Høringsinnspill til Finanskomiteen
Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) er bekymret for konsekvensene av stadig økende bokostnader, herunder økende skatter og avgifter.
Den nye modellen for boligverdsettelse, innført i 2026, har ført at mange husholdninger har fått en betydelig skatteskjerpelse. Endringene ble iverksatt uten en grundig gjennomgang av konsekvensene for skattyterne, og uten en åpen høringsprosess som kunne avdekket svakhetene.
I revidert nasjonalbudsjett har regjeringen – med utgangspunkt i reviderte beregninger – foreslått å heve terskelen for hva som defineres som «dyr bolig» fra 10 til 14 millioner kroner. Det hefter fortsatt stor usikkerhet ved beregningene.
NEF mener at modellen gir urimelige utslag for store grupper av helt vanlige boligeiere.
1. En modell som treffer skjevt
Den nye verdsettelsesmodellen innebærer at en rekke boliger i pressområder klassifiseres som «dyre», selv om de i praksis er helt ordinære familieboliger.
Dette skyldes i hovedsak høye markedspriser i enkelte regioner – ikke høy betalingsevne hos husholdningene.
Konsekvensen er at:
- Skattleggingen i økende grad baseres på papirgevinster som ikke kan realiseres uten å selge egen bolig
- Husholdninger med allerede høye bokostnader ilegges ytterligere skattebelastning
- Skattesystemet i mindre grad reflekterer reell betalingsevne
NEF mener dette bryter med grunnleggende prinsipper for en rettferdig beskatning.
2. Vanlige boligeiere rammes uforholdsmessig
Et sentralt problem med dagens modell er at den i stor grad rammer husholdninger som allerede har tilpasset seg høye boligpriser gjennom høye lån og bokostnader.
Disse husholdningene:
- Har ikke nødvendigvis høy inntekt eller formue utover egen bolig
- Har begrenset økonomisk handlingsrom
- Opplever økende samlet belastning gjennom renter, avgifter og skatt
Formuesskatten er i denne sammenheng lite treffsikker, fordi den i liten grad tar hensyn til faktisk betalingsevne.
Resultatet er en skatteskjerping som fremstår som både urimelig og lite legitim. Regjeringen har begrunnet endringene med hensynet til rettferdighet, men det fremstår som lite treffende når husholdninger som har tilpasset seg høye boligpriser i pressområder, i ettertid blir belastet med økt skatt.
3. Justeringen i RNB er utilstrekkelig
Regjeringens forslag om å heve terskelen for «dyr bolig» fra 10 til 14 millioner kroner er etter NEFs vurdering et riktig, men utilstrekkelig tiltak.
Bakgrunnen for justeringen er at det er avdekket alvorlige feil i det opprinnelige beregningsgrunnlaget.
Selv etter justeringen:
- Vil mange ordinære boliger fortsatt omfattes av en betydelig skjerpet beskatning
- Vil modellen fortsatt treffe bredere enn det som fremstår som politisk intendert
- Vil de reelt mest eksklusive boligene fremdeles undervurderes
Dette innebærer at modellen både rammer for bredt og samtidig bommer på målet.
4. Tilliten til systemet er svekket
NEF vil understreke at gjentatte feil i beregningsgrunnlaget svekker tilliten til skattesystemet.
Forutsigbarhet og legitimitet er avgjørende i boligbeskatningen, fordi:
- Bolig er den klart viktigste investeringen for de fleste husholdninger
- Endringer i skatt påvirker langsiktige økonomiske beslutninger
NEF mener derfor at modellen:
- Bør etterberegnes og kvalitetssikres
- Bør gjennomgås grundig før den kan gjøres permanent
5. Samlet bokostnadsbelastning må vurderes
Utviklingen de siste årene viser en kraftig økning i bokostnader for mange husholdninger, drevet av:
- Høyere renter
- Økte kommunale avgifter
- Økt boligbeskatning
- Høyere drifts- og vedlikeholdskostnader
Boligbeskatningen kan ikke vurderes isolert. Når flere kostnadskomponenter øker samtidig, får det betydelige fordelingsmessige konsekvenser.
NEF etterlyser derfor en helhetlig vurdering av den samlede bokostnadsbelastningen, og hvordan skatte- og avgiftssystemet påvirker den norske boligmodellen.
6. Effekter i leiemarkedet
Den nye modellen har også konsekvenser utover selveid bolig, særlig for leiemarkedet.
Full verdsettelse av sekundærboliger til markedsverdi etter den nye modellen innebærer økt skatt for mange utleiere.
Dette kan gi følgende effekter:
- Utleie blir mindre økonomisk attraktivt
- Tilbudet av leieboliger kan reduseres
- Leieprisene kan øke
Dette trekker i motsatt retning av målsettingen om et velfungerende og tilgjengelig leiemarked.
7. NEFs anbefalinger
NEF mener innslagspunktet for hva som defineres som «dyr bolig» må heves betydelig, til minimum 20 millioner kroner. Dagens nivå – selv etter justeringen til 14 millioner – innebærer at helt ordinære husholdninger i pressområder rammes uforholdsmessig hardt, fordi høye boligverdier i stor grad reflekterer geografiske prisforskjeller, ikke høy betalingsevne.
Videre mener NEF at konsekvensene av den nye modellen for beregning av markedsverdi ikke er tilstrekkelig utredet. De dokumenterte feilene i beregningsgrunnlaget og de skjeve utslagene modellen gir, tilsier at ordningen må etterberegnes og at konsekvensen må belyses bedre i en grundig og åpen utrednings- og høringsprosess før den kan gjøres gjøres permanent.
