Fullmakter ved private skifter av dødsbo skaper noen utfordringer for eiendomsmeglere. Her ser du hva du må tenke på hvis standardfullmakten fra domstol.no brukes.
Av advokat Nina Fodstad Skumsrud, juridisk avdeling NEF
I forbindelse med dødsfall mottar avdødes arvinger en del dokumenter fra den lokale tingretten, herunder skjemaet «Erklæring for privat skifte» og «Fullmakt ved privat skifte av dødsbo». Denne fullmakten skal kunne benyttes der en/flere av de gjeldsovertagende arvingene ønsker å gi en medarving eller for eksempel en advokat fullmakt til å gjennomføre arveoppgjøret.
NEF juridisk har fått enkelte spørsmål om denne fullmakten er god nok for en eiendomsmegler å forholde seg til.
Ett spørsmål vi ofte har fått er: «Kan jeg utbetale oppgjøret til den arvingen som har fått fullmakt fra de andre, eller må jeg ha en særlig oppgjørsfullmakt»?
I standardfullmakten fra Statlig blankettarkiv heter det at fullmaktsgiver gir fullmektigen «… fullmakt til å ordne alt i forbindelse med bobehandlingen og booppgjøret ….»
Videre er det gjort oppmerksom på at dersom fullmakten skal gjelde rett til å disponere over fast eiendom må skjemaets side 2 også fylles ut. Utfyllingen på side 2 er i realiteten kun et krav om at fullmaktsgivers underskrift skal være bevitnet av to myndige vitner bosatt i Norge.
Svaret
Svaret på spørsmålet ovenfor er «ja – som eiendomsmegler kan du utbetale oppgjøret (nettoproveny) til den/de av arvingen som har fått fullmakt til å «ordne alt». Det er med andre ord ikke krav om at fullmakten særskilt skal angi at fullmektigen har rett til å motta oppgjøret.
I forbindelse med at fullmektigen har gitt megler i oppdrag å selge avdødes eiendom kan det dog ha kommet frem opplysninger om at fullmektigen tross fullmaktens ordlyd ikke skal ha rett til å motta oppgjøret, og det må i så fall megler forholde seg til.
Holder fullmakten ovenfor Kartverket?
Et annet spørsmål vi har fått er om denne standardfullmakten er god nok til å benyttes ovenfor Kartverket ved tinglysing av dokumenter.
Enkelte av våre medlemmer har opplyst at de har fått skjøter/pantobligasjoner som er underskrevet av en fullmektig i retur når man som dokumentasjon har vedlagt en slik utfylt standardfullmakt (sammen med skifteattest og øvrige dokumenter).
Begrunnelsen for at dokumentene kommer i retur skal være at fullmakten fra statlig blankettarkiv mangler 1) fødselsnummer på fullmektigen og 2) klar angivelse/identifisering av eiendommen.
Som en følge av ovennevnte opplyser flere at de velger å be kundene utstede en ny fullmakt/bruke meglerforetakets standarddokumenter. Det kan hevdes at det ikke er et stort problem om arvingene må fylle ut en ny fullmakt, men det skulle ikke være nødvendig og der arvingene er spredt utover landet eller noen bor i utlandet, vil det å innhente underskrifter og bekreftelser på nytt skape utfordringer.
Spørsmålet er om Kartverket kan kreve at fullmektigens fødselsnummer (11 siffer) og fullstendig eiendomsbenevnelse er inntatt på fullmakter?
Utgangspunktet for Kartverket er at hjemmelshavers navn, fødselsnummer og sivilstatus m.m. skal påføres dokumentet. Dette er hjemlet i tinglysingsforskriften § 4a. Ved bruk av fullmakt vil fullmaktsgiver være å anse som hjemmelshaver og følgelig må fullmaktsgivers navn og fødselsnummer fremgå. Dette er det tatt høyde for i nevnt standardfullmakt.
Når det gjelder fullmektigen, f.eks. den ene arvingen som har fått rett til å disponere over eiendommen på vegne av de øvrige, har ikke Kartverket hjemmel til å kreve fullt fødselsnummer. Det kartverket krever er at fullmektigen identifiseres med fullt navn og fødselsdato.
NB: Fullmakten fra Statlig blankettarkiv kommer til kort her, da det på denne ikke er inntatt et felt for fullmektigens fødselsdato.
Når det gjelder angivelse og identifisering av den aktuelle eiendom opplyser Kartverket i sitt rundskriv for tinglysing at:
«Unntaksvis kan dokument og fullmakt ses i sammenheng, selv om identifikasjon av hjemmelshaver etter kravene i tinglysingsforskriften § 4a kun fremkommer på fullmakten. Det er imidlertid viktig å utøve skjønn i hvert enkelt tilfelle, det er kravet til klarhet som skal stå i fokus. Skiftefullmakter vil for eksempel regelmessig ikke inneholde identifisering av eiendommer. Det vil imidlertid gå frem av eventuell vitnebekreftelse av underskrifter at fullmektigen også kan disponere over eiendommer eller borettslagsandeler som inngår i dødsboet.» (vår utheving).
Konklusjon
Konklusjonen blir etter dette at der en arving kommer til eiendomsmegler med en ferdig utfylt fullmakt hentet fra Statlig blankettarkiv så må megler passe på at fullmektigens fødselsnummer påføres fullmakten.
Det er ikke noe i veien for at fullmektigen (som altså er den som får rett etter dokumentet) påfører sin egen fødselsdato på fullmakten etter at fullmakten er utstedt/signert og bekreftet.
Det er selvfølgelig også en fordel -men altså ikke et vilkår – om avdødes eiendom/eiendommer er klart angitt og identifisert på selve fullmakten.
Fullmakten fra Statlig blankettarkiv finner du her.
Trenger du juridisk hjelp? Ta kontakt med NEFs juridiske avdeling
Artikkelen stod første gang i Eiendomsmegleren nr 2-2017.
