Nye leiligheter i nyoppførte bygg er i utgangspunktet 2,5% billigere enn tilsvarende nye leiligheter i totalrehabiliterte eldre fabrikklokaler, men denne fordelen kan glippe hvis bygget disponeres feil.
Av: Advokatene Ine Wikborg Todal og Camilla Berg, Deloitte Advokatfirma
Dokumentavgiftsreglene fastslår at ved første overføring av bolig i nyoppført bygg er kjøper fritatt fra å betale dokumentavgift for annet enn tomteverdien. Dersom bygget er en ombygging, tilbygging eller påbygging av eksisterende bygningsmasse, svares det imidlertid dokumentavgift av hele kjøpesummen. I vurderingen av hvorvidt avgiftsfritaket kommer til anvendelse, er det imidlertid også avgjørende hva som har skjedd med og i bygget fra oppføringen til kjøper overtar. Vi vil i denne artikkelen gjennomgå praktiske problemstillinger som kan påvirke om fritaket kommer til anvendelse.
Regelen
Førstegangsoverføring av en selvstendig og i sin helhet nyoppført bygning som ikke er tatt i bruk, og overføring av bygg under arbeid er fritatt fra dokumentavgift. I slike tilfeller betales avgift bare av salgsverdien av tomten dersom det blir tinglyst hjemmelsoverføring til denne. Denne regelen følger av Stortingets vedtak om dokumentavgift § 3 som lyder:
«Ved første gangs overføring av en selvstendig og i sin helhet nyoppført bygning som ikke er tatt i bruk, og overføring av bygg under arbeid betales avgift bare av salgsverdien av tomta dersom det blir tinglyst hjemmelsoverføring til denne.»
Dersom bygningen er oppdelt i seksjoner, skal det ved tinglysing betales dokumentavgift av hver eierseksjons forholdsmessige andel av tomteverdien.
Det er to vilkår som må være oppfylt for at unntaket i § 3 skal komme til anvendelse.
Nyoppført
For det første er det et vilkår om at bygningen i «sin helhet» skal være nyoppført. Det er ikke avgjørende hvorvidt bygningen er oppført på en tomt som tidligere har vært bebygget. Det avgjørende er at hele bygningen er nyoppført slik at det ikke er noen deler av tidligere bygninger som er benyttet i den nyoppførte bygningen, ikke engang grunnmur. Det er dermed klart at renovering eller ombygging av eldre bygning ikke omfattes av bestemmelsen. Det samme gjelder følgelig også ved påbygninger selv om det alt vesentlige av eiendommen reelt sett er et nytt tilbygg.
Ikke tatt i bruk
For det andre må bygningen ikke være «tatt i bruk» før overføringen. Dette vilkåret kan være komplisert fordi fritaket i noen tilfeller faktisk kan benyttes selv om eiendommen faktisk er tatt i bruk før den tinglyste førstegangsoverføringen. Det er imidlertid helt avgjørende hvem som har tatt den i bruk.
Det er et absolutt vilkår at det ikke foreligger noen mellomliggende transaksjoner. Med dette menes selvfølgelig tidligere salg, men også leieforhold vil regnes som en «transaksjon». At det ikke må ha vært et leieforhold gjelder absolutt, slik at også utleie fra selger til fremtidig kjøper regnes som en mellomliggende transaksjon.
Dette betyr at enhver bruk fra selgers side vil innebærer en «mellomliggende transaksjon». Dette gjelder også i de tilfeller hvor selger bare har leid ut deler av bygget.
Dersom kjøper derimot begynner å bruke eiendommen, er vilkåret at det ikke må foreligge leieforhold som gjør at bygningen i sin helhet har vært utleid før førstegangsoverføringen. Dersom ny eier selv har tatt bygningen i bruk, kan han samtidig leie ut en del og fremdeles være omfattet av fritaket. Avgjørende er hvorvidt den nye eieren har tatt bygningen i bruk etter intensjonen. Dersom intensjonen er å bebo eiendommen, kan han fortsatt være omfattet av fritaket dersom sokkelleiligheten leies ut.
Også for kjøper er det maksimalgrenser for hva som kan aksepteres av bruk før fritaket trer ut av kraft. Dersom bygningen har vært i bruk i mer enn tre år, skal det særlig tungtveiende grunner til for at en senere tinglysning ikke medfører full dokumentavgift av eiendomsverdien.
Når det gjelder seksjonerte bygg, er det naturlig at vilkåret om at bygningen «ikke er tatt i bruk» må gjelde for hver enkelt seksjon, slik at dersom én seksjon tas i bruk, hindrer ikke det at en annen seksjon kan overføres med redusert dokumentavgift.
Tvilstilfellene
Når det kommer til når en leilighet kan anses «tatt i bruk», kan det særlig på selgersiden være noen vanskelige grensespørsmål. Eksempler kan være når selger i et større boligkompleks bruker en av leilighetene som visningsleilighet eller som en slags kontorløsning i forbindelse med salg av leilighetene i bygningen.
Dersom bygget er ferdigstilt vil dette være en disponering fra selgersiden som kan innebære at den seksjonerte visningsleiligheten faller utenfor fritaket.
Det kan også tenkes at andre seksjonseiere bruker en ledig leilighet til midlertidig lagring av egne eiendeler for eksempel mens boder klargjøres, uten at dette anses som husleie. Dersom det også betales vederlag for lagringen kan denne type disposisjoner få karakter av «transaksjon» som forhindrer dokumentavgiftsfritak.
Jo lenger tid det er gått fra bygningen ble oppført til tinglysningen finner sted, desto større sannsynlighet vurderer Kartverket at det er at leiligheten har blitt brukt på en slik måte at Kartverket vil kreve full dokumentavgift.
Kartverket vil ved tinglysning av eldre bygg derfor gjøre en mer omfattende undersøkelse, og i hvert fall krever en grundigere redegjørelse for hvorfor unntaket skal gjelde i det konkrete tilfellet. Vår erfaring har vært at Kartverket for enkelhetens skyld tar utgangspunkt i om leiligheten har vært bebodd eller ikke, og at det først er når det er omfattende bruk av annen art at dette hindrer redusert dokumentavgift.
Først trykket i Eiendomsmegleren 4 2015
