Ved seksjonering skal hver seksjon gis en sameiebrøk. Det er likevel ingen regler i eierseksjonsloven som forteller hvordan sameiebrøken skal fastsettes. I denne artikkelen forteller vi deg hvilken betydning sameiebrøken har for seksjonseierne, og hvordan brøken kan fastsettes.
Av: Advokat Tonje Rismo og senioradvokat Martin Lüttichau, som begge jobber i eiendomsavdelingen til Advokatfirmaet Selmer AS. – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 2 2023
Sameiebrøkens betydning
Sameiebrøken er et forholdstall som forteller noe om seksjonseiernes eierinteresser i den seksjonerte eiendommen. Når seksjoneringen er tinglyst vil sameiebrøken stå i grunnboken til den seksjonerte eiendommen.
Sameiebrøken bestemmer flere av seksjonseiernes rettigheter. Eierseksjonsloven fastsetter at flertallet av stemmene på årsmøtet skal beregnes etter sameiebrøk for sameier med næringsseksjoner. Videre følger det av loven at dersom sameiet har inntekter (for eksempel dersom deler av fellesarealet leies ut), skal disse fordeles etter sameiebrøk.
Brøken bestemmer også forpliktelser. Som hovedregel bestemmer den fordelingen av felleskostnader, og seksjonseiernes felles forpliktelser utad.
Fastsettelse av sameiebrøken
I eierseksjonsloven er det et vilkår for seksjonering at alle seksjonene har en fast sameiebrøk. Vilkåret oppfylles ved at søker fastsetter en brøk i søknadsskjemaet for seksjonering punkt 4.
Eierseksjonsloven har ingen flere regler om fastsettelse av sameiebrøken. Verken kommunen eller Kartverket skal overprøve fastsettelsen ved behandling av seksjoneringen, bare kontrollere at tellerne tilsvarer nevneren. Domstolen har imidlertid adgang til å endre brøken hvis den fører til «et klart urimelig resultat», men dette gjøres etter vår erfaring svært sjelden. Søker står derfor i hovedsak fritt til å bestemme hvordan sameiebrøken fastsettes.
Det er vanligst å basere sameiebrøken på bruksarealet til seksjonens hoveddel (BRA), der telleren i sameiebrøken tilsvarer den innvendige delen av seksjonen – uten tilleggsdeler som utendørs balkong, utebod eller parkeringsplass. Men søker bestemmer hvilke arealer som skal inngå i beregningen, og det viktigste er at brøken blir rettferdig og konsekvent. Kanskje er sameiet organisert med kostbare tilleggsdeler til alle seksjoner unntatt noen få, og det blir urettferdig hvis bare hoveddelen utgjør brøken?
Et annet eksempel er skjevheter som kan oppstå på grunn av kravet om at en bruksenhets hoveddel skal være sammenhengende. Det kan føre til at næringsseksjoner får en unaturlig lav brøk hvis bare hoveddelen tas med i beregningen. Store deler av næringsseksjonen kan være spredt på flere tilleggsdeler. I slike tilfeller er det selvfølgelig ingenting i veien for at tilleggsdelene også tas med i beregningen for at sameiebrøken skal bli mer rettferdig.
I andre tilfeller kan det være hensiktsmessig å gi hver seksjon en teller på 1, for eksempel ved seksjonering av boligblokk der seksjonene er relativt like.
Uansett hvordan sameiebrøken fastsettes, anbefaler vi at vedtektene forklarer hvordan brøken er fastsatt. Dette vil gjøre at seksjonseierne får en forståelse av hvordan felleskostnadene fordeles, og gjøre det enklere ved fremtidig reseksjoneringer hvor det er aktuelt å endre sameiebrøken.
