Det er et grunnleggende krav at en eiendomsmegler skal utføre sitt oppdrag i samsvar med god meglerskikk. Hvordan påvirker kravet til god meglerskikk forventningene til næringsmeglerens kjennskap til reglene for merverdiavgift?
Av: Eiendomsadvokat Christine Downing og senior manager Linda Sandqvist Smith, Deloitte Advokatfirma – Saken ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 3 2022.
Vi ser nærmere på utgangspunktet for reglene for god meglerskikk ved næringsmegling, og potensielle konsekvenser av å ikke gi informasjon om regelverk av økonomisk betydning for partene i transaksjonen.
God meglerskikk ved megling av næringseiendom
En rekke sentrale bestemmelser i eiendomsmeglingsloven kan fravikes ved oppdrag hvor oppdragets gjenstand er en «eiendom som ikke helt eller delvis er egnet brukt til bolig- eller fritidsformål», altså næringseiendommer. Normen for god meglerskikk nedfelt i eiendomsmeglingsloven (eml) § 6-3 første ledd, gjelder imidlertid fullt ut også for næringsmegling.
Næringsmegling kjennetegnes ved stor grad av profesjonalitet blant partene. Slike aktører må antas å være i stand til å ivareta egne interesser på en helt annen måte enn forbrukeraktører.
I kravet om at eiendomsmegleren skal opptre i samsvar med god meglerskikk, ligger det et krav om at eiendomsmegleren skal tilpasse seg partenes profesjonalitet. Bakgrunnen for dette er at en forbruker vil ha behov for et sterkere vern enn det en profesjonell aktør vil ha. Man kan begrunne forskjellen med at profesjonelle aktører vil ha en større oppfordring til å sørge for å avtalefeste sine forventninger. Man bør kunne forvente mer engasjement og forståelse av profesjonelle aktører enn hos en aktør som sjelden er innom eiendomsmarkedet og derfor har lite kjennskap til de aktuelle prosessene.
Imidlertid vil det også være forskjell på aktører i næringsmarkedet: aktører som ikke driver regelmessig med kjøp og salg av næringseiendommer vil ha behov for et annet vern enn de mer aktive aktører. Nettopp med bakgrunn i dette vil det være nødvendig for en eiendomsmegler å ha evnen til å tilpasse sin bistand til den aktuelle aktørens erfarings- og kunnskapsnivå, noe som vil ha betydning for hva som ligger i kravet til god meglerskikk ved det konkrete næringsmeglingsoppdrag. Et av de områder hvor næringsmegler bør være ekstra oppmerksom, er reglene for merverdiavgift.
Særlig om forventinger til næringsmeglere knyttet til reglene for merverdiavgift
Det er en forventning i markedet om at næringsmeglere ved salg av næringseiendom er kjent med grunnleggende skatte- og merverdiavgiftsregler, herunder justeringsreglene for merverdiavgift i merverdiavgiftslovgivningen. I dom fra Borgarting lagmannsrett av 22. mars 2008 (LB2017-50694) ble kravet til meglers kunnskap om justeringsreglene i merverdiavgiftsloven, for å unngå erstatningsansvar ovenfor selger, utdypet på følgende måte:
«Regelverket knyttet til omsetning av fast eiendom er under stadig endring, og det må forventes at eiendomsmeglere holder seg oppdatert på utviklingen. Dette gjelder ikke minst hvor nye eller endrede regler kan ha stor økonomisk betydning for selger og/eller kjøper. Reglene om justering av merverdiavgift på blant annet fast eiendom ble innført 1. januar 2008 og kan ikke anses som nye. De må også anses som blant de mest sentrale avgiftsreglene vedrørende fast eiendom.
[…]
Lagmannsretten viser også til at utviklingen de siste årene har gått i retning av økt krav til eiendomsmeglers utdanning og kompetanse.»
Altså vil en næringsmegler kunne bli erstatningsansvarlig dersom det ikke gis tilstrekkelig informasjon om justeringsreglene for merverdiavgift ved salg av næringseiendom, herunder adresserer en potensiell risiko for tilbakeføring av merverdiavgift for selger. I nevnte dom fra Borgarting lagmannsrett (LB2017-50694) ble Prestige Eiendomsmegling AS dømt til å betale kroner 640 748 i erstatning til selger av næringseiendommen og ilagt sakskostnader på kroner 293 368, som følge av at eiendomsmegler ikke informerte selger om at eiendomssalget kunne få merverdiavgiftsmessige følger. I tillegg vil en slik sak være svært uheldig for et eiendomsmeglerselskaps omdømme.
Lagmannsretten la i den konkrete vurderingen avgjørende vekt på at eiendomsmegleren hadde kjennskaps til de faktiske forhold som kunne gi opphav til en justeringsplikt for selger etter merverdiavgiftsloven, og at det burde være synlig for eiendomsmegleren at eiendomssalget kunne ha avgiftsmessige følger og burde tatt dette opp med selger. Etter vår vurdering er dommen fra Borgarting lagmannsrett svært streng. Likevel understreker dommen viktigheten av at næringsmeglerne forstår grunnleggende merverdiavgiftsrett, herunder identifiserer når det foreligger risikoer for tilbakeføring av merverdiavgift og adresserer denne risikoen til selger.
