Av: Benedicte Krogh Grimstad og Karoline Zeiner, begge partner/advokat i advokatfirmaet Brækhus – artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 1 2025
Innledning
Ved prosjektsalg setter utbygger en rekke forbehold (betingelser) for at en avtale skal bli endelig bindende. Det er typisk betingelser om antall forhåndsolgte enheter, lånefinansiering, offentligrettslig godkjenning, at prosjektet blir regningssvarende for utbygger mv. På avtaletidspunktet må forbrukeren således akseptere at det er usikkerhet om prosjektet blir realisert. Det kan være problematisk for forbrukeren på flere måter. Utbygger er ikke bundet av avtaleinngåelsen før betingelsene som utbygger har tatt opphører, men forbrukeren er bundet etter avtalen. Dersom forbeholdene forblir uavklarte over tid, kan det medføre at forbrukeren blir bundet opp til en kontrakt som kan medføre en rekke konsekvenser for forbrukeren. Endret livssituasjon kan medføre et annet boligbehov, tidspunkt for salg av eksisterende bolig kan resultere i tap ved endrede markedssituasjon mv.
Derfor kan det være et viktig spørsmål hvor langt utbyggers forbehold rekker, og om utbygger kan gjøre forbeholdet gjeldende etter sitt innhold overfor forbrukeren. Bustadoppføringsloven dekker i dag alle ordinære avtaler en næringsdrivende inngår med forbrukere om oppføring av boliger, herunder bygging av fritidsboliger og full ombygging av eksisterende boliger. Selve avtaleinngåelsen er imidlertid ikke regulert i bustadoppføringsloven, og ved spørsmål knyttet til om det er tatt gyldige forbehold, og innholdet av disse, gjelder alminnelig avtalerett.
Det er i prinsippet tre hovedspørsmål som reiser seg ved vurdering av utbyggers forbehold. Disse redegjøres for i det følgende.
Er det tatt et gyldig forbehold?
Det første spørsmålet er om det er tatt et gyldig forbehold. Der det foreligger en skriftlig avtale, blir denne utgangspunktet for vurderingen av om det er tatt et gyldig forbehold.
For at forbeholdet skal være gyldig må det være tilstrekkelig klart og spesifisert, slik at partene kan forstå rekkeviddene av forbeholdets rettslige innhold. Det bemerkes også at det ved uenighet om et avtalt forbehold er bortfalt, er det den som anfører at forbeholdet er bortfalt som har bevisbyrden og må kunne påvise konkrete forhold til støtte for dette.
Ved forbehold tatt av profesjonelle veier uklarhetsregelen tungt. I Høyesteretts dom Rt. 1994 s. 1222 la høyesterett til grunn at det påberopte forbehold ikke hadde noe rettslig innhold og at i medhold av uklarhetsregelen forelå det derfor ikke noe gyldig forbehold. Minimumskravet må være at forbeholdet har et klart og utvetydig innhold. Uklarheten gikk utover den som kunne og burde ha utformet forbeholdet tydeligere.
Ved muntlige forbehold, må det foretas en bevisvurdering, og spørsmålet er da om det er sannsynliggjort at det knyttes en betingelse til partenes avtale. Relevante momenter kan være avtaleforhandlingene og partenes ytringer og handlingsmåte.
Spørsmålet om det var tatt et muntlig forbehold kom opp i Agder lagmannsretts dom, LA-2009-167386. I saken var det kjøper av en prosjekteiendom som hevdet det var tatt et muntlig forbehold om en samarbeidspartner. Lagmannsretten vurderte partenes atferd og konkluderte med at det var tatt forbehold om at kjøper fant en samarbeidspartner selv om dette ikke fremgikk av selve kjøpekontrakten. Det ble lagt vekt på at det muntlige forbeholdet ved flere anledninger ble presisert for selger, at det ikke ble fraveket på noe tidspunkt, og at samtlige avtaler kun ble undertegnet av selger.
Hvilket innhold har forbeholdet?
For å avgjøre om betingelsene har inntrådt eller ikke, og videre om utbygger ikke er bundet av avtalen, må innholdet i forbeholdet klarlegges. Denne vurderingen tar utgangspunkt i alminnelig tolkningslære og dermed den alminnelig språklig forståelse av ordlyden. Det er videre lagt til grunn i rettspraksis, bla. Rt. 2011 s. 670 (Nye Major), at det skal legges vekt på hvordan forbrukeren hadde grunn til å oppfatte forbeholdet.
Også andre tolkningsmomenter kan være relevante når innholdet i forbeholdet skal vurderes. Partenes oppfatning, kontrakten for øvrig, om noen kan bebreides for ikke å ha gjort grundige undersøkelser i forkant av avtaleinngåelsen og reelle hensyn knyttet til hva som ville være en «naturlig» tolkning, kan være relevante momenter i vurderingen jfr. bla. LH-2008-53256
Normalforventninger er også av betydning når forbehold skal tolkes. Typiske eksempler her kan hentes fra kjøpers forbehold der det tas et «generelt forbehold om finansiering». Dette har i rettspraksis blitt forstått som en betingelse om finansiering på ordinære vilkår. For at partenes subjektive forutsetninger skal kunne tillegges vekt, må det fremkomme tydelig i ordlyden, for eksempel gjennom formuleringer som «det tas forbehold om finansiering som jeg finner tilfredsstillende».
