NEF juridisk får ofte spørsmål rundt gevinstbeskatning ved salg av bolig og fritidsbolig. I det siste har vi fått flere spørsmål om hvorvidt manglende tinglysing (blanco) vil ha betydning for om selger oppfyller vilkårene for fritak for gevinstbeskatning. Vi har spurt advokat Bård Erlend Hansen hos Skattebetalerforeningens advokatkontor, SBF skatteadvokater AS om dette.
Av: Bård Erlend Hansen, advokat MNA
Dette svarer Hansen:
Skatteloven § 9-3 gir skattefritak for gevinst ved salg av egen bolig- eller fritidseiendom. Vilkårene er i grove trekk:
- Boligeiendom: Eieren må ha eid eiendommen i mer enn ett når realisasjonen finner sted og brukt den som egen bolig i minst ett av de siste to årene før realisasjonen.
- Fritidseiendom: Eieren må ha eid eiendommen i mer enn fem når realisasjonen finner sted og brukt den som egen fritidsbolig i minst fem av de siste åtte årene før realisasjonen
Det stilles altså krav til minste eiertid og til minste bo-/brukstid. Skjæringstidspunktene er sammenfallende både for boliger og fritidsboliger, og hovedreglene er som følger:
Eiertiden regnes fra dato til dato. Den begynner å løpe fra det tidspunktet kjøperen får eiendomsretten til eiendommen – som normalt er overtakelsesdagen ved kjøp av bolig – det er da risikoen for eiendommen går over på kjøper. Eiertiden stopper når det inngås avtale om salg (realisasjon) av boligen. Avtalen er inngått når de viktigste punktene er klarlagt. Aksept av bindende bud anses som en slik avtale.
Botiden for boligeiendommer regnes fra og med dagen for innflytting og opptjenes til og med det tidligste tidspunktet av fraflytting og realisasjon. Det er ikke krav om at botiden må være sammenhengende – flere perioder innenfor de siste to årene kan altså legges sammen.
Som brukstid for fritidseiendommer regnes den perioden hvor eiendommen er brukt til fritidsformål, og brukstiden trenger ikke være sammenhengende. Man kan også oppfylle kravet om brukstid for flere fritidseiendommer samtidig – det avgjørende er at eiendommen er benyttet til egen fritidsbruk. Brukstiden avbrytes ved realisasjon av eiendommen.
Tinglysingstidspunktet er altså uten betydning for beregningen av eiertid og bo-/brukstid etter reglene om skattefritt salg av egen bolig og fritidsbolig. I stedet er det realisasjonen som er det avgjørende tidspunktet for når eiertiden og bo-/brukstiden stopper. Ved salg av fast eiendom legges da gjennomgående til grunn at realisasjon foreligger ved aksept av bindende bud.
Tinglysing kan dog være et moment ved skatteetatens vurderinger, og manglende tinglysing kan skape praktiske utfordringer. Der kjøper ikke ønsker boligen overskjøtet til seg i forbindelse med kjøpet (transaksjon med blancoskjøte), er det uansett realisasjonstidspunktet som er avgjørende i forhold til spørsmålet om selger oppfyller vilkårene for fritak for gevinstskatt.
Om boligen overskjøtes på et senere tidspunkt, eksempelvis to år senere enn realisasjonstidspunktet, skal slik overskjøting og tinglysing ikke ha som konsekvens at selger ikke anses for å ha oppfylt vilkåret om botid.
Merk til slutt at det gjelder enkelte særregler for godskrivning av eier- og botid mellom ektefeller, samt at man for boliger kan få godskrevet botid for perioder der man ikke har bodd i boligen etter reglene om brukshindringer.
Oppfordring fra NEF juridisk avdeling
Ved blancooverdragelser skal megler kunne dokumentere at det er formidlet informasjon om risikoen for begge parter, og at partene har akseptert risikoen ved overdragelse uten hjemmelsoverføring, jf. Finanstilsynets rundskriv 7/2014 punkt 3.3. NEF juridisk oppfordrer til at man samtidig med at man gir opplysninger om risiko, også råder selger til at han bør avklare sin skattemessige posisjon.
Først trykket i Eiendomsmegleren 6 2015
