Av: Daniel Ø. Helgesen, advokatfullmektig i Norges Takseringsforbund
I boligomsetningen er arealene viktige for takstmenn, meglere og forbrukere. For takstmenn og meglere er det viktig med riktig beslutningsgrunnlag ved vurdering av blant annet teknisk verdi, markedsverdi og markedsføring mot ulike interessegrupper. For forbrukeren er det viktig å kunne planlegge og ha riktig vurderingsgrunnlag når en av livets viktigste beslutninger skal tas. Riktige arealopplysninger bidrar også til en smertefri og ryddig bolighandel.
Det er likevel ikke rent sjelden det oppstår uklarheter rundt arealer, og hva som er riktig og galt. Dette skyldes delvis at det gjøres endringer i boliger som har påvirkning på arealberegningen, men ofte er det et noe uklart regelverk som kan være skyld i tvilen og uenighetene.
Regelverket og grunnkrav for måleverdighet
Reglene for arealmåling følger av Norsk Standard NS 3940 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling 2014. Takstbransjens retningslinjer er først og fremst en presisering av de gjeldende reglene i NS 3940, og tar sikte på å avklare de områdene som ikke er godt nok regulert i standarden
Areal beregnes ut fra de måleverdige delene av bruksenheten og oppgis i hele kvadratmeter. Grunnkravene for at et areal skal være måleverdig, er at det må være minst 1,90 m takhøyde og en bredde på minst 60 cm. I tillegg må det selvsagt være gulv og tilkomst til arealet.
Deler med skråtak måles inntil 60 cm utenfor høyden 1,90 m. Loftsleiligheter er derfor ofte mer utfordrende å måle enn leiligheter med rett tak.
Kravene til måleverdighet medfører også at det måleverdige arealet kan være lavere enn gulvflaten i boligen skulle tilsi. Dette gjelder typisk i loftsleiligheter med skråtak hvor man ikke kan måle helt ut til veggen, og i kjellere med lav takhøyde.
Bruksareal
Bruksareal (BRA) er det viktigste arealbegrepet og gir uttrykk for boligens areal innenfor de omsluttende vegger. Dette er arealet av alle rom som er måleverdige og inkluderer innvendige vegger og innredningsenheter.
Å rive en vegg eller fjerne et garderobeskap påvirker altså ikke størrelsen på bruksarealet, men gir kun større gulvflate. Balkonger, terrasser og lignende er heller ikke en del av bruksarealet. Unntaket er når balkongen er innglasset, hvor hovedregelen er at balkongen inngår i bruksarealet som S-ROM.
Primærrom og sekundærrom
Bruksarealet kan deles opp i primærrom (P-ROM) og sekundærrom (S-ROM), en inndeling som gir uttrykk for hva rommene brukes til på tidspunktet for oppmåling.
Primærrommene er de delene av bruksarealet som brukes til opphold, for eksempel oppholdsrom som stue, kjøkken, bad, soverom, og entre/vindfang.
Sekundærrommene er de rommene som ikke brukes til opphold. Først og fremst boder/lagringsrom, garasjer og tekniske rom, men også innglassede balkonger. I enkelte særtilfeller kan likevel innglassede balkonger være P-ROM, men det forutsetter at visse særkrav er oppfylt.
Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør hvordan det skal kategoriseres. Dette betyr at rommene kan defineres både som P-ROM eller S-ROM avhengig av bruken. I enkelte tilfeller kan det også være tvil om hvilken kategori rommet faller inn under, og da må det utvises skjønn.
Ikke bland romkategorisering med forskriftskrav!
Kategoriseringen av P-ROM og S-ROM sier ikke noe om hvorvidt rommene oppfyller byggeforskriftenes krav til varig opphold eller hva de lovlig kan brukes til. Det vil si at det ikke er noen automatikk i at et rom som er benevnt som P-ROM lovlig kan benyttes til varig opphold. Hva rommene i boligen lovlig kan benyttes til fremgår først og fremst av de byggemeldte og godkjente papirene hos kommunene. Hverken megler eller takstmann kan overprøve disse godkjenningene, og er man i tvil bør dette formidles til potensielle kjøpere.
Et typisk eksempel er ulovlig innredede kjellerstuer som ikke oppfyller kravene til rømning, lysflater eller takhøyde. Det er her den faktiske bruken som er avgjørende for at det da er riktig å kalle det P-ROM, selv om kommunen i ytterste konsekvens kan gi pålegg om at bruken må opphøre. I slike tilfeller kan man søke om å få rommene godkjente, men det kan være en lang vei å gå. 1.januar 2016 kom det imidlertid regelendringer som letter litt på kravene for bruksendring fra bod til oppholdsrom. Det kreves imidlertid fortsatt at man søker og oppfyller minstekravene.
Prisstatistikker
Det er P-ROM som normalt er grunnlaget for prisstatistikker, og som gir best resultat ved sammenligning av kvadratmeterpriser. Det er likevel viktig å være klar over at det alltid er det totale bruksarealet, BRA, som gir uttrykk for hvor stor boligen er, og at kategoriseringen av P-ROM og S-ROM ikke gir uttrykk for hva boligen lovlig kan benyttes til.
Som megler bør man derfor være særlig observant når man setter verdi på større boliger hvor kjeller- og loftsarealer er kategorisert som P-ROM. I slike tilfeller vil det ofte ikke være riktig å benytte rene matematiske modeller ved beregning av markedsverdien med utgangspunkt i P-ROM. Det bør også vises varsomhet i tilfeller hvor boliger har mye S-ROM, da slike arealer selvsagt også har en verdi, selv om dette ikke fremgår i prisstatistikkene.
Først trykket i Eiendomsmegleren 2 2016
