Under vårkonferansen i Tromsø i slutten av mai ble det flere uformelle diskusjoner om nye «selge selv» – konsepter. Parallelt arrangerte NEF torsdag kurs i salg av tomt som en del av etterutdanningstilbudet.
Temaet var «enkelt boligsalg fra A-Å». Ikke i relasjon til prosjekt og ikke fokus på festet tomt, men ment som gjennomgang av problemstillinger og fallgruver knyttet til salg av enkelttomter.
Kurset tok utgangspunkt i bestemmelser i EML §6-7 som er helt sentrale i salg av tomt; «Oppdragstakeren skal sørge for at kjøperen, før handel sluttes, får opplysninger denne har grunn til å regne med å få, og som kan få betydning for avtalen».
Hvilke opplysninger regner da kjøper med å få av megler – og hvilke opplysninger kan få betydning for avtalen eller handelen? Her ligger noe av kunsten i å tenke seg selv som kjøper. «Hvis jeg var aktuell kjøper: ville jeg da ha forventet å få opplysninger om dette? Og ville opplysningen ha hatt betydning for min interesse og handelen som sådan?» Jeg tror resultatet fort blir mer utfyllende enn det meglere selv mener er tilstrekkelig i sine salgsoppgaver.
Hvilke kilder må/bør megler oppsøke når informasjon ikke finnes tilgjengelig i «Meglerpakken»?
Hva om megler ikke selv forstår innhold og konsekvenser i tilgjengelig informasjon, og hvordan skal informasjonen tas inn i salgsoppgaven for at det skal være tilstrekkelig for kjøper?
Finanstilsynet uttalte i brev i okt. 2011 at; «Det er ikke tilstrekkelig å innta reguleringskart -og bestemmelser som vedlegg til salgsoppgaven og kun opplyse i salgsoppgaveteksten om reguleringen i området. Det skal gis konkrete opplysninger om reguleringsforholdene i tilknytning til eiendommen eller rettigheten som formidles. For eksempel vil opplysninger om hva som er lovlig utnyttelse og eventuell utnyttelsesgrad av ubebygde arealer være sentralt …»
Hva med tinglyste rettigheter? Blir en tinglyst rettighet (eks: veirett/adkomst/båtplass) for 1stk. bolig automatisk rettighet for flere boliger hvis tomter senere skal skilles ut?
At kommunal eiendomsskatt også skrives ut til festere av ubebygget tomt, at ligningsverdi for ubebygget tomt er som tilsvarende for sekundærbolig, og at gevinstbeskatning allikevel kan slå inn dersom den tilhørende tomten er større enn bebyggelsen krever eller at tomten åpenbart har større verdi enn bygningen, var overraskende for mange av deltagerne …
Foredragsholder gjennomgikk avslutningsvis sentrale bestemmelser i Finanstilsynets rundskriv 14/2009 «oppsplitting av eiendomshandel – tomtekjøpsavtale og byggjekontrakt», herunder hvilke skriftlige opplysninger som må gis i markedsføring ved formidling av tomt med byggeklausul.
Enkelte kursdeltagere antydet at kommunenes refusjonsbestemmelser enkelte steder i landet var et problem som kunne ha vært belyst. Dette er helt klart viktig å kjenne til ved salg av tomter
Det var en humoristisk undertone om kurset kunne være myntet på nettbaserte løsninger der selgere og kjøpere enkelt kunne gjøre dette selv. Oppsummeringen konkluderte vel med det motsatte:
Det er nødvendigvis ikke bare enkelt å selge en enkel boligtomt.
Først trykket i Eiendomsmegleren 5 2016
