Av: Carine Borchgrevink Næss, senioradvokat i advokatfirmaet Føyen Torkildsen
1. Hva er innløsning
Innløsningsrett er en forkjøpsrett for fester til på ett eller annet tidspunkt å kjøpe den festede tomten. Tomtefesteloven har tvingende regler om dette dersom festeformålet er bolig og fritidshus. Dette betyr at man ikke kan avtale seg bort fra reglene.
Dersom festeformålet er utenfor dette, gjelder i utgangspunktet festekontrakten. Det betyr at for festetomter utenfor bolig og fritidshus er det ikke innløsningsrett, med mindre dette følger av festekontrakten. I de tilfeller der innløsning følger av kontrakten utenfor bolig og fritidseiendom, kan denne retten bli foreldet etter lov om løsningsretter § 6. I de tilfeller er lengstetiden 25 år. For øvrig er det i utgangspunktet her fri avtalerett.
2. Saker om tomtefeste selger godt i media
Det er få saker i media som selger like godt som saker knyttet til tomtefeste, dette måtte i så fall være straffesaker. Dette betyr ofte at potensielle kjøpere av festetomter nå ofte har lest noen saker om feste og vil være klar over at man kanskje må ta spesielle forhåndsregler dersom man kjøper hus eller hytte på festet tomt. Det har stått flere ganger i media at Tomtefesteforbundet anbefaler festerne å innløse sine tomter. Potensielle kjøpere vil da kunne komme til å spørre megler om de har mulighet til å innløse tomten. Nedenfor vil den sentrale delen av regelverket knyttet til innløsning gjennomgås. Det er ikke forventet at eiendomsmeglere skal kjenne til hele regelverket, men dersom man har kunnskap om innløsning, vil dette kunne bidra til at man kanskje kan ufarliggjøre festekontrakter noe.
3. Hovedregelen er at fester kan kreve innløsning etter 30 år av festekontrakten dersom han fremmer kravet skriftlig senest ett år før innløsningstiden er inne
Bortfester kan ikke kreve at fester innløser en tomt til bolig eller fritidshus, slik at valgmulighetene i forhold til om fester skal leie tomten videre eller kjøpe den ligger fullt og helt hos fester.
Hovedregelen er at fester kan kreve å få innløse tomt til bolig eller hytte når det er gått 30 år av festetiden om ikke kortere tid er avtalt, eller når festetiden er utløpt, jf. tomtefesteloven § 32. Etter at det er gått 30 år av festetiden, kan feste også kreve innløsning av bolig hver gang det er gått to nye år eller for hytte hver gang det er gått 10 år. Dette betyr at står det i festeavtalen at fester kan innløse etter 20 år, er det dette tidsintervallet som gjelder, mens dersom det står i festekontrakten at fester kan innløse etter 40 år er dette ikke bindene for fester, som likevel kan kreve innløsning etter 30 år.
Festeren må huske å sette frem kravet om innløsning skriftlig senest ett år før innløsningstiden er inne og det må fremkomme at det er et krav og ikke kun et utspill til forhandlinger. Glemmer fester å kreve innløse eller han fremsetter ikke kravet på rett måte, må han vente hhv to eller ti år før han kan kreve innløsning på nytt. Det er bortfester som er rett adressat for innløsningskravet, dette gjelder også der det er et fremfesteforhold og festeavgiften betales til frembortfester.
Reglene gjelder for alle festeavtaler for bolig eller fritidshus også for avtaler inngått før tomtefestelovens ikrafttredelse i 2002 og de gjelder også for livstidsfeste.
4. Hva må fester betale for tomten?
Grunneier kan ikke kreve full markedsverdi for tomten slik reglene var før lovendringen i 2004. Grunneier må nå som hovedregel avfinne seg med en salgspris på 25 ganger årlig festeavgiften indeksregulert på innløsningstidspunktet. Det er mulig å avtale en annen løsning eller en annen måte å beregne innløsningssummen på, men bare dersom avtalen gir en lavere innløsningssum enn hva lovens regel fører til er den bindende.
