Av: Advokat Marius Hvitmyhr, Svensson Nøkleby Advokatfirma
I dagens eiendomsmarked selges det alt vesentlige av boliger med et alminnelig «som den er/as is» forbehold. Dette innebærer som et utgangspunkt at alle byggtekniske svakheter ved boliger er kjøpers risiko.
Forbeholdet rekker likevel ikke lenger enn at kjøper kan gjøre gjeldende mangelskrav dersom selger har misligholdt sitt informasjonsansvar. Avhendingslova §§ 3-7 og 3-8 innebærer at selger både må gi korrekte og fullstendige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder kun for opplysninger som virker inn på avtalen. I tillegg kommer at selger kan komme i ansvar for skjulte feil avhendingslova § 3-9, selv om selger er i god tro.
Selgers informasjonsansvar oppfylles enklest ved opplysningene som gis i salgsoppgaven med bilag. For selgers eget vedkommende er egenerklæringsskjemaet det mest sentrale dokumentet. Ofte er egenerklæringsskjemaet utarbeidet i samråd med eiendomsmegler.
Spørsmålet i det følgende er hvilke opplysninger selger må gi for å oppfylle sin opplysningsplikt etter loven, og hvilket presisjonsnivå som er nødvendig. Meglers rådgivning kan få betydning for om selger oppfyller sitt lovpålagte informasjonsansvar eller ikke.
Innholdet i egenerklæringsskjemaet
Egenerklæringsskjemaet inneholder en nærmere spesifisert spørsmålsliste som selger skal besvare. Uriktig eller manglende opplysninger i skjemaet kan på nærmere vilkår medføre ikke bare mangelsansvar for selger, men også at eierskifteforsikringen reduseres/faller bort, eller at eierskifteforsikringsselskapet fremsettes regresskrav for sine utbetalinger. Det er således viktig at skjemaet fylles ut så korrekt og presist som mulig.
Selgers informasjonsansvar er ikke begrenset til de enkelte punktene. Selv om egenerklæringsskjemaet tar sikte på å fange opp de fleste forhold av relevans for en eiendomshandel, forekommer det ikke sjelden at opplysningene som gis i skjemaet må suppleres på flere punkter.
Som et konkret eksempel kan nevnes Borgarting lagmannsretts dom av 28. februar 2011. I denne saken hadde selger ikke opplyst at boligen hadde vært åsted for et mye omtalt trippeldrap ca. 2 år forut for salget. Kjøper avdekket forholdet før overtagelse, og nektet å overta boligen. Det ble anført at selgers hadde misligholdt sin opplysning, og at misligholdet gav grunnlag for heving. Kjøperne fikk medhold.
Dommen er et godt eksempel på at opplysningsplikten ikke bare omfatter bygningsmessige svakheter ved eiendommen, og heller ikke er begrenset til de enkelte punkter i egenerklæringsskjemaet. Selger må derfor opplyse om alle relevante forhold han kjenner til ved eiendommen, også forhold som ikke eksplisitt er angitt.
En viktig side av denne regelen er at selgers opplysningsplikt ikke rekker lenger enn det han faktisk har kunnskap om. Selger har med andre ord ingen plikt til å undersøke sin eiendom for feil og mangler før et salg. Etter avhendingsloven er det derimot kjøper som har plikt til å undersøke eiendommen.
Selgers egne opplysninger suppleres riktignok ved at det normalt innhentes takst/boligsalgsrapport forut for salg, men det kan likevel ikke alltid forventes at en takstmann selv avdekker alle feil eiendommen. Spesielt gjelder dette hvis det kun utarbeides en verdi- og lånetakst.
Selgers egeninnsats
Betydningen av selgers egeninnsats i forbindelse med oppussing eller rehabilitering synes å være et gjennomgående tema i rettspraksis. Det følger av rettspraksis at når det er opplyst om egeninnsats, reduseres kjøpers berettigede forventninger til boligen. Dette blir tillagt stor vekt ved mangelsvurderingen.
I det motsatte tilfelle vil det kunne innebære mislighold av opplysningsplikten dersom selger ikke opplyser at større arbeider på eiendommen er utført ved egeninnsats. Dette gjelder spesielt dersom selger egenhendig har utført byggteknisk krevende arbeider, som f.eks. oppussing av baderom.
Selv om selger har opplyst om egeninnsats, er det likevel ikke opplagt at kjøper ikke har et mangelskrav i behold. Dette vurderes konkret etter bestemmelsene i avhendingsloven. Det følger av nyere underrettspraksis at opplysninger om ufaglært arbeid ikke nødvendigvis avskjærer mangelskrav. Dette har sammenheng med at selvbyggere også må oppfylle de til enhver tid gjeldende byggtekniske forskrifter.
