Eidsivating lagmannsrett avsa den 8. desember 2014 en dom (LE-2014-84966) som belyser rekkevidden av meglerens rådgivningsplikt og plikt til å opptre i samsvar med god meglerskikk for forhold som ikke er omfattet av det konkrete salgsoppdraget.
Av: advokatfullmektig Martin Aspaas – Advokatfirmaet BA-HR
Høyesteretts ankeutvalg tillot ikke saken fremmet ved beslutning den 6. mars 2015 (HR-2015-548-U), og saksforholdet er således rettskraftig avgjort. Problemstillingen for lagmannsretten var i all hovedsak hvorvidt megleren hadde opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved ikke å ha dratt tilstrekkelig omsorg for selgers interesser i tilknytning til forhold som ikke var omfattet av oppdragsavtalen.
I den aktuelle saken hadde saksøkeren engasjert Aktiv Eiendomsmegling Innlandet AS («megler») i forbindelse med salg av fire leilighetsseksjoner på en tomt i Gjøvik kommune. På forhånd hadde saksøker fått bistand fra en annen eiendomsmegler til seksjonering og utarbeidelse av sameievedtekter. Sentralt for saken var at saksøker også hadde fått rammetillatelse til oppføring av en boligblokk i samsvar med gjeldende reguleringsplan. Boligblokken skulle dels oppføres på en tilgrensende eiendom og dels på en del av den tomten hvor leilighetsseksjonene var oppført.
Denne delen av eiendommen ble imidlertid ikke fradelt før salget av leilighetene, men sameievedtektene presiserte at tomten var avsatt til boligformål og at seksjonseierne ikke kunne motsette seg fremtidig utbygging på dette arealet. Sameievedtektene ble inntatt i salgsoppgaven som ble utarbeidet av megler. Den samme salgsoppgaven inneholdt også en henvisning til gjeldende reguleringsplan, men utover dette gjorde ikke megler noe for å sikre saksøkers eiendomsrett til arealet hvor boligblokken skulle oppføres. Da saksøker anmodet seksjonseierne om medvirkning til fradeling av denne delen av arealet etter salget, avviste seksjonseierne dette. Det ble reist søksmål mot disse som ikke førte frem.
Saksøker fremmet deretter erstatningssøksmål mot megler og If skadeforsikring med krav på fastsettelsesdom for Meglers og If Skadeforsikrings erstatningsansvar for det tap saksøker led som følge av at han ikke fikk gjennomføre det planlagte utbyggingsprosjektet.
Selv om noen slik plikt ikke fremgikk eksplisitt av oppdragsdokumentet, anførte saksøker at megler som en del av salgsoppdraget hadde en forpliktelse til å sørge for at salget av leilighetene ikke skulle skape problemer for det planlagte prosjektet. For det tilfellet en slik forpliktelse ikke skulle fremgå av salgsoppdraget, anførte saksøker at megler uansett hadde opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt som følge av brudd på omsorgsforpliktelsene nedfelt i eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd om god meglerskikk, og § 6-3 andre ledd om meglerens rådgivningsplikt.
Etter først å konstatere at salgsoppdraget var begrenset til å gjelde salg av de fire leilighetsseksjonene med fellesareal, og således ikke påla megler noen forpliktelser til å ivareta saksøkers interesser for så vidt gjaldt utbyggingsplanene isolert sett, formulerte lagmannsretten vurderingstemaet til et spørsmål om hvor langt meglerens plikter strekker seg utover det konkrete salgsoppdraget.
Problemstillingen var nærmere bestemt om megler hadde brutt sine omsorgsforpliktelser og følgelig opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt selv om noen konkrete forpliktelser til å ivareta saksøkers utbyggingsinteresser ikke fremgikk av oppdragsavtalen.
Lagmannsretten vurderte først saksforholdet opp i mot eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd om god meglerskikk, herunder om megler hadde dratt tilstrekkelig omsorg for saksøkers interesser eller om han hadde utsatt partene for en uakseptabel risiko. Risikoelementet besto klarligvis i å selge eiendommen uten at den omstridte delen var fradelt eller at det var tinglyst en løsningsrett for saksøker på området.
Lagmannsretten mente likevel at denne risikoen var megler uvedkommende, og da primært fordi det ikke fremsto klart for megler at dette skulle håndteres av ham, men også fordi saksøker for megler måtte ha fremstått som en profesjonell aktør som også ble bistått av andre profesjonelle aktører. Videre hadde saksøker godkjent salgsoppgaven utarbeidet av megler.
Lagmannsretten kunne heller ikke se at megler hadde opptrådt i strid med rådgivningsplikten nedfelt i eiendomsmeglingsloven § 6-3 andre ledd. Det var på det rene at salgsoppdraget ikke omfattet noe rådgivningsoppdrag om hvordan saksøker skulle sikre rettighetene sine.
Saksøker hadde selv valgt den fremgangsmåte som ble fulgt og megler kunne ikke lastes for ikke å ha frarådet en fremgangsmåte som var knyttet til et forhold som ikke var omfattet av megleroppdraget. Dette gjaldt særlig når selger fremsto som en profesjonell aktør. Lagmannsretten kom således, i likhet med tingretten, til at megleren ikke hadde utvist noen erstatningsbetingende uaktsomhet.
Avgjørelsen er konkret begrunnet, og sentralt for utfallet var nok at det hadde vært uklart mellom partene hvem som skulle håndtere utfordringene knyttet til utbyggingsprosjektet, og at saksøker for megler fremsto som en profesjonell aktør. Dommen vil likevel kunne ha overføringsverdi til øvrige megleroppdrag. Lærdommen blir da først og fremst å sørge for at oppdragsavtalen gir en så presis definisjon av oppdraget som mulig med de nødvendige avgrensninger.
Selv om dommen kan gi inntrykk av at rekkevidden av meglerens omsorgsforpliktelser utover det konkrete salgsoppdraget er begrenset, bør oppdragsavtalen isolert sett likevel ikke bli noen hvilepute. I lys av eiendomsmegleres profesjonsansvar, er det grunn til å anta at lagmannsretten ville ha ansett et erstatningsansvar som mer nærliggende dersom saksøker hadde fremstått som mindre profesjonell.
Først trykket i Eiendomsmegleren 4 2015