Dersom festeavtalen er tidsbegrenset, kan bortfester kreve at innløsningssummen settes til 40 % av tomteverdien på innløsningstidspunktet med fradrag av de verdier som fester har tilført tomten. Dette betyr at bortfester har valgrett mellom å påberope seg 25 ganger festeavgift eller 40 % av eiendomsverdien. Når bortfester må bestemme seg, sier tomtefesteloven ingenting om, men man kan neppe forvente at bortfester gjør dette med en gang han får kravet, han må få tid til å områ seg, akkurat som festerne har angrerett i 4 uker etter at innløsningssummen er fastsatt etter rettslig skjønn.
Hva som er en tidsbegrenset festekontrakt kan by på noen tolkningsproblemer, men det vil typisk være festekontrakter som sier at kontrakten løper fra et tidspunkt og løper ut et annet tidspunkt. Løper festekontrakten for eksempel på ubestemt tid med oppsigelsesrett for fester, regnes den ikke som tidsbegrenset, men hvis det er bortfester som har oppsigelsesrett, er den tidsbegrenset. Dersom kontrakten har en tidsangivelse men gir fester en ubetinget forlengelsesrett, så er den tidsubegrenset, er den betinget kan den være tidsbegrenset.
Hvordan tomteverdien skal beregnes ved bruk av 40 % regelen, er nærmere regulert i tomtefesteloven § 37 (1) annet og tredje punktum. Utgangspunktet er at eiendommens verdi, i betydning grunn pluss bebyggelse er irrelevant. Det er tomtens verdi på innløsningstiden man skal frem til. Hva kan det forventes at denne tomten ville ha innbrakt for grunneier dersom den til denne tid var blitt lagt ut for salg. Her er det imidlertid viktige reservasjoner.
Det står i tomtefesteloven at tomteverdien ikke kan settes høyere enn det tomten kan selges for dersom det bare er tillatt å sette opp den bygningsmassen som er på tomten i dag. Dette betyr at man ikke kan verdsette tomten iht. dens potensiale dersom den for eksempel ble delt opp, eller man hadde bygget flere bygninger på tomten.
Dessuten skal fester få fradrag for eventuell verdiøkning han har bidratt med på tomten. Begge de to siste punktene medfører betydelig rabatt for fester ved innløsning av festetomten i tillegg til at fester kun skal betale 40 % av denne reduserte verdien. Fester på sin side, kan når han har kjøpt tomten, eventuelt dele den opp og gjøre bruk av tomtens fulle potensial.
5. Kan grunneier hindre at tomten blir innløst?
Grunneiers eneste måte å hindre en innløsning på er dersom han kan påberope seg ett av de tre unntakene som er hjemlet i tomtefesteloven § 34, unntaket for Finnmarkseiendom, eiendom som tilhører en bygdeallmenning og landbruksunntaket. Unntaket som vi ser mest påberopt i forhold til innløsning av fritidshus er nok det såkalte landbruksunntaket, dette på tross av at det ikke alltid er hjemmel for det. Hyttetomter er ofte utskilt fra opprinnelig gårdseiendommer, men det betyr ikke at de er en del av en landbrukseiendom i tomtefestelovens forstand.
Vilkårene for å påberope seg unntaket er fastsatt i forskrift og har vist seg vanskelig tilgjengelig også for jurister. Det sentrale er om eiendommen bortfester sitter på er en landbrukseiendom i aktiv drift som det er knyttet næringsvirksomhet av en viss størrelse til. Grunneier må ikke påberope seg landbruksunntaket selv om forutsetningene er tilstede, slik at en innløsning også er mulig for disse tomtene. Grunneier kan påberope seg landbruksunntaket for på den måten enten hindre innløsning eller presse opp størrelsen på innløsningssummen ved at fester får nei til innløsning inntil han fremlegger en pris som bortfester kan akseptere.
Føyen Torkildsen AS
Føyen Torkildsen består av dedikerte og engasjerte spesialister med bred kompetanse Eiendom, IKT media, Arbeidsliv og Corporate. Våre medarbeidere har fokus på samspillet med våre oppdragsgivere og bistår med kommersiell forståelse. Sammen med deg som kunde har vi som mål å skape verdiøkende løsninger og muligheter som sikrer dere gode resultater på kort og lang sikt.
Først trykket i Eiendomsmegleren 3 2018.
