Forbrukeren trenger informasjon om svært mange forhold ved boligen for å gjøre en trygg og informert bolighandel. Her utgjør salgsoppgaven en viktig informasjonskilde.
Av: Marit Evensen, underdirektør – tilsynsavdelingen Forbrukertilsynet – (Saken ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 3 2023.)
Det er viktig at salgsoppgaven gir forbrukeren balansert og dekkende informasjon om boligen, slik at forbrukeren har et godt beslutningsgrunnlag. Markedsføringen vil være villedende dersom vesentlige opplysninger er utelatt, skjult eller presentert på en uklar, uforståelig, tvetydig eller uhensiktsmessig måte. Dette innebærer at informasjonen må være lett tilgjengelig og presenteres slik at forbrukeren blir oppmerksom på den og forstår konsekvensene. Dersom vesentlige opplysninger blir bortgjemt i mindre viktig informasjon, vil dette lett anses som å presentere vesentlige opplysninger på en uhensiktsmessig måte, og dermed være i strid med markedsføringsloven. Det er mange faktiske opplysninger som må gis om boligen, og dette kan det blant annet leses om i vår veileder om markedsføring av bolig. I denne artikkelen vil vi trekke frem enkelte viktige forhold ved salgsoppgaven og enkelttemaer ved markedsføring av bolig som vi ser kan være utfordrende, og hvor vi har mottatt flere henvendelser.
Antall soverom
Forbrukertilsynet har sett behov for å gjøre ytterligere presiseringer i boligveilederen i punktet vedrørende markedsføring av antall soverom. Vi håper at presiseringen sikrer riktig markedsføring av antall soverom og større likhet i bransjen. At disse føringene følges opp av bransjen, vil vi ha fokus på fremover.
Når antall soverom skal angis i markedsføringen, skal kun rom som er godkjent til bruk som soverom inkluderes, hvis ikke kan dette lett anses å være i strid med markedsføringsloven. Dette gjelder også opplysninger om antall soverom i filterfunksjonen på søkemotorer. Soverom som ikke er godkjent, eller soverom det hefter usikkerhet ved godkjenningen til, kan beskrives ellers i salgsoppgaven.
For å finne ut hvilke rom som er godkjent som soverom, plikter eiendomsmegler å innhente plantegninger fra kommunen. Dersom boligen har avvik fra plantegningene, for eksempel at det ikke er søkt bruksendringer på et av rommene til soverom, så kan ikke dette rommet markedsføres som soverom.
Et annet praktisk eksempel er hytter som inneholder 2 godkjente soverom og i tillegg 2 hemsrom som benyttes som soverom, men som i plantegninger ikke er godkjent som soverom. I disse tilfellene blir det riktig å oppgi at hytten har 2 godkjente soverom i annonsen, mens hemsrommene beskrives ellers i salgsoppgaven.
Dersom det ikke er mulig å finne ut av om soverommet er godkjent eller ikke, altså i de tilfeller hvor det ikke finnes tegninger hos kommunen, må det foretas en konkret helhetsvurdering av rommets egenskaper. Rom som åpenbart ikke er godkjent som soverom, bør ikke oppføres som soverom i markedsføringen. Et eksempel på dette er at boligen har ett rom i kjelleretasjen som benyttes som soverom. Rommet har et lite vindu som ikke kan brukes som rømningsvei. Her anbefaler vi at rommet ikke markedsføres som soverom.
Opplysninger om beliggenhet
Informasjon om boligens beliggenhet må være informativ og balansert. Den næringsdrivende må sørge for at boligen markedsføres med korrekt registerbetegnelse og adresse, blant annet korrekt postnummer, poststed og bydel. Ved bruk av geografiske betegnelser må det være samsvar mellom oppgitt stedsnavn og det som brukes på offisielle kart. Vi anbefaler videre at salgsoppgaven inneholder kart over tomtegrenser, kartutsnitt som viser nabobygg og den aktuelle eiendommens bygg plassert i kartet, samt plankart som viser reguleringsmessige forhold.
Særlig om markedføring av energibruk
Boligens energimerke skal fremgå av energiattesten og fremgå av salgsoppgaven. Merket er regnet ut for standardiserte betingelser og vil ikke ta hensyn til hvilket bruksmønster boligeier har. Energimerket gir en god indikasjon på boligens energistandard.
En god energikarakter betyr at boligen er energieffektiv, at det vil være enkelt å holde en stabil innetemperatur og mulig å få lavere strømregninger. God isolasjon i vegger og vinduer, vegger mot nabo og bruk av varmepumper og/eller solvarme reduserer behovet for å levere energi inn til boligen og gir bedre energikarakterer.
I dagens samfunn hvor strømutgiftene er høye, er det viktig at markedsføringen rundt hvor energieffektiv boligen er, blir korrekt fremstilt. Her er det viktig å være obs på at en god energikarakter er et godt utgangspunkt for å holde energiregningene lave, men at det er forbrukerens egen bruk av boligen som vil bestemme regningen til slutt. Markedsføringen av boligen rundt dette spørsmålet bør derfor ta høyde for dette. Eksempelvis blir det villedende å markedsføre en bolig som energieffktiv på grunn av at boligen er utstyrt med varmepumpe, hvis boligen har fått en lav energikarakter.