Forbehold fra utbygger vil måtte tolkes objektivt, så fremt det ikke klart fremkommer subjektive momenter i den aktuelle betingelsen. Uklarhetsregelen brukes også slik at forbeholdet tolkes innskrenkende for den profesjonelle part jfr. bla. Prp. 108 L (2015-2016) s. 14 som fastsetter at «entreprenøren bør sørge for at forbeholdet inngis presist».
For å unngå potensielle konflikter bør forbehold være så klart definert som mulig med minst mulig tolkningsrom. Typiske forbehold man bør forsøke å unngå er de generelle forbeholdene som gir begge parter tolkningsmuligheter for hva som er innholdet – som eks. «tilfredstillende forhåndssalg». Om mulig bør man her heller skrive X% av totalt antall Y boliger, eller angi det konkrete antallet boliger som skal selges. Da er det lite rom for tolkningstvil i ettertid. Det samme vil også gjelde der utbygger tar forbehold om «tilfredsstillende finansiering» – for hva er tilfredsstillende? Dette vil anses som finansiering på markedsmessige vilkår med mindre det legges til at det skal være tilfredsstillende for utbygger slik at det åpner opp for at utbyggers subjektive hensyn kan vektlegges.
Når trer forbeholdet i kraft?
Dersom det konstateres at vilkårene for avtalebinding ikke er på plass, er utgangspunktet at avtalen faller bort. Det er den som har tatt forbeholdet som kan gjøre rettigheten gjeldende. Dersom utbygger – av ulike grunner – finner å kunne gå inn i transaksjonen uten at de beskrevne vilkårene er på plass, vil den annen part ikke kunne motsette seg dette. En konkret tolkning av forbeholdet kan imidlertid føre til et annet utfall.
Når vilkårene for avtalebinding ikke oppfylles, må det vurderes om utbygger har forholdt seg lojalt til partenes avtale. Dersom utbygger ikke på tilstrekkelig måte har forholdt seg til partenes avtale, kan utbygger bli erstatningsansvarlig med grunnlag i culpanormen. Det følger av rettspraksis at det foreligger en aktivitetsplikt og at kjøper må kunne forventes at utbygger gjør lojale anstrengelser. En vurdering her vil bli om løftegiver har gjort tilstrekkelig for at betingelsen har bortfalt. En slik aktivitetsplikt er også lagt til grunn i rettspraksis.
I Gulating lagmannsretts dom, LG-2012-88219, hadde selger tatt forbehold om «tilfredsstillende forhåndssalg før igangsetting». Selger påberopte seg dette forbeholdet og gikk fra alle kontraktene i prosjektet. Kjøperne krevde erstatning for den positive kontraktsinteressen av utbygger. Det nærmere innholdet av forbeholdet fremgikk ikke av kjøpekontraktene og i vurderingen av erstatningsansvar la lagmannsretten særlig vekt på tre forhold: 1) hvilke salg som faktisk hadde funnet sted, 2) hvilke salgsfremstøt som var gjort av utbygger og 3) hvordan utbygger hadde kommunisert sitt syn på forhåndssalget i perioden etter kjøpekontraktene ble signert. Lagmannsretten konkluderte her med utbygger var erstatningsansvarlig ettersom det var inngått et stort antall kjøpekontrakter umiddelbart etter salgsstart, selskapet hadde senere ikke engasjert seg i markedsføring, og selger aldri hadde kommunisert salgsproblemer til kjøper. Videre fremgikk det av bevisvurderingen at i realiteten hadde selger andre planer for utbyggingstomten. I vurderingen av hvilket tidspunkt verdien av den positive kontraktsinteressen skulle beregnes ut fra, konkluderte lagmannsretten med at fastsettelsestidspunktet var ved domsavsigelsen.
Det er heller ikke uvanlig at utbygger tar forbehold om at styret beslutter byggestart. Dette gir selger nærmest en «cart blanche» mulighet til å trekke seg fra prosjektet. Her kan det stilles spørsmål ved om en forbruker vil kunne utfordre dette dersom dette var det eneste forbeholdet som gjenstod for utbygger, og utbygger gikk fra kontrakten på dette forbeholdet. Sett i lys av lojalitetsplikten og aktivitetsplikten som er lagt til grunn i rettspraksis kan det stilles spørsmål ved om er det rimelig at selger går fra prosjektet dersom alle forbeholdene knyttet til eks. offentlige godkjennelser, forhåndssalg og finansiering som faktiske har betydning for verdien til prosjektet er på plass. Så vidt vi vet er dette forbehold ikke prøvd i rettspraksis og det foreligger således ingen rettslig avklaring på dette spørsmålet.
Avsluttende merknader
Selv om forbehold er helt nødvendige for å sikre realisering av byggeprosjekter, kan de også skape usikkerhet for kjøperen dersom de er vagt formulert eller vedvarer over lang tid. Profesjonelle aktører har et særlig ansvar for å utforme forbeholdene slik at de ikke er uklare eller åpner for urimelig tolkning i deres favør. Videre må utbygger opptre lojalt overfor forbrukeren, og det forventes at nødvendige anstrengelser gjøres for å oppfylle forbeholdene innen rimelig tid. I mtosatt fall kan utbygger bli erstatningsansvarlig overfor forbrukeren.