Nærmere om justeringsreglene i merverdiavgiftsloven
Justeringsreglene kan anses som et tillegg til de ordinære reglene om fradragsrett for merverdiavgift på kostnader, hvor utgangspunktet for fradragsretten er at det er bruken av kostnadene i avgiftspliktig virksomhet på anskaffelsestidspunktet som er styrende. Justeringsreglene innebærer at fradragsretten for større anskaffelser (kapitalvarer) skal sees over tid, og altså gi en mest mulig korrekt avgiftsbelastning ut fra kapitalvarens avgiftspliktige bruk i en tiårs periode (justeringsperioden). Kapitalvarebegrepet for fast eiendom omfatter «byggetiltak», altså «ny-, på- eller ombygging der inngående merverdiavgift på kostnadene ved dette utgjør minst 100.000 kroner» og justeringsperioden er ti år fra fullføringen av byggetiltaket.
For fast eiendom innebærer justeringsreglene en rett- eller en plikt til å justere (korrigere) den opprinnelige fradragsføringen av merverdiavgift på byggetiltak ved anskaffelsen, dersom fast eiendom overdras eller det foreligger en bruksendring av eiendommen før det er gått ti år fra fullføring av byggetiltaket. Overdragelse av fast eiendom omfatter også annen overdragelse, herunder fisjon, fusjon mv. Ved bruksendring utgjør justeringsbeløpet 1/10 av beregnet merverdiavgift på fullføringstidspunktet og korrigeringen skal foretas på 6. termin årlig, så lenge det foreligger en bruksendring i justeringsperioden. Ved overdragelse av fast eiendom skal det foretas en samlet korrigering av merverdiavgiften for den resterende delen av justeringsperioden.
Dette innebærer at selger av en næringseiendom vil kunne få en tilbakeføringsplikt for tidligere fradragsført merverdiavgift på byggetiltak, såfremt ikke kjøper av næringseiendommen overtar justeringsforpliktelsen ved en justeringsavtale som inngås mellom partene. For å kunne overta en justeringsforpliktelse må kjøper være registrert i Merverdiavgiftsregisteret senest i terminen for overdragelsen og inneha minimum tilsvarende adgang til fradrag for merverdiavgift som selger. En justeringsavtale må inngås innen oppgavefristen for den avgiftstermin salget av næringseiendommen finner sted. Tilsvarende vil det kunne foreligge en oppjusteringsadgang for kjøper av en næringseiendom, for det tilfelle at selger ikke har fradragsført (all) merverdiavgift på kostnader til byggetiltaket ved anskaffelsen. En justeringsrett for kjøper krever at selger utarbeider en justeringsoppstilling for kapitalvaren på næringseiendommen.
En Selger AS, som driver avgiftspliktig butikkvirksomhet og har oppført et nytt butikklokale der de avgiftsbelagte oppføringskostnader utgjør MNOK 40 med tillegg av 25 % merverdiavgift på MNOK 10, vil ha fradragsrett for hele den inngående merverdiavgiften på MNOK 10. Dette innebærer, på byggetiltakets fullføringstidspunkt den 1. januar 2020, at merverdiavgiftskostnadene for lokalene var kroner 0. Selger AS er nå i forhandlinger med Kjøper AS om salg av butikklokalene med overtakelse 1. januar 2021. Salget av butikklokalene vil i utgangspunktet medføre at Selger AS må tilbakebetale MNOK 9 (samlet) til staten, med mindre kjøper velger å overta justeringsforpliktelsen. Dersom eiendomsretten går over 1. januar 2021 må justeringsavtale for overtakelse av justeringsforpliktelsen inngås senest 10. april 2021.
Overtakelse av en justeringsforpliktelse er ikke risikofritt for kjøper av en eiendom, da overtakelse av en justeringsforpliktelse innebærer at kjøper enten må: (i) bruke eiendommen i egen avgiftspliktig virksomhet resterende del av justeringsperioden, eller (ii) tilbakeføre tidligere fradragsført merverdiavgift på kapitalvaren(e) for resterende del av justeringsperioden ved eventuell bruksendring eller overdragelse av eiendommen, eller (iii) overføre justeringsforpliktelsen til en mottaker av eiendommen ved eventuell overdragelse. Følgelig vil inngåelse av en justeringsavtale mellom selger og kjøper av en næringseiendom ofte medføre forhandlinger om reduksjon av kjøpesummen, som følge av at kjøper påtar seg en slik forpliktelse.
For det tilfelle at det er aksjene i et eiendomsselskap som selges, vil salget i utgangspunktet ikke utløse justering i henhold til justeringsreglene for merverdiavgift, med mindre selve salget av aksjene medfører at eiendomsselskapet trer ut av en fellesregistrering. I så fall bør det foretas nærmere vurderinger av eventuelle merverdiavgiftsrettslige konsekvenser av salget av aksjene.
