Borgarting Lagmannsrett avsa den 03.02.15 dom i en prinsipiell sak som har stor betydning for eiendomsmeglere som formidler eierskifteforsikring for eierskifteforsikringsselskapene. Partene i saken var AM Trust International og Tryg Forsikring. Dette er hva saken handler om.
Av: Håvard Skallerud, advokat Tryg forsikring
Sakens bakgrunn var at en eiendomsmegler som formidlet eierskifteforsikring på vegne av Am Trust, hadde latt selgeren av en kombinert bolig og næringseiendom hvor boligdelen kun utgjorde 20 % tegne eierskifteforsikring. Dette var i strid med Am Trust sine tegningsretningslinjer som sa at boligdelen måtte utgjøre minst 50 % for at man skulle få tegne eierskifteforsikring. Etter salget ble det en mangelsak som endte med at Am Trust måtte utbetale 2 mill. i prisavslag / erstatning til kjøper. Am Trust snudde seg deretter mot eiendomsmegleren og krevde regress for sin utbetaling.
Am Trust viste da til at dersom eiendomsmegleren ikke hadde gjort feilen, ville selgeren ikke ha fått tegnet eierskifteforsikring, og Am Trust ville da ikke blitt holdt ansvarlig. Det aktuelle eiendomsmeglerforetaket ble etterhvert avviklet og Am Trust rettet da kravet mot eiendomsmegleren sitt forsikringsselskap Tryg hvor megler hadde tegnet sikkerhetsstillelse og ansvarsforsikring.
Sikkerhetsstillelsen og ansvarsforsikringen dekker det ansvar megler kan pådra seg under utøvelse av eiendomsmeglingsvirksomheten. Den prinsipielle og avgjørende problemstillingen i saken var da om eiendomsmeglerens oppdrag for Am Trust om å formidle/selge eierskifteforsikring var eiendomsmeglervirksomhet i Eiendomsmeglingslovens forstand.
Det juridiske resultatet i dommen kan oppsummeres med få ord: I dommen ble det avklart at formidling/salg av eierskifteforsikring ikke er eiendomsmegling i henhold til Eiendomsmeglingsloven, og feil gjort av megler i følge med formidling/salg av eierskifteforsikring faller derfor utenfor sikkerhetsstillelsen i Tryg.
Det konkluderes også med at ansvarsforsikringen i Tryg ikke rekker lenger enn sikkerhetsstillelsen og er ikke utvidet til å omfatte skader i forbindelse med formidling/salg av eierskifteforsikring. Resultatet for eiendomsmegler er da at formidling/salg av eierskifteforsikring er en uforsikret aktivitet hos eiendomsmegler. Dette reiser noen åpenbare spørsmål hos eiendomsmegler. Her er vi kjent med at NEF har gitt gode råd til siden medlemmer.
Tryg mener, som også følger av NEFs råd, at eiendomsmeglerne må sørge for å avtale ansvarsfraskrivelser med eierskifteforsikringsselskapene. Det anbefales ikke at eiendomsmegler aksepterer et potensielt stort erstatningsansvar ved en tjeneste som ytes gratis og som gjenytelse mener vi at eierskifteforsikringsselskapene må akseptere ansvarsfraskrivelsesklausul i forsikringsformidlingsavtalen / agentavtalen. Megler kan true med å si opp forsikringsformidlingsavtalen / agentavtalen dersom dette vilkåret ikke imøtekommes.
For det tilfelle at eierskifteselskapet ikke aksepterer en ansvarsfraskrivelsesklausul er alternativene 1) å slutte å formidle/selge slik forsikring eller 2) å tegne egen ansvarsforsikring for denne aktiviteten.
Først trykket i Eiendomsmegleren 4 2015
