Eiendomsmeglingsloven § 6-9 tredje ledd første punktum angir hovedregelen for oppgjør gjennom megler. Bestemmelsen sier at megler skal sørge for at kjøperen får rettsvern for sitt erverv før kjøpesummen disponeres på vegne av selgeren. I prosjektsalg er det imidlertid ikke uvanlig at det kreves innbetalt forskudd fra kjøperne. Slike forskudd skal, dersom de skal kunne disponeres til fordel for selger og således være et reelt forskudd, sikres med en garanti etter bustadoppføringsloven § 47. At megler i slike tilfeller kan foreta deloppgjør til selger følger av eiendomsmeglingsforskriften § 6-5 tredje ledd som sier at «Eiendomsmeglingsloven § 6-9 tredje ledd første punktum er ikke til hinder for avtaler med vilkår som nevnt i bustadoppføringslova § 47.»
Innimellom skjer det at partene i avtaler som reguleres av avhendingslova, også avtaler, eller har avtalt, at kjøper skal betale forskudd på kjøpesummen til selger. Partenes intensjon i slike tilfeller er som regel at betalingen skal være et reelt forskudd, altså at beløpet skal utbetales selger før eiendommen er overtatt og kjøper har fått rettsvern for ervervet.
Ettersom hovedregelen etter eiendomsmeglingsloven er at oppgjør til selger først kan skje når kjøper har fått rettsvern, vil en eventuelle forskuddsutbetaling til selger i slike tilfeller kreve hjemmel.
Eiendomsmeglingsforskriften § 6-5 har ingen særskilt bestemmelse som regulerer situasjoner som beskrevet over. Spørsmålet er imidlertid om unntaksbestemmelsen i tredje ledd, altså der selger har stilt selvskyldnergaranti, også kommer anvendelse for avtaler etter avhendingslova. Sagt på en annen måte, kan selger, i avtaler etter avhendingslova, stille garanti tilsvarende bustadoppføringsloven § 47 og dermed få utbetalt avtalt forskuddsbetaling, eller kommer unntaket i forskriften kun til anvendelse for avtaler etter bustadoppføringsloven hvor det er avtalt forskuddsbetaling mot garanti etter lovens § 47?
Finanstilsynet uttaler at ordlyden i forskriftsbestemmelsen for så vidt åpner for begge tolkningsalternativene, men at bestemmelsen, etter deres vurdering, er å forstå slik at unntaket kun kommer til anvendelse på avtaler som reguleres av bustadoppføringsloven. En avtale som reguleres av avhendingsloven, om at kjøper skal yte kreditt til selger i form av forskuddsbetaling av kjøpesummen, mens selger stiller selvskyldnergaranti som nevnt i bustadoppføringsloven § 47 tredje ledd, er derfor, etter Finanstilsynets syn, ikke i samsvar med eiendomsmeglingsloven § 6-9 tredje ledd, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-5.
Hvis partene har inngått en slik avtale, må megler derfor, etter Finanstilsynets vurdering, overlate oppgjøret til partene selv.
Du finner Finanstilsynets uttalelse i sin helhet her.
