Mye har skjedd de siste årene hva gjelder standardisering av leieavtaler, men enkelte leieforhold krever mer tilpasning enn andre. Det er også enkelte klausuler det er viktigere å skreddersy enn andre. Advokatene Line Ravlo-Losvik og Even Berg i advokatfirmaet Selmer jobber løpende med leieavtaler og vil sammen med kollegaer ha en artikkelserie om dette i Eiendomsmegleren i 2018. Fokus vil være spesialtilpasningene som skaper forutsigbarhet for begge parter, og som er nødvendige for å redusere risikoen for tvister underveis i leieforholdet eller ved tilbakelevering av leieobjektet.
– Leieavtaler er etter min oppfatning undervurdert av enkelte utleiere. Noen har fokus på minst mulig ledighet, og enklest mulig avtaleinngåelse, og i mange leieforhold kan det selvsagt være riktig sier Line Ravlo-Losvik. Men lite fokus på helheten og det som er særegent med det enkelte leieforholdet kan i ytterste konsekvens gi unødvendige eierkostnader og resultere i lavere eiendomsverdi på sikt enn hva som er potensialet for den enkelte eiendommen, tilføyer hun.
– Det er en del situasjoner som alltid krever særlige tilpasninger sier Even Berg, og det er noen av disse vi vil ha særlig fokus på i vår artikkelserie. – Det første eksemplet, som er en artikkel som står på trykk i dette nummeret av Eiendomsmegleren, er leiertilpasninger. I de fleste leieavtalene avtales det at utleier skal foreta større eller mindre arbeider før leier flytter inn. Vi opplever ofte at presisjonsnivået i det som gjerne benevnes leveringsbeskrivelse eller kravspesifikasjon ikke er godt nok. Det er viktig både med presisjon og fleksibilitet i dette viktige vedlegget til leieavtaler. Eksempler på dette er ulike kvaliteter på overflater, innhold og omfang av tekniske leveranser og hvor stor fleksibilitet leier skal ha med hensyn til innredninger.
– Leieavtaler for butikkformål, restaurantformål eller hotell, er klassiske eksempler på kontraktstyper hvor det kan være særlig behov for spesialtilpasning grunnet det særegne med selve leieforholdet. Andre eksempler begrunnet i eiendommens særegenhet er leieforhold i kjøpesenter eller leieforhold i eiendommer som skal rives og hvor utleier trenger særlig fleksible kontrakter. I alle disse situasjonene er det viktig å tenke gjennom hva som bør spesialtilpasses for å enten sikre formålet med kontrakten eller utleiers særlige behov fortsetter Ravlo-Losvik, og viser til at det kan være adskillig viktigere med snevert bruksformål for et butikklokale enn for et kontorlokale.
– Selv i situasjoner hvor det ikke er særlige hensyn som gjør seg gjeldende, vil det alltid være enkelte momenter som bør vurderes konkret og reguleres særlig tilføyer Berg. Eksempelvis vil leiers bruksformål kunne ha betydning i mange leieforhold, herunder leiers behov for samtykke fra utleier til endringer. Jo snevrere bruksformålet er angitt, jo større kontroll har utleier med bruken av lokalene sier han.
– Behovet for garantistillelse bør også alltid vurderes konkret fremhever Selmer-advokatene. Eksempelvis vil et nystiftet selskap uten særlig egenkapital ofte måtte stille mer omfattende garantier enn for eksempel banker, forsikringsselskaper og enkelte børsnoterte selskaper. Nivået på leiertilpasninger og byggets attraktivitet spiller også inn.
Advokatfirmaet Selmer vil utdype flere av disse temaene i løpet av 2018, og vil også avholde seminarer hver måned for fordypning i nettopp leieavtaler. Tema som vil bli behandlet i Eiendomsmegleren i 2018 er leiertilpasninger, leiegarantier, framleie, bruksendring/bruksformål, vedlikeholdsplikt og omsetningsbasert leie.
Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren 1 2018.
