Kjøps- og forkjøpsretter til eiendom dukker hyppig opp i både transaksjoner, utviklingsprosjekter, tomtefesteforhold og leiekontrakter. At retten er bortfalt, kan komme som en gledelig eller ubehagelig overraskelse for de berørte.
Av: Lars-Petter Weyer-Larsen og Trude Gran Melbye – begge er advokat/partner i Advokatfirmaet Selmer AS – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 3 2021
Kan kjøpsretter foreldes før fristen for å gjøre dem gjeldende er utløpt? Hvor lenge – og ved hvor mange salg – gjelder en forkjøpsrett? Hvor lenge gjelder kommunens forkjøpsrett når en leiegård har skiftet eier? Kjøps- og forkjøpsretter dukker opp i mange former og sammenhenger. Felles for dem alle er at de faller bort på et tidspunkt. Her ser vi nærmere på når.
Grunnleggende om begreper og bortfallsgrunner
En kjøpsrett (også kalt «løsningsrett») er en rett til å kjøpe eiendom, aksjer mv. en gang i fremtiden, og kan være knyttet til gitte betingelser, tidspunkter eller hendelser. En forkjøpsrett er en underkategori av kjøpsrettene, og er en rett til å kjøpe eiendom, aksje mv. når denne skifter eier. I det videre brukes primært samlebegrepet kjøpsrett.
Eksempler på bruk av avtalte kjøpsretter er ved inngåelse av opsjonsavtaler for utviklingseiendom, tilbakekjøpsretter ved salg av eiendom, leietakere som gis forkjøpsrett til eiendommen de leier og bortfesters forkjøpsrett til festers bygg. I tillegg fins en del lovbestemte kjøpsretter, som aksjeeieres forkjøpsrett til aksjene i selskapet, kommunal forkjøpsrett ved overdragelse av leiegårder og forkjøpsrett ved salg av deler av eiendom som er eid i et tingsrettslig sameie.
Kjøpsretter kan falle bort av ulike grunner, og primært som følge av:
- tiltredelse – altså at retten utøves,
- utløpt varighet,
- manglende fremsettelse av krav innen en avtalt eller lovbestemt frist, eller
- foreldelse
Det er verdt å merke seg at rettens varighet/fristene for å gjøre retten gjeldende (alternativ nr. 2 og 3 over) kan løpe parallelt med foreldelsesfristen (alternativ nr. 4). De fleste er nok klar over at en rettighet dermed kan bortfalle som følge av utløpt varighet eller fristoversittelse før den er foreldet. Mer overraskende kan det være at en rettighet kan bortfalle som foreldet selv om varigheten av eller fristen for å utøve kjøpsretten ennå ikke er utløpt.
Nærmere om utløp
Ofte er det enkelt å slå fast når en kjøpsrett utløper (bortfallsgrunn nr. 2 og 3 over). For eksempel kan vi tenke oss at det er avtalt at leietaker i hele sin leietid skal ha forkjøpsrett ved utleiers overdragelse av leieobjektet. Rettens varighet er dermed leietiden, og retten utløper dersom overdragelse ikke skjer i løpet av leietiden. Vi kan videre tenke oss at dersom leieobjektet overdras i leietiden, må leietaker utøve forkjøpsretten innen en avtalt frist (for eksempel 30 dager) fra han får melding om overdragelsen. Forkjøpsretten vil i så tilfelle bortfalle dersom leietaker oversitter denne fristen (bortfall som følge av fristoversittelse).
Noen ganger kan utløpstidspunktet være mer uklart. Om vi igjen bruker leietakereksempelet, kan det være uklart hva som skjer med forkjøpsretten dersom eiendommen selges i leietiden, men leietaker ikke utøver forkjøpsretten. Er forkjøpsretten i behold slik at leietaker kan bruke den ved en eventuell ny overdragelse av leieobjektet i leietiden?
