megler med slike oppdragsgivere, og for kjøperne kan det være en fordel fordi utbygger og megler kjenner hverandre og informasjonsflyten blir bedre. Men når en oppdragsgiver blir svært viktig for egen virksomhet kan det også sette meglers uavhengige rolle på prøve. Det er klart at det kan oppleves problematisk for en megler å gi opplysninger til kjøperne som er i strid med utbyggers interesser og som derved igjen kan skade tilfanget av nye oppdrag til megler. Men megler er en mellommann og skal ivareta begge parters interesse.
Megler skal benytte en balansert kontrakt og megler har selvstendig plikt til å påse at kjøperne får «råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne» jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-3 (2). Megler skal heller ikke opptre på noen måte som kan svekke tilliten til at megler opptrer med faglig integritet og uavhengighet.
Det er åpenbart at megler skal gjøre sitt for at oppdragsgiver stiller garanti etter bustadoppføringslovens § 12 når avtalen er inngått, at megler selvstendig skal sjekke at midlertidig brukstillatelse/ferdigattest foreligger før overtakelsen og at megler må informere kjøperne dersom disse forholdene ikke er på plass.
Vi mener megler også bør informere kjøperne om den «betydningen det har for handelen og gjennomføringen av denne» at selger er et single purpose selskap.
Vi mener megler også bør informere kjøperne om den «betydningen det har for handelen og gjennomføringen av denne» at selger er et single purpose selskap.
At kjøper har tilstrekkelig informasjon om hvilken betydning selgerens organisering kan få for kjøperens rettigheter vil gjøre at kjøper bedre kan ivareta sine interesser.
Et klassisk eksempel er et selskap som har store økonomiske utfordringer på det tidspunktet kjøper skal overta boligen fordi prosjektet ikke har gått helt som planlagt, og selskapet sannsynligvis vil være borte innen kort tid. Bankgarantien utbygger plikter å stille etter bustadoppføringsloven § 12 gir kun en dekning på 5 % av kjøpesummen etter overtakelsen og i de neste 5 årene. Det vil ofte ikke være tilstrekkelig til å dekke kjøpers krav mot selger.
Det er derfor særlig viktig at megler informerer kjøper om regler om overtakelse og tilbakehold og setter kjøper i stand til å ivareta sine interesser på en tilstrekkelig måte. Å kun legge ved en utskrift av bustadoppføringsloven er ikke tilstrekkelig.
Råd om overtakelsen
Kjøper bør få informasjon fra megler om at de bør gjennomgå eiendommen grundig i forbindelse med overtakelsen og frem til overskjøting skjer. En slik gjennomgang bør helst skje med fagkyndig bistand. Megler bør videre informere kjøper om reglene om tilbakehold og deponering, herunder at kjøper har rett til å instruere megler til å holde tilbake penger inntil hjemmelen er overført. Det er først når hjemmelen er overført at kjøper mister instruksjonsretten over kjøpesummen.
Dersom megler har dårlige erfaringer med eierne eller ledelsen av et singel purpose selskap fra tidligere handler så kan dette utløse særskilte krav til aktsomheten hos megler. Det samme gjelder kunnskap om svak økonomi i selskapet.
Balansere partenes interesser
Å gi denne typen informasjon innebærer selvsagt en balansegang mellom partenes interesser. Dersom megler ikke har særskilte holdepunkter for at noe er «galt» med selgers virksomhet så må informasjonen gis i en nøytral form. Det vil si generell informasjon om den spesielle risikoen ved kjøp gjennom single purpose selskaper og generell informasjon om mekanismene rundt overtakelsen og tiden frem til overskjøting.
Er megler av den oppfatning at kjøper trenger ytterligere hjelp enn det megler kan gi som mellommann bør megler oppfordre kjøper til å engasjere en advokat.
Denne oppfordringen bør helst komme før overtakelse slik at vi kan bistå kjøper med råd under overtakelsen og frem til overskjøtingen. Sjansen er da størst for at kjøper får selger til å utbedre feil og mangler og at handelen går så godt som den kan.
Dersom vi blir kontaktet av en kjøper etter overskjøting, kjøper har ikke har holdt tilbake penger, selskapet er borte eller tømt og kjøper kun har en bankgaranti som ikke dekker kravet deres kan det være svært vanskelig å nå frem med kravet. Hadde de aktuelle kjøperne kommet tidligere kan det hende saken hadde fått et annet utfall.
Dalan advokatfirma DA
Dalan advokatfirma DA har lange tradisjoner som advokatfirma og røtter helt tilbake til 1862. Vi er et av landets ledende advokatfirma innen fast eiendoms rettsforhold, som ekspropriasjonsrett, plan- og bygningsrett, tomtefeste, husleierett, kjøp/salg av fast eiendom og entrepriserett. Firmaet har gjennom årene vært involvert i flere større utbyggingsprosjekter over hele landet med bla. eiendomsutviklere, kraftselskaper, industriselskaper, grunneiere, staten og kommuner som kunder. Dalan advokatfirma består i dag av 29 dyktige og erfarne advokater innen hele rettsområdet fast eiendom. Flere av oss har møterett for Høyesterett. Kontaktperson: Christina Moestue: moestue@dalan.no
