Kommunal- og distriktsdepartementets forslag om klarere regler og virkemidler for å regulere uønsket hyblifisering i plan- og bygningsloven, trådte i kraft 1. januar 2023. Vi har sett nærmere på innholdet i de nye bestemmelsene.
Av: Advokat Kine Bjørnerud Bergan og advokatfullmektig Astrid Breistein Dovland i Advokatfirmaet Føyen AS – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 4 2023
Som følge av Regjeringens ønske om å forsterke tiltak mot boligspekulasjon og hyblifisering, ble Stortinget gitt i oppgave å komme med et lovforslag som vurderte problemstillingen om hyblifisering i plan- og bygningsloven og eierseksjonsloven. I lovforslaget (Prop. 64 L) fremkommer det at selv om omfanget av hyblifisering er begrenset, så vil hyblifisering kunne oppleves som et stort problem der det skjer. Hyblifisering vil kunne forringe bokvaliteten og medføre økt trafikk og støy. Målet med endringene har vært å motvirke negative konsekvenser av hyblifisering, som dårlig bokvalitet og bomiljø mv. Dette skal oppnås ved at både kommunene og det enkelte sameie får bedre verktøy til å håndtere og påvirke omfanget av hyblifisering.
De mest sentrale endringene er vedtatt i plan- og bygningsloven §§ 11-9 og 12-7. Sistnevnte paragraf regulerer hvilke forhold en kommune kan vedta bestemmelser om i en reguleringsplan. I bestemmelsens nr. 2 er det nå klarlagt at kommunen kan stille som vilkår for eller vedta forbud mot former for bruk av arealer, bygninger og anlegg i planområdet, «som oppdeling av boenheter til hybler». Den samme endringen har skjedd i plan- og bygningsloven § 11-9 nr. 5, om kommunens adgang til å gi bestemmelser til kommuneplanens arealdel.
Endringene er viktige fordi kommunen nå utvilsomt får en hjemmel til å vedta et forbud mot oppdeling av boenheter, i både kommuneplanens arealdel og i reguleringsplan. Hyblifisering kan dermed være en søknadspliktig bruksendring, og kommunen kan avslå en søknad om bruksendring, dersom det er gitt forbud mot oppdeling av boenheter i kommuneplan eller reguleringsplan. I tillegg vil bruk i strid med planbestemmelsene, kreve søknad om dispensasjon. Reglene gir likevel ikke kommunen rett til å gi bestemmelser i plan om hvem som disponerer en boenhet, som for eksempel forbud mot bofellesskap eller utleie.
Endringene i eierseksjonsloven, som trådte i kraft 1. juli 2021, innebærer at årsmøtet må samtykke med kvalifisert flertall til at seksjonseier kan «bygge om, eller på annen måte tilrettelegge, bruksenhet til bolig for flere personer enn det som er vanlig for boliger med tilsvarende størrelse og romløsning», jf. eierseksjonsloven § 49 andre ledd bokstav g. Reglene i eierseksjonsloven skal sammen med de nye reglene i plan- og bygningsloven, bidra til å forhindre bomiljøproblemer som følge av intensiv bruk eller utleie av en boligseksjon. Det fremgår likevel av forarbeidene at det skal være en nokså høy terskel for når en ombygging eller tilrettelegging må godkjennes av årsmøtet.
Oppsummert skal de nye reglene i plan- og bygningsloven og eierseksjonsloven bidra til å regulere uønsket hyblifisering, samt gi kommunen og sameiet et bedre verktøy for å håndtere og påvirke omfanget av hyblifisering. Vår anbefaling i forbindelse med salg av eiendom er å gjøre grundige undersøkelser av hva kommunen faktisk har vedtatt (eventuelt foreslått) i kommuneplanen eller reguleringsplan. I tillegg bør det ved salg av eierseksjoner undersøkes om årsmøtet har fattet beslutning om ombygging eller annen tilrettelegging for bruk av bolig for flere personer enn det som er vanlig. Dersom det ikke foreligger nødvendige vedtak eller beslutninger, kan det medføre både ulovlighetsoppfølging og krav om tilbakeføring fra kommunen, og fra eierseksjonssameiet.