Kjøpsretter til fast eiendom, og enkelte andre kjøpsretter, reguleres av løsningsrettsloven. Loven er fravikelig med mindre annet uttrykkelig fremgår av den enkelte lovbestemmelsen. Løsningsrettslovens hovedregel er at en forkjøpsrett bortfaller når den ikke benyttes ved førstegangs overdragelse, men partene kan avtale andre løsninger. Er avtalen uklar, må den tolkes. Den nevnte hovedregelen i løsningsrettsloven gjelder for øvrig ikke for sameieres forkjøpsrett, og heller ikke for forkjøpsrett etter servituttloven.
Løsningsrettsloven fastsetter for øvrig en lengstetid for kjøpsretter: Det kan ikke gyldig avtales kjøpsrett for lengre tid enn 25 år. Bestemmelsen er ufravikelig, men gjelder ikke for blant annet lovbestemte løsningsretter og forkjøpsrett til aksjer og sameieparter. Som følge av dette vil for eksempel kommunens forkjøpsrett til leiegårder, jf. leiegårdsloven, gjelde for mer enn 25 år. Et annet unntak er kjøpsrett som ligger til annen fast eiendom når retten gjelder grunn som er utskilt fra eiendommen eller som er høvelig til å slås sammen med den. I forlengelsen av dette er det lagt til grunn at heller ikke avtalt løsningsrett til festetomt for næringsformål, samt avtalt forkjøpsrett for bortfester til bygninger på festetomt, omfattes av lovens lengstetid.
Nærmere om foreldelse
Foreldelsesloven slår fast at fordringer foreldes etter 3 år. Fristen løper i utgangspunktet fra forfall. Også kjøpsretter foreldes. Foreldelsesfristen løper fra kjøpsretten er utløst.
Kjøpsretter kan dermed i prinsippet foreldes før fristen for å utøve dem er utløpt. Til illustrasjon kan vi se på den relativt kjente saken mellom Oslo kommune og Fredensborg Eiendomsselskap AS v/datterselskaper knyttet til kommunal forkjøpsrett.
Overdragelse av de fem leiegårdene som er omhandlet av Oslo tingretts avsagte kjennelse, fant sted i 2014 og 2016. Overdragelsene utløste kommunal forkjøpsrett, men ble ikke meldt til kommunen. Kommunens frist for å gjøre retten gjeldende begynner ikke å løpe før melding er mottatt. Foreldelsesfristen løper derimot i utgangspunktet fra overdragelsestidspunktet, uavhengig av om melding er mottatt.
Foreldelse vil dermed som hovedregel inntre 3 år etter overdragelsen, uavhengig av om kommunens frist er utløpt – eller overhodet påbegynt. Når rettighetshaver er uvitende om sitt krav, slik kommunen var i dette tilfellet, innvilger imidlertid foreldelsesloven en tilleggsfrist på ett år fra rettighetshaver fikk eller burde fått kunnskap om kravet. Maksimal forlengelse er 10 år, slik at lengste foreldelsesfrist er 13 år.
Hva hvis en part betinger seg en løpende og ubetinget kjøpsrett til en eiendom, for eksempel at selger betinger seg en tilbakekjøpsrett til salgsobjektet som kan utøves når som helst i løpet av de 5 første årene etter overdragelsen? I prinsippet utløses denne retten ved selve overdragelsen, og vil etter hovedregelen foreldes etter 3 år. Dette gjelder altså selv om retten er avtalt å vare i 5 år.
Det er imidlertid fra flere hold antatt at i tilfeller som dette, kommer ikke fristene i foreldelsesloven til anvendelse, jf. særregelen i foreldelsesloven § 30 som slår fast at når det i annen lov er fastsatt særlige foreldelsesfrister eller andre særlige bestemmelser om foreldelse for visse fordringer, gjelder reglene i foreldelsesloven kun i den utstrekning ikke annet følger av den annen lov eller av forholdets egenart. Spørsmålet er imidlertid omdiskutert, og rettspraksis viser at det i visse tilfeller kan bli aktuelt med nokså konkrete vurderinger av om retten kan anses «utløst» eller ei. Oppsummert bør det alltid gjøres grundige vurderinger før slike kjøpsretter eventuelt avtales.