Kjøper kan riktignok ikke forvente at arbeid utført ved egeninnsats er fullt ut fagmessig og forskriftsmessig. Men dersom ikke annet er opplyst, må kjøper normalt kunne legge til grunn at selger har skaffet seg et visst minimumsnivå av kunnskaper for å utføre krevende byggearbeider. Dette fremkommer blant annet i Hålogaland lagmannsretts dom av 12. desember 2014 og Eidsivating lagmannsretts dom av 9. april 2014. Dommene gjaldt blant annet mangelskrav ved drenering som selger har utført selv. Dersom selger har grunn til å tro at arbeidene ikke er forskriftsmessig, er det avgjørende å opplyse ikke bare at arbeidene er utført ved egeninnsats, men også at den valgte løsningen ikke oppfyller byggeforskriftenes funksjonskrav. Dette understreker viktigheten av å gi presise og utfyllende opplysninger.
Selgers adgang til å ta en spesifisert forbehold
Hva kan selger så gjøre for å være helt trygg på unngå å havne i mangelsansvar?
Som nevnt innledningsvis selges omtrent alle brukte eiendommen er et generelt «som den er/as is» forbehold. Selger er i utgangspunktet trygg dersom han opplyser om alle kjente negative forhold ved eiendommen han kjenner. Det er likevel en åpning for at vesentlig skjulte feil kan utgjøre en mangel etter avhendingslova § 3-9.
Dersom selger opplyser om et negativ forhold ved eiendommen, er selger som det klare utgangspunktet trygg. Det følger av Bukkebo-dommen, inntatt i Rt. 2002 s. 1425, at kjøper har risikoen, dersom det er opplyst om feil på eiendommen, forutsatt at opplysningene er noenlunde klare. Det spiller da ingen rolle om feilen har en annen årsak enn antatt, eller at utbedringskostnadene er høyere enn forventet.
Det må likevel trekkes opp et skille mellom generelle og spesifikke risikoopplysninger. Et eksempel på at Bukkebo-prinsippet ikke gjelder ubetinget er Borgarting lagmannsretts dom 1. juni 2015.
I denne saken hadde selger pusset opp et baderom med bistand fra en ufaglært venn 7-8 år før salg, og opplyst at baderommet var utført ved egeninnsats i egenerklæringsskjemaet. I tillegg var det opplyst at det ikke er fremlagt dokumentasjon for arbeidene, at sluk ikke var byttet, og at oppussing av baderommet måtte påregnes. Det var ikke gitt tilleggsopplysninger om baderommet og dets oppbygging utover dette.
Baderommet hadde lekket vann til omkringliggende helt siden oppussingen som følge av utett membran. Borgarting lagmannsrett kom til at leiligheten hadde en kjøpsrettslig mangel etter avhendingslova § 3-9 til tross for at det var gitt visse opplysninger som klart reduserte kjøpers forventninger til dette baderommet.
Saken er egnet til å illustrere at selger må gi så konkrete opplysninger som mulig for å være trygg på unngå ansvar. Dersom selger hadde gitt mer spesifiserte opplysninger om baderommets byggemåte, er det ikke gitt at resultatet hadde blitt det samme. *
Et enda tryggere alternativ er at selger foretar et konkret forbehold i salgsoppgaven eller kjøpekontrakten knyttet til forhold ved eiendommen. Slike spesifiserte ansvarsfraskrivelser benyttes i liten ved salg av boligeiendom, men kan være verdt å vurdere i enkelte tilfeller.
Selger har full anledning til å fraskrive seg ansvar for en nærmere spesifisert bygningsdel, dersom det er behov for dette. Dette kan særlig være aktuelt når selger ikke har inngående kjennskap til eiendommen, eller mangler nærmere kunnskap om en enkelt bygningsdel. Selger unngår da ansvar for skjulte mangler som ingen av partene kjente til, jf. avhendingslova § 3-9.
* Deler av saken er henvist til behandling i Høyesterett. Mangelspørsmålet i saken ble forsøkt påanket, men slapp ikke inn til behandling. Mangelsspørsmålet er dermed rettskraftig avgjort. Utmålingsspørsmålet skal behandles av Høyesterett 8. mars 2016.
Svensson Nøkleby Advokatfirma ANS
Svensson Nøkleby er Drammensregionens største advokatfirma med 30 advokater og fullmektiger. Svensson Nøkleby bistår blant annet entreprenører, eiendomsutviklere, eiendomsmeglerforetak og private. Svensson Nøkleby er ISO-sertifisert og medlem av Eurojuris – Europas lendende advokatnettverk. Advokat Marius Hvitmyhr er tilknyttet selskapets avdeling for fast eiendom.
Først trykket i Eiendomsmegleren 8 2015
